买买买就等同于赚钱？温州人跟你算算楼市投资账

　　导语：

　　来杭州任性的“买买买”，期望分享这个城市最好年华所产生的红利，这一波杀入的投资客们，是否真的觉得自己可以稳稳地赚到呢？这笔帐，你们好好算过了吗？

　　浙江在线-住在杭州网9月16日讯（浙江在线记者 王玛咪 张燕）一个月前在罗兰小镇以8000多单价买了8套房子的上海人，又杀回来买了10套，而这时房子已经涨到10500元/平米，上海人掐指一算，一个月涨2000，买！

　　在锦绣之城排队两天三夜买到房源，土豪业主激动地要给销售MM介绍对象；

　　倔强客户捧着现金一口气要预定20套江南之星，不给订房就坐在售楼部不肯走。

　　来看看这两天整个杭州的成交数据：

　　9月12日，杭州新房签约764套，二手房成交595套。9月13日，杭州新房签约842套，二手房成交582套，以每天12个工作时计，每2分钟不到成交3套房子。

　　市场说，北京人，苏州人，上海人，温州人来抄底了。温州人在口水楼市发帖说，不要侮辱温州人，我们早在去年完成了抄底。

　　来杭州任性的“买买买”，期望分享这个城市最好年华所产生的红利，这一波杀入的投资客们，是否真的觉得自己可以稳稳地赚到呢？这笔帐，你们好好算过了吗？

　　记者身边，那些经历过09年疯狂楼市的业内人士，面对这波行情却相当淡定，他们中的很多，要么在去年完成了改善置业，要么在今年初楼市刚抬头的时候出手投资了。也有部分是09年的那波投资客，正趁着这个解套的机会，忙着出货。

　　温州人林老师帮我们算了两笔账。

　　案例一：

　　近期，温州双木哥打算出手一套万家星城的房子，目前在谈的价格是230万左右。双木在2009年以175万的总价入手，粗略一算，7年来毛利润55万，买房投资还挺好赚！但双木哥心里却另有一笔账：①当年首付2成，贷款140万，贷款利率7折也就是利率3.4%，一年4.8万利息，7年利息计33万②维修基金5000左右 ③契税1.75万 ④租房4年租金共14万、装修花了5万，也就是说出租回报9万。这样的话，房子实际本金是约201万，售价230万，实际上双木哥是在7年间，用35万首付挣了29万收益，实业家双木爸说，你这财还是我来帮你理吧，35万用来做理财，年化收益12个点。

　　案例二：

　　另一位是宁波大徐哥，也在09年和双木哥差不多的时候，入手了一套翡翠城，98万的房子，首付19万，利率七折，2016年卖出127万，账目利润29万。成本：①契税1%约1w ②物业维修基金约5000③银行房贷的利息部分(09年-16年年均2万大约14万)④7年物业费每年2700总计约2万。大概总成本共计17.5万，不算19万投资历年回报，利润大概就是11.5万，“按照19万年化8%理财产品投资算7年利息就是10.64万，所以其实就是基本没赚钱。”大徐哥说。

　　无论如何，两位同事好歹趁着这波行情解套了，事实是尚有很多09年杀入楼市，至今没有解套的，下沙沿江某楼盘当年卖到16000元/平米，至今二手房还卖不到这个价，更别提前两年亏五六千出手的；中泰某楼盘6年来也就涨了不到2千。

　　古希腊希罗多德说，太阳底下，从来没有新鲜事。房地产市场，亦然。

　　我们看到了热闹，更要试着去洞悉其中的孤独。

　　市场疯狂与恐慌背后，上演的，是人心。贪婪欲望、侥幸心理，在楼市迅速上涨的通道中，总是容易被无限放大，恣意所为。楼市的上涨，与其说是受到货币供应、供需关系和产品本身的影响，不如说是人类的从众、贪婪、恐惧等心态，再一次集中交织的结果。

　　这一轮掀动的市场高潮中，宾主易位，惯有买卖逻辑被推翻重建，大家从疑惑到试探到全然接受，不过隔了一个G20。

　　G20会址所在奥体板块，某本地品牌开发商将售新盘，一周之内外地客户来访量已占比近50%，甚至不乏打飞的从新疆、广州赶来的纯投资客户。深圳的80后，则直接飞来杭州团购20套房产。

　　量价暴涨之下，投需在短时间内涌入，其比例之高，才真正让人讶异担忧。

　　算完账之后，让我们喝一壶茶冷静一下。

　　不妨来看一下，最近被业内人转疯了的丁建刚老师的最新观点：

　　1.大逆转之后局面空前复杂和诡异。

　　2.可以肯定分城施策。

　　杭州即使调控，一定会排在一线城市及二线“四小龙”之后。

　　3.现在的情况，不是担心调控(如果能控得住的话)，而是担心失控。有人说，中国政府的驾驭能力绝对没问题，我不敢相信。

　　去年4月1日愚人节那天《人民日报》告诉人们……慢牛不改震荡趋势。

　　还有1万亿的救市资金埋在A股的废墟里。

　　4.多年来第一次劝刚需购房者谨慎。

　　实在太难选择了。特别不应该透支购房能力追涨。

　　5.以旧换新，以劣换优仍然是大好时机。

　　因为老旧破二手房都卖得动了。

　　即使增加一部分投入，换成优质的，不仅改善居住，价值更安全。

　　6.纯投资不建议。抽样调查，投资购房的比例已经超过50%(尽管很多人说的遮遮掩掩含糊不清)。

　　高净值人士，30%-50%优质不动产配置以作对冲，另当别论。

　　7.有能力适当配置美元资产。道理众所周知。