深圳：新房量升价坚 现有库存去化只需“9个月”

　　住在杭州网3月19日讯（记者 王玛咪）

　　写在前面：

　　这里曾是中国南部沿海一个僻远冷清的渔村，它毗邻香港，交通便利，气候温和，风景优美。在设为经济特区的三十余年里，深圳一方面吸纳外资发展经济，同时吸收了来自内地的大量劳动力。在政策庇护下，凭着大胆探索，创造了一个又一个“深圳速度”。“三天一层楼”曾成为享誉中外的“特区效率”代名词。

　　印象中的深圳是一个开放而喧闹的城市，年轻活力中伴随着杂乱无章。一位老人在南海边画了一个圈后，奇迹般崛起座座金山的财富故事，让年轻人争相来到这里追逐梦想，全国各地的人才汇聚于此。它因开放而多元，因包容而万象。这个城市，既属于未来中国的一部分，又处处根植于过去。它既代表梦想，也守护传统。

　　作为为中国经济复兴提供蓝图的先行者，深圳在地产行业的探索同样是先行先试的典范。这里敲响过我国土地拍卖的第一槌，这里诞生了我国第一个市场化的别墅项目，这里掀起过第一轮房改热潮。同时，它也教会了全国人民新名词“烂尾楼”、“价格战”、“中介”、“会所”……揆诸现实，殷鉴在前，走近这个全国地产发展的策源地，我们既看到行业的意气风发势不可挡，也窥见其重重困难后的待破待立。

　　位于深圳西海岸，蛇口半岛南端的海上世界

　　新房：量升价坚　库存处“健康水平”

　　根据相关方面的数据统计显示，相比年前1月份的成交，深圳的新房市场在2月份呈现了量升价坚的态势。根据深圳市规划国土委数据统计，2014年2月份深圳全市新房住宅成交2536套，对比1月份成交的1868套，新房成交环比上涨35.76%；2月份新房住宅均价为22919元/平方米，2014年1月份成交均价为21755元/平米，环比上涨5.35%。

　　这样的楼市数据，在我们探访的真实深圳楼市中，也有着显著的场景投射。

　　“新盘就那么多，你不买马上还有人来签约。”这是在刚加推新房源的佳兆业·悦峰销售顾问对意向客户抛出的话，让杭州楼市语境中来的记者觉得颇为牛气。支撑销售顾问这份牛气的背后，是深圳楼市开年后新增供应量的相对稀缺。

　　佳兆业悦峰于2月22日加推88平方米的三房户型，现场人气算不上火爆，据销售代表介绍，加推户型与去年类似，价格也没有变化。这也从客户的口中得到证实：“去年就开始关注这个楼盘了，本以为楼市不火爆总会让利，结果还是卖2.5万/平。”成先生表示因为要买婚房从去年下半年开始关注楼市，他锁定的几个新盘，价格一直较为稳健，目前为止无折扣出现。

　　“深圳新房库存处于健康水平，深圳基本不再依赖土地财政，住宅用地的供应一直紧缩，没有像其他一二线城市那样大手笔卖地，不存在供应大幅增量的问题，并且市场需求也较旺盛。”深圳某同行认为，商品房库存创新高和超速卖地是杭州年初出现降价风波的根源。

　　2013年底，杭州商品房库存去化周期达到13.5个月，加上2013年土地供应量的加大，2014年杭州楼市供应量必将创新高。根据中原地产提供的数据，截至1月底，深圳一手住宅存量为33125套，可售新房面积334.86万平方米，按照平均每月36.53万平方米的去化速度(2013年月均成交量)，去化周期为9.2个月。同时，深圳住房自有率目前为40%，还潜伏着巨大需求。无论从人口基数和是供求关系，深圳才是名副其实当之不愧的地产一线城市。

　　库存健康的同时，深圳作为房地产一线城市所存在的问题，也同样令人深思：开发商争夺“地王”白热化的背后是土地资源的日益稀缺；包括人才和资金不断向城市聚拢的同时供求关系也愈加紧张；通过城市更新的方式来盘活和解决自有住房率40%后的需求量，城市更新完之后又该往何处去？……

　　刚需：跟着地铁走，交通扁平化下的“去区域化购房”

　　走在深圳的街头，从四面八方传来的是五湖四海的方言，随处可听见的除了粤语，更多的是东北话、湖南话、江苏软语……这些“外来人口”支撑起这个最早对外开放的城市不断发展与繁荣，从南中国沿海渔村演变成如今拥有上千万人口的国际化大都市。

　　年轻的外来人口不断涌入城市并扎根下来，由此带动购房的需求，刚需在深圳市场一直有着旺盛的需求。

　　“孩子马上到入学年龄，之前一直在老家，现在父母连同要一起过来，所以必须买一套能够有三居室的房子。”黄先生在福田区上班，而之所以来龙岗区看房，主要还是考虑到该区相对低的房价。

