2021杭州楼市大鳄成绩单：6000亿“大蛋糕”下的盛宴

　　住在杭州网1月9日讯（记者 吴洵非）2021年，对于房地产行业来说是跌宕起伏的一年。

　　相对来说，这一年杭州楼市依然走出了独立行情。新房成交量近19万套，创近5年新高；全年销售额超6200亿元，一举刷新了2020年4500亿元的记录。

　　一连串破纪录的数字背后，是调控政策的细化，以及市场格局的分化。面对全新的市场大环境，房企也在主动求变，谋求增长方式从财务杠杆驱动的规模扩张型向稳健发展的质量效益型转型。

　　首现两家500亿级房企

　　2021年，被许多人称为本土房企回归之年，这一点从杭州楼市房企年度金榜即可见一斑。

　　本土房企的优势，往往在于熟谙本地市场游戏规则，并具有良好的口碑积累。在充满不确定因素的楼市环境下，本土房企又受益于相对便利的管控体系。

　　2021年杭州楼市房企金榜

　　滨江、绿城这两家杭州本地龙头，在2021年分列权益榜、操盘榜的冠亚军。其中滨江权益金额超400亿元，操盘金额超600亿元，绿城权益金额超300亿元，操盘金额超500亿元。同时出现两家500亿级房企，这在杭州楼市历史上还是头一次。

　　在传统印象中，滨江、绿城是以改善类产品闻名，而在2021年可以看到，其实他们的布局更为广阔和深远，在稳健中实现全面发展。旗下热销项目中，既有像江河鸣翠、锦尚和品府这样的头部产品，也不乏春风金沙、博语华庭这样的板块翘楚。

　　本土房企的另一类代表，是德信、众安、祥生等。2021年，他们把精力着重放在“1万+”到“3万+”的刚需及刚改赛道上，服务主流购房人群的同时，也成为了许多新兴板块的开拓者和深耕者。

　　以万科、融创、融信、世茂、旭辉、龙湖等为代表的外来房企，入杭时间均在8年以上，融杭日久，对市场需求有着比较透彻的了解，也是金榜TOP10的常客。

　　2021年，万科在杭州最出彩的是一南一北两个地铁上盖综合体项目，其中五常地铁车辆段上盖综合体一举收获108亿元销售额，创造了杭州楼市的历史新高。

　　融创一样是大盘战略的受益者。钱塘区的未来云帆城，一年时间里卖掉3000多套房子，夺得单盘年度销售套数冠军。另一个位于萧山区的大盘森与海，也卖掉了2000多套房源。

　　以保利、招商为代表的央企，同样是杭州楼市的生力军。他们往往能够依靠雄厚的资金攫取优质地块，同时以实力背书，参与到众多项目的合作开发中去。

　　总体来看，2021年杭州楼市金榜TOP10的入围房企名单，与2020年相比并未出现太大变化。头部房企在资金实力、成本管控、品牌影响等方面各有优势，市场份额也更多向他们靠拢。

　　2020年杭州楼市房企金榜

　　九家房企首入杭州

　　2021年底，亚运村正式竣工，钱江南岸再添华彩。这一年间，备受期待的“亚运村三兄弟”也纷纷实现清盘，这三个项目的缔造者，分别是绿城、万科与华润。

　　尽管未能跻身年度业绩金榜TOP10，不过在土地市场上，华润堪称赢家。2021年，华润在杭州拿下3宗涉宅用地，总可建面积高达128.4万㎡，为在杭房企之最。

　　2021年杭州十区房企涉宅土地拿地建面TOP10

　　其中，2021年成交总价最高的两宗涉宅地块——未来科技城三站换乘综合体、申花华丰造纸厂综合体，均被华润纳入囊中。未来科技城三站换乘综合体拿地时间为2021年5月8日，预计2022年正式面市，如果在年内清盘，有望成为又一个百亿级神盘。

　　从成交楼面价来看，四堡七堡的两宗涉宅地块在2021年卖得最贵，分别达到44938元㎡和44364元/㎡，且自持率均为17%。两宗地块由滨江与融信联合包揽，这两家房企在土地市场同样收获颇丰，滨江以237.1亿元夺得年度涉宅土地拿地金额冠军，融信则在5月首次土地集中出让时一举摘得7地。

　　滨江的拿地选择，延续了近年的习惯，在继续深耕沿江两岸的基础上，进一步拓展周边延伸辐射区域。钱新二期、笕桥、西兴、萧山市北、宁围、南部卧城等热点板块均有斩获。按照正常的市场节奏，滨江依然是2022年金榜王座的最有力竞争者。

　　2021年杭州十区房企涉宅土地拿地金额TOP10

　　拿地数量方面，绿城在2021年一共拿下15宗涉宅地块，冠绝杭城。而站在浙江全省的角度来看，2021年更是绿城的土地丰收之年，交出拿地金额510.7亿元、拿地建面330万㎡的“双冠”成绩单。

　　需要注意的是，绿城在杭州的15宗涉宅地块里，有10宗的拿地时间在一季度，这些地块大多于2021年内开盘，之后绿城在第二、第三次集中出让时收获5地。这些新拿地项目何时开盘，将是左右绿城2022年在杭业绩的关键因素。

　　同在2021年，还有9家房企首次登陆杭城。上半年新入杭房企为华联、华梁、义乌天钲置业、正荣、奥园。下半年新入杭房企为深圳特发、伟星、上海新黄浦、北京科技园，这4家均为参与第三批集中出让并进入摇号阶段的房企。

　　临安，是不少新入杭房企的第一站，义乌天钲置业、华梁、正荣都在此拿地。上海黄埔是手气最好的新进房企，第三次集中出让时在萧山、余杭各摇中一地；北京科技园、深圳特发、伟星则分别摇中拱墅区地块。华联与奥园，在萧山与余杭各获一宗商住地，其中萧山地块即为SKP项目，住宅部分由万科操盘。

　　亚运会之年，绽放新篇章

　　超6000亿规模的“大蛋糕”，意味着杭州楼市迈入了前所未有的新阶段。然而在整体光鲜的数据背后，并不是所有开发商都一帆风顺。

　　一些许久不见的打折、促销招数，再次出现在杭州楼市。既有送车位、送汽车、送钻戒，也有总价打折、首付分期5万，还有工抵房、员工房优惠……同一个市场之下，分化依然明显。

　　土地市场的一波三折，也能够一窥房企对行情的判断。

　　5月首次集中出让时各家热情高涨，随后7月“退地”风波来袭，8月第二次集中出让终止；10月第二次集中出让正式进行，仍有超半数地块终止出让；待到12月第三次集中出让时土拍规则发生改动，市场再度回暖。

　　回首2021，在市场宏观环境向上的同时，房企始终要面对下行压力，现金流管控进一步成为行业关注焦点。在利润和品质之间取得平衡，更是房企实现可持续发展的关键一环。

　　2022年是杭州亚运会之年，多年沉淀的城市发展红利，即将在这一年集中迸发，一座座雄伟的亚运场馆、一张张崭新的城市封面拔地而起，杭州的国际范越来越强。

　　与此同时，政策面、市场面依然存在种种不确定因素，并深深影响着杭州楼市的预期。

　　如何在预期上行时，描绘美好蓝图，讲述动听故事；如何在预期下行时做好分内的事，严守房地产开发的本质，都是房企需要思考的课题。