追问重庆：房产税和限购，哪个更狠？

　　住在杭州网12月7日讯（记者 王玛咪）

　　这个城市的人们，努力工作、坚强还有幽默感。在政府的经济政策推动下，重庆变化得非常快。他们的目标是将这个曾经的经济死水变成中国西部的工业能源和交通中心。至少有一点是可以肯定的，重庆已经成为中国西部大开发的中心。         ——美联社

　　车子驶入黄花园大桥，在一片云蒸霞蔚中，嘉陵江对岸兀自长出巨人般的水泥森林，在雾漫水潦中似真似幻。这，便是重庆了。

　　素有“山城、雾都、火炉”之称的重庆，全市幅员面积8.24万平方公里，人口3097万。它是中国内陆最大的城市，也是中国西南地区的工商业重镇，是西部唯一的中央直辖市。

　　重庆同时是一座历史悠久的城市。公元前11世纪，巴国在此建都。公元1189年，宋光宗在此先封王后登帝位，自诩“双重喜庆”，重庆由此得名。抗日战争时期，重庆为国民政府战时陪都。1997年3月，全国人大第八届五次会议批准重庆设立中央直辖市。

　　长江与嘉陵江交汇处衍生出的这个傍山依水的城市，现如今到处是重重叠叠的高楼大厦，步行街头会有身处香港的错觉；这里密集的人口让人想到东京，而那些横跨长江两岸、如同布鲁克林大桥的工程，可能还会让你想到纽约。

　　中国未来都市的范本——《纽约时报》曾这样报道重庆。作为西部城市，重庆的迅速崛起给予的启示是：要解决内地的贫困，必须鼓励成千上万人选择城市。这意味着，在重庆，房地产市场将获得更多的机会。

　　作为西南地产重镇：保利、中海、万科、恒大等大鳄早已在此布局，而龙湖、金科、协信等本地名企近年来不仅在当地扩大版图，更作为重庆品牌输出全国，在更多的城市获得美誉和认可。

　　正如其在城市化进程中的自成一格，重庆楼市也呈现出其“特立独行”的一面：商品房只有50年产权、房产销售多按套内计价、首先施行“房产税”……无论从政策规则还是市场氛围，重庆都是与杭州截然不同的两个市场。

　　重庆两日，走近这个特殊又神秘的西南地产重镇，8个新盘显然不能代表一个城市地产的全部，但一叶知秋，正是这些具有典型的个盘，让我们摸索这个庞大而复杂市场所潜行的规律，在追问中，我们企图记录当下真实的重庆房地产市场。

　　本网记者重庆探访楼盘分布图

　　探访时间：2011·12·04——2011·12·05

　　探访楼盘：①龙湖·时代天街 ②万科中心 ③万科·锦程 ④中海·寰宇天下 ⑤鲁能星城 ⑥金科·公园王府 ⑦协信公馆 ⑧日月光中心广场·解放碑一号

　　探访记者：沈曦霞、王玛咪

　　追问一：重庆房价，降了没有？

　　深幅调整已启动，降价收效明显

　　10月，17117套。11月，14326套。这是重庆前两月主城区商品房成交显示的成绩单。

　　5月，7558元/平米。10月，5977元/平米。这是重庆主城区商品住宅均价发生的变化。

　　从数据显示，重庆楼市无论成交量还是成交价，无疑都已进入了下行通道。

　　“大学城近两周内连续有‘破四’的价格爆出来，这样的价格，在几个月前是不敢想象的。”作为业内人士，某房产网站资深编辑刘思嘉告诉记者，眼下的重庆楼市，几乎每个盘都有特价房，而且只要你想买，特价房就一定存在。

　　“大幅度降价应该是10月下旬开始启动的，其中不乏和黄、金科、鲁能这样的大型房企。”刘思嘉向记者罗列，在近期内有“大动作”的楼盘：金科·太阳海岸别墅由套内12000元/平方米降至9000元/平方米，降幅24%；和黄·珊瑚水岸由15800元/平方米降到10800元/平方米，降幅32%；鲁能星城由10800元/平方米降到8200元/平方米，降幅24%。

