郁亮：万科如何拿到白银时代入场券？

　　住在杭州网11月1日讯（记者 王玛咪）10月31日，浙江莫干山，已是深秋，平均气温19摄氏度，凉意初起的午后，万科集团总裁郁亮率领上海区域首席执行官张海、浙江万科南都房产总经理刘肖、上海万科总经理孙嘉以及苏南万科总经理韦业宁“型男团”亮相，与上海、杭州、苏州三地媒体做了一次诚挚而开放的交流。

　　事实上，这也是房企龙头万科在30周年之际，对行业重新的一次思考和梳理。在此次媒体见面会上，“型男团”就万科近期被业内外所关注的热点关键词：白银时代、事业合伙人、小股操盘、互联网思维、精细化运营等一一做出解释。

　　郁亮的重任：拿到白银时代入场券

　　外练：互联网思维下的城市配套服务商

　　内修：事业合伙人制度下的风险共担

　　见面会伊始，郁亮就发挥特有的”郁式“风趣：我是猫头鹰型的领导。

　　“今年的钱不好赚啊”，在室外陈陈凉风中郁亮笑称让大家一起感受一下今年房地产市场的冷暖。而显然，这个对风险有着天然敏感、注重数据和逻辑的房企航母掌舵者对行业有着更深远的谋虑：“房地产已经从黄金时代进入到白银时代，连万科也没有拿到白银时代的入场券。”

　　如何拿到白银时代的入场券，是郁亮时代的万科重任。

　　郁亮分析没有拿到入场券的主要原因一是基于房产行业过去粗放的管理模式，导致从不知道赚小钱的辛苦，长期在温室里长大，在甜水里泡大，不具备在血雨腥风的环境中的生存能力。第二个原因，房产商大多缺乏“性价比意识”。

　　为此，郁亮从内外双管齐下对万科展开了改造和转型。

　　对外，万科自去年始，开始提出“向互联网思维学习”的风潮并开始应用于实践操作，从住宅提供商向城市配套商完美转型。

　　成为“城市配套服务商“，郁亮强调主要做三件事：传统的住宅业务、消费体验地产以及产业地产。其中，住宅业务在未来十年仍占万科大份的比重。消费体验地产则包括生活中心、社区养老以及旅游度假。产业地产部分，包括会展中心、物流地产等。这也符合郁亮在白银时代学会”赚小钱“的思路。

　　郁亮总结，从互联网主要学到了两点，一是要对客户好，二是要专注。对于兄弟房企纷纷进军新领域，郁亮坚定地表示：“在未来10到15年，万科依然是专注于房地产，将产品和服务做到极致，这样才会成功。”

　　对内，郁亮正用”事业合伙人“的颠覆性思维对企业内部僵化的”职业经理人制度“进行修补洗牌。

　　“过去，职业经理人可以共创、共享，但没有共担。成为事业合伙人之后，就变成共创、共担、共享。因为共担风险，所以会尽最大的努力，最后共享收获。”郁亮强调，事业合伙人的股票都是按市场价买入，“如果低于市场价，就没有任何意义，而且还侵占了股东的利益。”

　　通过股票跟投和项目跟投，职业经理人对所做项目和所在公司给出一个“愿意捆绑在一起”的承诺。郁亮说表示，对万科的员工来说，事业合伙人是不可以讨价还价的，你要么做，要么不做，不做就离开。

　　万一事业合伙人在股票跟投后亏了怎么办？郁亮开玩笑说：“那就只能跳楼，所以必须把公司做好。”

　　在杭州，万科未来城是项目跟投的试点。“我们的利益和未来城捆绑在一起，这就逼迫万科人努力将这个项目做好，让购房者认可，才能卖得好。”刘肖说。

　　刘肖的使命：叫好又叫座的杭州市场

　　坚守：四有社区的理念

　　开拓：养老地产的推进

　　前天，万科拿下了西穆坞地块，为明年继续深耕杭州储存了弹药。“杭州万科在今年还会拿三四块地。”刘肖在现场透露。

　　2013年，万科在杭州东南西北全面开花，销售额破百亿元，是去年万科最优秀的城市公司。今年杭州万科更是十盘联动，在三季度大部分房企份额下滑的市场环境下，销售额依然突破百亿。

　　随着市场行情回暖，万科又将通过拿地，为明年补充货值，并有望冲击杭州市场老大的地位。

　　”我们在杭州，解决了一个叫好又叫座的问题。“不轻易表扬下属的猫头鹰领导，对杭州这几年的成绩，显然是肯定的。

　　万科在杭州市场叫好又叫座的背后，是由刘肖所带领的万科团队对行业有所坚守，并努力开拓的成果。

　　作为万科”三好理念“的发源地，杭州万科始终坚持这个拥抱时代的理念，并不断地延展其中的内涵。今年，杭州万科在三好的基础上，提出了四有社区，而“好社区”的想法正出自郁亮。“今年万科三好打造了2.0版本，四有社区指的是有健康的社区，有参与的社区，有文化的社区，有爱的社区，这样的社区就是一个好社区。”刘肖举例说，“良渚的跑道，跑步的人越来越多。村民在文化村里开店，安居又乐业。我们成立了社区图书馆，书都是由业主提供。万科的社区里，志愿者越来越多。”

　　“未来万科的发展，将围绕两条线来展开，一是围绕客户。譬如养老，如果我们将居家养老服务做得更好的话，可能房子就卖得更好。二是围绕城市发展，我们如果把配套做得更好，同样房子会卖得更好。”在郁亮为万科城市配套服务商配置的“社区养老”领域，杭州万科明显已走到了前头。对养老项目随园嘉树的成功操盘，刘肖的说法是：“我们有社区养老的基因。”

　　刘肖认为，中国未来养老的范式，至少从杭州来看，必将诞生于社区。“我们非常注重邻里式的养老。我们一开始和客户说，你需不需要不同生活方式时，我们并没有很多客户。当我们发现帮这些客户召集开同学会的时候，他们突然发现，最好的养老方式就是可以保持过去的社会亲情不变。我们的客户当中70%以上的人希望和子女住在一个社区又不愿意住在一起。这就是为什么万科要把社区做好。邻里式养老必然在万科有很强的生命力，这也是这个项目成功的原因。 ”

　　11月2日，郁亮将在上海参加国际马拉松，同一时间，刘肖将在杭州参加半马。对万科人来说，跑步也许不仅仅只是跑步，这之中，是一种联接，是一种传承，是一种对时代精神的召唤和承接。