滨江集团:过坎后的新布局

　　住在杭州网12月24日讯（记者 王玛咪）

　　“2014对行业是一次从未有过的震荡，对市场是从未有过的担忧，对滨江是一次最为严峻的考验。”戚金兴坦言，2014年，滨江过得殊为不易。行业严峻、市场震荡、舆论聚焦、大鳄考验……经历了诸多“想不到”，年底滨江迎来150亿的销售业绩，这，是另一个高点。

　　房地产告别了黄金时代，杭州也早已不再是开发商眼中的天堂，融绿事件让同为本土大佬的戚金兴深思，面对未来的变局，他愈加自信清醒，在坦率赤诚中满怀激情：“滨江从现在开始，要做浙江最安全的房企！”

　　丁晓红对话滨江集团董事长戚金兴

　　“自救”的四大战役
　　2014，滨江的难关和收获

　　在业界的眼里，戚金兴和他的公司滨江，似乎总是被幸运所眷顾。事实上，所有的幸运，都是自我选择的结果。戚金兴和滨江的2014，也经历了不为人知的考验和难关。

　　“3月底我在香港过生日，当时账面上只有不到10个亿，接下来三个月要支付40多亿。”戚金兴遭遇的“资金之紧”甚至一度被媒体放大解读为“滨江危情”。

　　信奉“自救”哲学的戚金兴，并不愿袖手旁观市场无情的击打。在对内部加强管理、控制成本、加强与银行合作基础上，戚金兴发动了向市场“要钱”的四大战役。

　　滨江集团董事长戚金兴

　　5月25日，千岛湖东方海岸首开推410套房源造销售399套,滨江内部称其为“台儿庄战役”；6月13日，“锦州战役”开打，衢州月亮湾开盘，推出的991套房源当天即销售超9成；7月18日，“解放天津”开打，杭州南岸的金色江南以适应市场的16000元/平米的价格开售，劲销8成……

　　“保本、微亏、微赚都不是主要的，关键是销得出去。”以新盘首开低价的惯用操盘之道，在低迷市场中，滨江两个月内三大战役，回笼20余亿资金，平衡了财务，转紧为松。

　　8月，第四战役开打之际，杭州楼市迎来“解限”，敏锐果敢的戚金兴立马将“和平解放北京”的范围从西溪明珠迅速覆盖至全公司。

　　借着“双限”全面放开的政策之风，城市之星尾盘新推、西溪明珠正式上市、武林壹号加推房源、紫金府加快推盘节奏、钱塘印象年底抢收；刚需盘万家名城和金色黎明循序渐进……“前紧后松”是戚金兴对自己今年心路的总结，而回到销售，今年的滨江，是不曾有片刻的松懈。

　　以数字呈现的销售业绩背后，2014年的滨江，还收获着无形的财富。2012年市场冰冻期以微亏的曙光之城和保本销售的凯旋门在今年迎来交付，精致的园林、高大上的会所、无懈可击的细节……品质眼见为实，滨江向市场和客户兑现了“降价不降质”的承诺，滨江品牌价值在沉淀中历久弥新。

　　有人说，戚金兴是幸运的，豪宅库存高企的滨江，等到了“双限”的全面解除。值得注意的一个数据是，在市场尚未解冻的上半年，滨江以套数和金额均领先绿城的业绩，位列杭州半年楼市销售排行榜亚军，是本土房企业绩最优者。

　　天道酬勤，自助者天助。 “人为什么要到身体不好的时候再去锻炼？”坚持游泳和健走的戚金兴以未雨绸缪的勤奋和专注，为滨江赢得幸运。

　　“安全”的两大指标
　　降库存降贷款 做浙江最安全房企

　　“不一定是越大越好，定位是做区域龙头，销售规模保持在150亿左右。”对比行业内以规模论英雄的风气，做企业，戚金兴有一颗平常心，他说不能做大，就做强，做长久，做安全。

　　做稳房地产，适度的区域拓展和产业延伸；做长生活房产；做优投资并成立投资部，对本行业之外的领域进行投资。这是戚金兴为滨江制定的“安全系统”。

　　早在2010年，滨江开始启动生活房产的运营，每年自留5万方，默默投注超10亿的资金，如今自有物业已超26万方，“为企业未来的可持续发展提供保障。再过5年达50万方。”做长生活房产，是为滨江稳健发展之根基。

　　“三分之一合作，三分之一代建，三分之一自有。”滨江未来房产业务的布局，戚金兴坚持“三条腿走路”战术。拿地战略，同样减持自有部分，独立拿地将维持在三分之一，以合作拿地为先。从数据上表达，40%独立拿地，30%合作，30%代建。

　　2015年，滨江新亮相项目矩阵为：华家池公寓、东方海岸、西溪之星。此外，也不排除新代建项目的加入。前有紫金府、钱塘印象成功代建案例，在由自主开发商向品牌输出商的转型中，代建将在滨江未来业务布局中占据越来越重要的分量。

　　“战略必须稳健，经营必须安全，财务控制必须保守”戚金兴说滨江要做浙江最安全最健康的房企，具体到执行，戚金兴为滨江定下了“两保持、两下降”的指标——销售规模要保持在150亿左右，保持公司正常的现金流；库存要下降(目前库存300亿)，银行贷款要下降。

　　“贷款今年最高时70亿，今年控制在60亿以内，明年控制在50亿以内，后年控制在40亿。库存年初400亿，现在300亿，两年内争取降到200亿。库存转现金，现金充实了减贷款，再加强投资。”戚金兴心里的算盘“色色林清”。

　　当银行和市场难以影响滨江的时候，经营上的安全、财务上的保守更为重要，小却强悍的滨江将走得更为长远。

　　对话滨江集团董事长戚金兴

　　“开拓”的两大创举
　　进军海外市场 启动小镇建设

　　滨江的稳健，戚金兴所提的稳健，不是一种绝对的保守和静止，也不是固步自封，而是一种在相对安全范围内的行业探索。事实上，这家以“稳健”出名的房企，从未停止过开拓和创新。

　　我们发现，滨江新的布局和开拓，更多地围绕主业展开，是一种更为安全的拓展和延伸。2015年，滨江将以海外房产市场和小镇建设拉开新的布局。

　　进军海外市场将成为2015年滨江的重头戏之一，美国人第一次见证并享受“滨江制造”。在曼哈顿和西雅图，滨江已启动四块地的投资，“现在在审批的过程中。”戚金兴透露，为进军海外市场，滨江已备好至少两亿美金，美国项目将在2015年如期启动。

　　小镇建设作为滨江在产业延伸的新尝试，也将在2015年运作启动。江干、临安、桐庐和富阳是戚金兴的意中地， “一镇五园，蔬菜园、果树园、垂钓园、养殖园、健身园，让旅游、休闲、文化的人都有所为。”滨江要营造的是休闲旅游的复合小镇，做得好，戚金兴说可以全国复制。

　　房产之外，2015年滨江将对本行业之外的新兴产业进行投资。金融、互联网、新能源都是戚金兴看好的领域。投资的规模，少则十到二十亿。

　　“说实在的，企业做到一定规模，稳步发展更重要。”万里江山千钧担，守业更比创业难。本土房企领军和守护者滨江，一如他的领军人物戚金兴所预设的那样，走稳步不停步，并将抓住机会就跑步。