　　“坐二十几站地铁上班的人，在深圳太常态了，地铁发达，换乘也很方便。”二手房中介小伙告诉记者，在深圳，刚需购房最看重的是地铁的出行，刚需购房跟着地铁走，依托着网络化的地铁出行，一线城市的刚需们用时间来换面积，用时间来换总价，是常见之举。

　　地铁的方便快捷对于朝九晚五的刚需购房者来说，的确是出行的极佳选择。在深圳探访的两天，记者住在罗湖区，出行全靠地铁，从罗湖区的老街站，罗宝线换蛇口线，乘坐20余站历时1小时抵达蛇口看房。正当记者感叹大城市之累时，同行的同事一语中的：“从城西每天经历早高峰到浙报上班，也要一个小时。”

　　随着中心区域价位的一路拔高，又得益于地铁的网络化和交通的扁平化，深圳这个一线大城市正在突破各区域之间的限制，刚需的购房呈现出愈发显著的“去区域化购房”特征，楼市呈现的是各区共荣，全区发力的景象。

　　“厦深高铁开通后坪山区的房价5年内已经翻了一番了。”在探访中，记者了解到，由高铁开通的带动，坪山区的房价已由2008年成立之初的6000元/平米涨至2013年的1.2万元/平。

　　相比之下杭州目前的城市公共交通出行，则要显得单薄很多，地铁线路尚只有1号线建成运营，地铁交通未形成网络化，对几大副城的辐射有限。要向真正的一线大城市看齐，杭州在城市公共配套和交通基础建设上要走的路还很远。

　　豪宅：顶级公寓扎堆  以招商为样本的“顶豪年”

　　作为最早开放的城市，深圳为国人讲诉了太多令人血脉贲张的财富故事，提起深圳，人们总不可免俗地想到“金钱”“跑车”“豪宅”……这样的字眼。确实，作为一个土豪级的城市，深圳在豪宅的营造上，也是引领着行业的先锋。

　　此行的探访行程，我们将重点目标锁定了豪宅。而看豪宅，最典型的非中国改革开放发源地也是南中国最大涉外富人区蛇口莫属。

　　在蛇口街头行走，处处可见招商地产的踪影，可见其对蛇口区的运营之深，初创于1979年前身为蛇口招商港务有限公司的招商地产，不仅建设着蛇口，更运营者蛇口。招商地产对蛇口的建设曾被作为城市发展创新的样本。

　　伍兹公寓，这是招商地产在此地所打造的一个顶级豪宅公寓项目

　　在蛇口，我们见识了深圳最贵外立面的公寓——伍兹公寓，这是招商地产在此地所打造的一个顶级豪宅公寓项目。三幢沿海的超高层公寓，花重金1亿打造的超光感外立面，从夜晚海面上遥遥相望，熠熠生辉，公寓中的人们犹如在灯塔中生活，神秘而高贵。“2012年销售时均价是60000元/平米，如今在二手房市场少有抛售，挂牌价有高达100000元/平米者。”据招商地产相关负责人介绍，伍兹公寓至今仍是深圳顶级豪宅的代表作之一。

　　鲸山觐海是招商地产在蛇口打造的半山别墅区，位于环境优美、国际气息浓厚的鲸山别墅区内，是有着140年传承的招商局最高端豪宅作品。

　　“鲸山别墅从1986年就开始开发，是南中国最大的涉外别墅区，鲸山觐海是别墅的第九期。”招商地产相关负责人介绍，鲸山觐海售价达70000元/平米，也是蛇口区在售总价最高的住宅项目。鲸山别墅的前八期已汇聚了40多个国家和地区的国际知名大企业高级管理人员，是深圳最具代表性的知富圈层符号。

　　鲸山觐海是在蛇口打造的半山别墅区，是有着140年传承的招商局最高端豪宅作品

　　与杭州的豪宅相比，这里有着更国际化的视野。在产品的营造上，并不一味追求外立面的用材和精装修的品牌堆砌，而是更为强调现代感和符合国际潮流，注重的是对社区氛围的维护，是一种能够包容各式品味和国籍的开放性和多元化。2013年拿下蓝孔雀地块并将其命名为雍景湾的招商首个入杭项目，能否为杭州地产带来不一样的格局和视野，打开更国际化的潮流和品味，值得杭城人期待。

　　除了豪宅聚集的蛇口区，据相关数据统计， 2014年深圳在售将售的顶级公寓豪宅将达到10个。即将面市的招商双玺将演绎“亿元豪宅时代”、华润深圳湾顶级公寓、水湾1979等大批量顶级公寓豪宅也将入市，这是深圳33年来首次出现大批量顶级公寓豪宅集中面市。

　　2014年的深圳楼市将上演真正的“顶豪年”。