湖畔云庐、黄龙云起、天玺，总价1000万级改善怎么选？

　　浙江在线-住在杭州网10月27日讯（浙江在线记者 詹慧雯）

　　第一问：

　　老师你好，有一套89方的合景映月台，想卖掉置换绿城的湖境云庐叠墅，或者中海黄龙云起，或者九龙仓天玺。1.从自住兼投资的角度看，这样置换是否合理？ 合景映月台地段不错，长期持有租金也可以。2.三个改善型楼盘800万-1000万左右推荐哪一个？

　　关键词：总价800-1000万、湖畔云庐、黄龙云起、天玺

　　住杭答疑：

　　这样的置换是合理的。

　　未来科技城核心区的二手房价格非常坚挺。合景映月台因为靠近淘宝城，它的二手房价可以卖到4万一平甚至更高，市场行情远优于一些城东、城北近市中心次新房。

　　绿城交投湖境云庐（推广名：湖畔云庐）、中海黄龙云起、九龙仓天玺，一个在未来科技城核心区、一个在城西文教区、一个在申花核心区。

　　区位不同，产品类型也不同。

　　湖境云庐是纯精装叠墅项目，主力户型180-220方，10月份即将首开；黄龙云起有高层住宅、洋房、也有办公楼，主力户型140-170方，现场示范区即将开放；天玺分两期开发，一期是高层+洋房的组合，天玺隔壁还有一个天荟，天玺九龙仓单独操盘、天荟与华发合作。

　　纯粹从自住改善角度出发的话，最优选的当然是湖境云庐了。

　　低密精装叠墅类产品、居住舒适性高，又有绿城品质保障。在建筑设计审美方面，湖境云庐有许多令人惊艳的细节，是今年行业内非常出彩的一个作品。湖境云庐本来上半年就该开了，因为限价等种种原因拖到了现在，若价格出来合适，一定不要错过。

　　如果想留在市中心，亦或者家里有孩子需要上学、考虑学区的话，黄龙云起会更合适。

　　毕竟是西湖以北3公里、正宗城西文教区，周边一众西湖区优质教育资源。黄龙云起前身是杭师大美术学院旧址，文教区一块难得的宝地；中海这次造黄龙云起也是下了“血本”的，光是室内设计就请来HWCD事务所、梁志天、于昭。

　　如果更考虑后期升值潜力、房源性价比方面，天玺相对会更适合。

　　同样的总价段，在天玺可以买到更大面积的户型。九龙仓在豪宅打造上一向很有一套，尤其洋房，当年桥西碧玺的花园洋房也是惊艳了众人。天玺一期、二期、天荟，三块地36万方的总体量，意味着这家开发商后期在板块内拥有足够话语权的同时，也会更肩负起品质重担。

　　第二问：

　　目前手里有2套房，城北德信晓宸89方，城东万家花园97方，想卖掉一套，置换成120多方左右、近地铁、500-600总价新房，城西、城东都可以。卖哪一套比较好？有没有合适的新盘，请老师推荐一下！谢谢

　　关键词：总价500-600万、改善、城西或城东

　　住杭答疑：

　　德信晓宸、万家花园择一卖的话，会更建议优先卖掉万家花园。

　　从地段上来说，虽然万家花园更靠近市中心和地铁站，但毕竟已经是2000年初的产品了，如果现在已经不住了话，完全可以卖掉置换做一个产品上的更新。

　　总价500-600万，如果城东新城同区域内置换的话，首开东城金茂府会是一个不错的选择。东城金茂府离地铁4号线二期明石路站只有200米左右距离，近期要加推的房源中恰好有120方户型，总价可以控制在600万以内。

　　如果往城西方向置换的话，可以看看申花和未来科技城。

　　申花近期在售的楼盘中，总价600万以内有点不太够了，建议等等后期的九龙仓天玺、天荟，以及现房销售项目杭房建发养云静舍。

　　未来科技城，近期重点关注一下地铁万科天空之城，地铁5号线五常站上盖大型TOD项目，马上要有动作了。另外，香港兴业耦园的最后一幢洋房，26号领出了预售证，也值得重点关注。

　　第三问：

　　老师好，城北万象城幸福里、和光尘樾，从投资兼自住角度来说，哪个楼盘更值得去摇？

　　关键词：幸福里、和光尘樾

　　住杭答疑：

　　首先，这道题不是单选题，而应该是多选题。

　　幸福里、和光尘樾这两个楼盘均是区域内数一数二的地铁红盘，都很值得摇，也都很难摇。

　　和光尘樾9月份刚刚“万人摇”，今年以来摇号中签率一直只有1%-2%。幸福里刚领出证，28号才开始报名，大概率也是“万人摇”。建议好好把握每一次机会，两个楼盘都积极报名参与。

　　其次，如果两个楼盘硬要二选一的话，可能更推荐的还是幸福里。

　　两个原因：一、幸福里自带万象城购物中心，如果是其他综合体就不多言了，可万象城是杭州商业地产中数一数二的IP，它对整个区域后期发展、板块价值的带动是难以估量的，想象空间更足。

　　二、幸福里推盘数量多、节奏快。像这次首开，幸福里就一次性拿出了598套房源，而且据我所知，幸福里首开之后，年内还会有1-2加推，加推房源数量同样非常可观。这意味着幸福里的摇号机会多，整体中签概率也会相对更高一些。

　　第四问：

　　金色和庄没有摇中，手头资金有限，只摇得起总价百万出头的房子，请教老师，后期杭州哪里还有这样的房子？

　　关键词：金色和庄、万元房

　　住杭答疑：

　　很残忍的一个现实是，单价万元左右，总价百万出头的房子在杭州市场上越来越少了。

　　如果你去看过余杭、萧山一些距离较远的乡镇，会发现在售新房最便宜也要1万5-2万一平了。像之前临平北的超山、运河街道、富阳东洲，几个比较知名的“万元房”也都卖完了。

　　那么“万元房”以后在杭州市场上还有没有？我觉得还是会出现的，就是你不知道它什么时候会冒出来，就跟金色和庄一样。

　　后期最值得重点关注的板块还是大江东。大江东是一个宝藏板块，它太大了，藏着许多我们不熟悉街道和楼盘。单单河庄街道，现在被挖出来的除了金色和庄之外，还有春意江南名邸、大江之星这两个楼盘，后期是可以重点关注的。