杭州自持房源“开租”，有业主强烈要求分区管理，这合理吗？

　　“他们交那么低租金，凭什么和我们花几百万买的房,共享小区环境？”

　　最近，杭州萧山宁围一个待交付住宅发布自持房源招租消息，引发了准业主们的大规模抗议。

　　业主们普遍担心，大量租户涌进小区，会降低小区品质，放大小区安全隐患。

　　现在，业主们的强硬态度，以及源源不断的投诉，也让想租这些自持房源的客群，忧心忡忡。

　　业主：强烈要求分区管理

　　据了解，该小区业主有600多户，自持房源467套。

　　之前有传言称，这批自持房源可能会以单间形式出租，且高达1300多间。如果真是这样，那大多业主表示，无法接受。

　　业主担忧：“未来如此大量租户涌入小区，小区的居住环境可能得不到保障，尤其是安全性和小区秩序等。”

　　还有，也有业主认为，小区的公共配套，是属于业主的，现在大量租户也可以享受这些配套，使得业主认为合法权益受到了侵害。

　　现在，业主们的普遍诉求是，将小区的自持住宅楼幢和非自持住宅楼幢之间以及对应区域内地下车库之间，进行空间上的硬性或软性隔离，实行分区域管理。目的是为了杜绝日后不安定的隐患和保证小区景观绿化的完整性和小区品质。

　　可如此隔离之后，就会使得将来住在自持租赁房源里的租户，基本无法享受小区的公共配套。

　　开发商：不会单间出租，全部整套出租

　　且租户要缴纳和业主相同的物业费

　　记者也第一时间联系到了相关开发商负责自持房源出租的负责人。

　　对于业主“以单间形式出租”的质疑，他告诉记者，现在可以明确的是，小区不会单间出租，467套房子全部整套出租。

　　那整租的话，具体租金价格情况如何呢？

　　这位负责人表示，户型68-89㎡，租金4000-7000元不等。招租面向的都是家庭客群、中高端管理层和普通白领，租金起点也比较高，目前招租宣讲去的都是大型企业，业主基本不必担心租户的素质问题。

　　再者，租户入住后，需要交物业费吗？交多少呢？

　　“租户需要缴纳物业费等费用，具体价格和商品房业主一样。”这位负责人说道。

　　至于后续对于租户的管理，也有明确的规定。比如，租户要想签合同，不仅需要身份证，还需要填工作情况的信息表，相关信息会去派出所备案，还需要提供居住证等。

　　不仅如此，合同里也会明确规定，租户不能转租，否则就是违约。在管理层面也会追求“人证合一”，平时也会加强管理，注重细节管控，最大程度规避群租情况。租赁时间方面，最短3个月，最长可达三年。

　　对于业主要求分区管理的诉求，这位负责人回应称：“自持房源，实际上也是开发商花钱买的，同其他业主一样，开发商买的也不仅仅是房子，也包括小区公共配套。”

　　“首先，开发商本质上也是一个大业主，作为业主就有权利决定房屋租赁与否，也有赋予租户使用小区公共配套的权利。其次，如果分区管理，不让自持房源的租户，享受任何小区的公共配套，是不是也侵害了开发商作为业主的正当权利？所以，分区管理的要求，不合适，也不合理。”他进一步表示。

　　律师说法：分区管理于法无据

　　这样的分区管理，在法律上能不能站住脚呢？

　　记者咨询了北京炜衡(杭州)律师事务所张益平律师。他认为，业主反映的问题，是对未来可能发生事实的一种担忧，担心租客会影响到业主的正常生活，这种推测现在来看还没有成为事实，将来也不一定必然侵犯业主的利益，业主以此由要求进行隔断，法律上依据不足。

　　对自持房源和商品房是否可以分区管理，目前并没有明确法律规定。但国内确有地方明确规定，不得通过增设护栏等方式将公租房与区域内商品住房分隔。

　　杭州18个楼盘自持房源开始预招租

　　据杭州房管局消息，自持商品房屋的租金是企业自行确定的，但企业确定租赁价格并在市租赁平台对外公开租赁后，租赁价格1年内不得上调。

　　官方也明确表示，除押金、租金、物业服务费及使用房屋所产生的水、电、气、网络、电视等合理费用外，企业不得以任何名目收取其他费用。

　　据悉，杭州还规定，自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。如企业将自持商品房屋通过其他方式变相销售，由住保房管部门予以认定并责令整改。

　　自持商品房屋的运营企业达成住房租赁交易的，应当通过市租赁平台网签住房租赁合同，已与市租赁平台进行系统对接的，可通过数据接口直接推送住房租赁合同完成网签。自持商品房屋签订租赁合同后，应当由运营企业申请办理房屋租赁登记备案。

　　截至目前，全市市区范围内共有131宗宅地涉自持商品住房项目，用地面积221.56万平方米。累计可用于租赁的自持房源达1.61万套。其中，有92个项目已经完成了备案。

　　截止12月3日，记者登陆杭州住房租赁监管服务平台，发现已有18个楼盘的自持房源，发布预招租公告。出租年限大多可按月度、季度和年度来进行租赁，这些房源面向的目标客群基本都是家庭客户、普通白领和企业管理层等。

　　也要看到，自持房源出现后，社会利好，也愈发明显。

　　比如说，这么多用于租赁的自持房源入市，稳定且靠谱，一定程度也是对租赁市场平稳健康和有序发展的一种保证；另一方面，能相对减少社会上租客被极具风险性长租公寓坑害的情况，保证租户的合法正当权益不受侵害，让更多租户住的安心放心。

　　记者手记

　　混居纠纷，并不是因自持商品房的出现才有的，理论上，只要有租户的小区，就可能产生类似纠纷。

　　这几年，混居纠纷最严重的，当属商品房业主和公租房租户，曾在多地上演。

　　无论是哪种混居纠纷，本质上都是小区公共资源之争，是双方权益之争。

　　最大程度保证双方正当合法权益，才是解决此类纠纷的正确思路。

　　1.立法层面，应该进一步明确“租赁同权”的细则，将租户的权利和义务，进一步细化明确。

　　2.地方具体实践中，要加强对租户的现实管理，出台具体的制度规范，对恶意损坏小区设施，或者不爱惜公共设施的行为“零容忍”，相应处罚举措应当明确。同时，对业主的过激违规甚至违法行为，也应即使纠偏，严肃处理。

　　要想做好这一点，相关部门也应该对物业公司的管理提出更高的要求。如果是自持商品房，更要发挥好开发商和物业的“双重管理”。

　　3.拒绝分区管理，拒绝小区内部隔离，也应该在法律层面给予明确。因为分区管理，不仅会侵害另一方的正当权益，也会放大社会隔阂，引发新的矛盾纠纷。

　　总之，业主的正当权益不容践踏，同时，租户也不是“万恶之源”，他们同样值得尊重，正当权益同样值得捍卫。

　　而要想维系好双方的利益平衡，考验着地方的公共管理能力和智慧。