　　价格赢回了市场，热销重又上演。降价有效拉动了重庆楼市的成交。

　　1小时100套商铺100%售罄，这是11月26日位于重庆大学城的新盘旭阳·台北城首开的成绩，除了项目本身所具有的商圈吸引力，其低于心理价位的开盘价，也是功臣之一。

　　据最新数据统计，11月下旬，重庆楼市单日成交量从四、五百套开始突破六百套，而11月的第四周，商品房成交量环比数据甚至暴涨了50%以上。

　　“临近年终，不少开发商为了加快前期积压房源的销售速度，也为了回笼资金，在这段时间给出了大幅度的优惠，而很多刚需也是看准了年末促销的机会果断出手，毕竟2012年是涨是降大家都吃不准。”万科·锦程的资深销售代理分析，降价效应的初现，促成了11月的良好成交。

　　追问二：楼市格局，如何分布？

　　组团式、多中心的城市布局，五大商圈拉低匀平整体均价

　　两江交汇，山峦叠嶂，重庆是一个找不着南北的城市。

　　特殊的地貌地形，决定了重庆不可能像很多城市那样围绕一个城市中心呈放射状向东南西北区位延伸、发展。

　　重庆的城市布局是点式的，各组团相对自成一体，自发形成商业中心、居住区、行政办公区等功能区，围绕这些功能区域，又各自形成了区域房地产市场。

　　解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈、南坪商圈是重庆五大成熟商圈，围绕这五大商圈架构起重庆楼市格局，而这种组团式、多中心的城市格局，也使得房价呈相对均衡状分布。

　　在我们此次的采访中，位于重庆“几何中心”的渝中大坪板块的万科·锦程，位于渝北龙头寺板块的金科·公园王府，高层公寓的在售单价都在9000—10000元/平米，而从这两个楼盘打车至各自的商业中心解放碑商圈和观音桥商圈，正好都是18元。均衡的房价无疑显示了各大商圈内自成体系的市场和购房者对不同地段房产价值的认可。

　　没有中心，也成就了多个中心。

　　“在重庆，交通不方便，没有轻轨路线的话，只能靠公交和出租。”正如出租司机大哥所言，我们观察街道上见不到一辆自行车或电瓶车。以山地、丘陵为主的地形，使得居民的交通出行较为不便，从而形成重庆市民的购房具有鲜明的本地特色，在选择居住时人们一般更倾向于其现工作、原生活的区域。这也使得五大商圈能够各据一方，繁华相当。

　　近年来，经过大刀阔斧的旧城改造，重庆房地产住宅开发开始由市中心转向周边区域，涌现了江北、南岸等相对高档的住宅区，而随着轻轨的开通，原本偏郊的杨家坪、大渡口区等区域房地产市场也逐渐升温，价格上扬，人气走旺。

　　作为继上海浦东新区、天津滨海新区后，由国务院直接批复的第三个国家级开发开放新区，两江新区是重庆楼市新宠，而区域中的江北区，更是“佼佼”，其区域均价，由2010年6月新区成立之时的5459元/平米已上涨至今年5月的9250元/平米。

　　调控的今年，江北区依然是楼市的热点，价格也相对坚挺。区域中在售的中海·寰宇天下，被称为西部第一豪宅，精装房套内均价最高曾达4万元/平米，,房价之高频创重庆新高。今年9月、10月两次推盘，分别创下当日销售3亿、2亿的成绩，豪宅的逆势热销，是市场对区域价值认可的铁证。

