壹号院涨129%！柳岸晓风涨117%！江南岸红盘价格梯度表出炉

　　住在杭州网9月15日讯（记者 武恒光）近两年，钱江南岸大量楼盘交付，其中就有不少红盘，比如去年交付的杭州壹号院二期、晓风印月、澄品，今年交付的丹枫四季、君品、观品等。

　　随着大量红盘交付，在二手房市场上，江南岸的价格梯度也更加分明。

　　壹号院房价稳站第一梯队

　　江南岸红盘房价多在6万-7万/㎡

　　通过江南岸红盘二手房价数据可以看出，钱塘江沿岸板块房价大体可分为5个梯度，从高到低依次是：奥体、滨江区政府、钱江世纪城、市北、宁围。

　　奥体板块的杭州壹号院房价排在第一梯队，是目前江南岸二手房少有的房价超过10万/㎡的小区。记者从中介了解到，8月份，杭州壹号院二期成交一套面积约267㎡，单价10.9万/㎡。不过，交付更早的壹号院一期价格要低不少，一期房价在8万多/㎡。

　　另外，滨江长河的柳岸晓风房价也能站在第一梯队，成交均价9.8万/㎡。记者了解到，柳岸晓风的业主比较惜售，小区交付以来二手房只签约9套。

　　滨江区政府板块的晓风印月和丹枫四季房价处于第二梯队，其中晓风印月因学区、交通有一定优势，价格更高，二手房能卖到9万/㎡以上；丹枫四季只有101套房源可在二手市场销售，虽然二手房源不多，但房价低于晓风印月，小区交付以来成交3套，价格在8万/㎡出头。另外，世纪城板块刚交付不久的观品，首套二手房8万/㎡成交后，也勉强挤进第二梯队。

　　钱江世纪城是江南岸红盘的聚集地，次新小区较多，目前二手房价集中在6万-7万/㎡，其中澄品、创世纪、嘉品成交价都能接近7万/㎡，而时代奥城、天璞均价在6.5万/㎡以下，君品、御虹府是世纪城价格最低的两个次新小区，均价6万/㎡左右就能买到。

　　市北、宁围板块分别位列江南岸房价第四、第五梯度。其中，市北次新小区房价集中在4万-5万/㎡，个别小区在5万/㎡以上。宁围则是江南岸热门板块中二手房价最低的，当初新房限价3.35万/㎡，如今二手房最高3.5万/㎡，最低不到3万/㎡。

　　不难发现，江南岸红盘二手房价格梯队排名，和这些板块当年的新房限价梯队大体相同，但即便当初限价相同，如今各小区二手房表现也各有差异。

　　世纪城次新房更受购房者欢迎

　　君品交付两个多月成交40多套

　　记者采访各板块中介后了解到，房价处于第三梯队的钱江世纪城二手房更受欢迎，像创世纪、嘉品、澄品、君品等小区，平均每个月有一千多组带看量，君品8月份带看量达到两千多次，刚交付不久的观品，近两周带看量也直线上升。

　　世纪城不仅带看量大，二手房成交量在江南岸热门板块中领先。世纪城中介告诉记者，7月世纪城次新房成交40多套，8月成交50多套，9月以来已有20多套成交。

　　据介绍，世纪城次新房成交量最多的小区是君品，自今年6月交付以来，君品二手房已经成交超40套，是钱江世纪城今年走量最大的小区。嘉品、天璞成交量仅次于君品，8月份成交8、9套。“最近几个月，世纪城二手房成交量大的小区，更主要的原因在于价格合适，像君品103㎡，总价只要600万左右；天璞上个月成交了一套低楼层，单价仅5.5万/㎡。”中介说道。

　　相比之下，滨江区政府的晓风印月、丹枫四季热度不高，每个月带看量只有一两百套，8月成交量也都在5套以下。

　　房价位于第四梯队的市北板块，虽然价格普遍在5万/㎡以下，但热度并不高。杭州贝壳研究院数据显示，市北近两年交付的次新房今年1-8月签约量加起来仅300套左右，月均成交5套已经是表现很好的小区。

　　壹号院二期、柳岸晓风溢价率最高

　　宁围溢价率最低

　　记者从江南岸红盘价格数据中观察到，2022年以后交付的次新房价格涨势明显不及之前的小区。如同样是钱江世纪城的红盘，2022年、2023年交付的君品、御虹府、澄品、嘉品等，当前的二手房价格相比新房，溢价率都不到50%。而像2020年交付的“钱江世纪城三兄弟”，其中溢价率最低的天璞也有66%，最高的创世纪如今二手房溢价率约98%。

　　在二手房持续低迷的大环境下，市北、宁围这两年交付的次新房溢价率更是不尽如人意。市北溢价率最高的是2021年交付的翡翠之星，如今二手房均价约57000元/㎡，比新房时有52%的涨幅。而2023年交付的潮起云上府、翠语华庭、星漫里，溢价率都在25%以下。宁围的汝悦美境溢价率仅4%，景瑞晴海目前的二手房均价甚至比新房时期还要低13%。

　　而背后的原因，与近两年楼盘产品力持续退坡有关。记者采访许多购房者得到的反馈是，2020年以后开售的新楼盘在户型和得房率上明显退步，加上限价的影响，部分开发商甚至以牺牲产品品质为代价来保证盈利。相比之下，前几年交付的次新房产品反而更受市场欢迎。

　　另外，2021年6月杭州二手房市场达到最高点之后，便进入了下行模式，市场的预期不断下调。加上二手房挂牌量持续攀升，近两年交付的不少次新房业主只能以价换量，促成交易。