　　重庆的中心商圈，不仅承载了购物、休闲、娱乐、餐饮等功能，在这些举措的背后，同时也是各区政府对这片区域，对整个城市的营销和经营。

　　追问三：房产税和限购，哪个更狠？

　　温柔一刀，本地客户对房产税并不敏感

　　房产税让重庆楼市备受关注，自今年1月试行以来，房产税究竟对重庆楼市产生了怎样的影响？

　　重庆房产税目前征收对象为单价超过9924元/平米(重庆在售住宅平均均价两倍)的住宅和独幢房源。在此次我们探访的楼盘中，受到房产税影响的楼盘多以豪宅为主，协信公馆、解放碑1号，都在房产税的试行中受到了一定的影响。

　　以协信公馆为例，17000-29000元/平米的单价，无疑已经是重庆的顶级豪宅，精装标准5000元/平米的配置也超越了本地的高端房产基本线。销售人员告诉记者，该项目房产税为7000元-70000元左右不等，项目的高端定位无疑是受到了政策的影响，但是目前销售率已经达到70%，平均每天仍然有4、5组客户来访。“我们不会降价，房产税毕竟是试行，喜欢我们房子的客户还是会下单，他们也认定政策是会变的。”售楼人员异常坦然。

　　而另一个在售的豪宅日月光中心·解放碑1号销售人员则向我们揭示了为什么客户对房产税的这种“淡定”：重庆本地户口(按家庭计)可以减免100个平米的房产税。以此楼盘为例，在售住宅单价毛坯17000元/平米起价，户型分布在38—138平米，以最大户型138平米按2万元/平米计，当地客户购买，只需缴纳38平米面积的房产税，按总房款的1%收取房产税，对一个购买一套总价276万的房子的客户而言，每年7600元房产税，并不对其构成太大的负担。

　　“房产税来的悄无声息，我们完全措手不及，执行的前一晚，所有的工作人员全被老板叫回售楼部，我们把意向客户全都拉到了售楼部紧急签约，当时就感觉太突然了。”龙湖时代天街一位经历房产税阵痛的销售人员和记者描述当时的种种，似乎都历历在目，对比如今售楼部内的来往购房者，我们似乎感觉不到房产税对本地购房者的影响，而该销售人员也表示房产税目前并未对项目的销售造成直接的影响，龙湖·时代天街在今年前三季度都是位列单盘销售第一。

　　房产税在众多媒体的宣传下，成了打压房价最狠的招式，而在重庆房产税试行过程中，我们发现，重庆本地购房者所受的影响并不大，按照试行规定中，每户家庭可以减免100方的规定，让真正的刚需躲在了政策之外。

　　一位业内人士这样形容房产税：“相对限购，房产税可以说是温柔一刀，对于重庆市场来说，经过前期市场对政策的消化，如今的刚需们已经开始行动，只要价格稳定，市场依旧会保持稳定。”

　　房产税实施十月之后的重庆的楼市，视野所及，大多是10%以内的折扣优惠，购房者的降价预期却基本已经到位。

　　限购对于杭州楼市来说，不言而喻。瞬间降温的楼市，持续在冬日行走，但是就目前楼市来说，降价的预期仍在延续。

　　追问四：城市化进程加快，如何布局未来？

　　18万套存量的消化、豪宅提升品质、商业理性扩容

　　中国内地城市争先恐后地进行城镇化，但不论是从规模、目标、改造程度看，重庆都自成一格。它每年吸引20万人进城，通过一个名为“一小时经济圈”的规划，通过轻轨等城市轨道交通的基础设施建筑，他们迅速地将城市周边地区联系在一起。重庆曾规划在2012年之前使大约二百万农村人口迁入距离市中心一小时车程的新城镇区，此后五年内再迁入两百万人。

　　不断加快的城市化步伐，不断扩充的城市容量，无疑为房地产市场创造了前所未有的机遇。而在快速的城市化进程中，同样对房地产提出了更高的要求。

　　①存量18万套，如何消化？

　　据相关机构的调查数据显示，重庆市截止今年5月，重庆主城13区存量房源套数已达18万套，存量面积约1814万平方米，已超过2008年市场最不景气时市场存量的峰值1800万平方米。

　　“去年还有温州人组团过来，买半幢整幢的情况都很多，现在基本上连咨询电话都没有了。”龙湖时代天街负责销售的沈诗惟向记者描述当下的重庆市场，一方面，在宏观调控的影响下，外地购买力不断撤出重庆市场；另一方面，本地收入增长和消费心态，都难以支撑供应量不断增加的市场。“重庆市区工人多，收入不高，又好吃，市区人很多买不起新房，买得多的，还是下面农村里的，但是他们也不爱投资，买了一套基本不会再买了。”

　　在一个融资不畅、投资不旺的市场环境下，人均年收入2万元的重庆，如何支撑起一个存量超18万套的房地产市场？

　　②豪宅起步，品质为先

　　“老实说，确实让业内震撼，样板房只对媒体开放了一日，大家趋之若鹜。”几乎看遍重庆所有在售楼盘的刘思嘉叙述着“西部第一豪宅”寰宇天下样板房带来的视觉冲击和品牌洗礼。

　　中海·寰宇天下的逆势热销，也传递出重庆市场对“豪宅”产品的渴望与需求。

　　高端物业一直是中海的主打产品，而这也正是重庆大多数房企的自身薄弱环节，重庆的豪宅市场，正处于起步的阶段。

　　位于渝中板块在售的协信公馆，是由本地知名企业协信开发的另一高端住宅，这处山地别墅，前瞰嘉陵江景，后拥山景银杏，独占公馆式会所，地理位置得天独厚，总价最高达千万的协信公馆，被标榜为顶级豪宅，其5000元/平米的精装标配中，卫浴使用了TOTO普通型号的产品，在杭州豪宅中常见的汉斯格雅、旭格门窗等品牌，难觅踪影。

　　而普通住宅，同样需要提升品质，在我们探访的8个楼盘中，除了金科·公园王府依傍800亩的龙头寺公园占得先天的优机，其余楼盘的容积率均偏高，即便是几个豪宅楼盘，在园区景观的营造上，都远远落后于杭州市场的平均水平。

　　而房产品质，很多时候正是认同一个城市发展的重要投射。

　　③商业迅速扩容，鱼龙混杂如何甄别？

　　“最近重庆的商业地产相当火。”有着丰富商业项目操盘经验的龙湖工作人员沈诗惟告诉记者，重庆自2010年起商业地产呈现异军突起之势，不仅供应量大增，而且价格也涨势凶猛，今年在政策环境的助推下，发展势头更是再接再厉。

　　“昨天有一位贵阳过来的客户，坐轻轨一号线离开去机场后，利用班机延误时间再折回销售现场，买下了一套800万总价的商铺。”在住宅市场遭受政策打压的情况下，不愿意撤出楼市的这部分炒房资金趁机转战商业地产。

　　而在几日探访现场与当地购房者聊天中，我们则了解到，重庆人当地人的投资方式不比杭州，几乎不存在住宅的炒房现象，租金回报率是大多数投资者的选择。“弃宅从商”，在重庆楼市的投资市场中已成为常态。

　　在重庆，由于城市对商圈的热衷与需求，培育了本地房企操作商业项目的能力，龙湖、协信等本地品牌，都有做商业的传统，在企业的开发比重中，商业一直占有较重的分量。

　　随着几大商圈的发展和成熟，越来越多的房产公司近几年来开始涉足商业地产，这些投资和开发带来商业地产兴起的同时，也存在着一定的风险，毕竟不是每个公司都能成功打造出色的商圈，更多的社区商圈夹杂其中，打着名不副实的旗号，迷惑着购房者，在这个过程中，投资者也该更加谨慎，把握自己的判断。而商业项目如若运作不成功，不仅使投资者资产缩水，更会成为城市的一个“疮疤”。

　　在城市化进程中如何规避“为城市化而城市化”的盲目所带来的一系列问题？如何在实现内陆大城市的野心与追求中不以伤害房地产市场的健康发展为代价？……种种矛盾与纠结，正等待重庆思考、解决、超越。