杭州三墩北学区房半年涨了1.3万每平方米？假的！还有房东降价

　　浙江在线-住在杭州网9月29日讯（浙江在线记者王彬）近日，有一则消息在朋友圈里流传：杭州城西学区房3个月涨了8000元/㎡！

　　这里说的学区房，指的是西湖区三墩北的水晶郦城。这个项目是板块内第一个商品房，学区为嘉绿苑小学景汇校区。

　　消息提到，该楼盘今年3月，成交均价还在2.5万/㎡；到了7月，成交均价就已经涨到3万/㎡；短短3个月之后，9月，成交均价首次冲到3.86万/㎡。3个月时间涨了8000元/㎡。

　　这意味着，短短半年时间，该楼盘二手房涨了1.3万/㎡。加上西湖区、学区房的概念，三墩北再次成为杭州楼市的流量担当。

　　然而事实真的如此吗？

　　二手房半年涨了1.3万/㎡？

　　答案是否定的

　　根据好找房数据，目前水晶郦城的二手房挂牌均价为37586元/㎡，签约均价39280元/㎡，最近一个月成交了5套房源。

　　近半年最高成交价则高达44075元/㎡，是一套120㎡的房子，总价近530万。

　　但过去半年，该楼盘二手房真的存在暴涨？通过实地探访和权威数据来看，答案是否定的。

　　记者从板块的房产经纪人处了解到，2019年下半年，水晶郦城的成交单价，大多都在3万3元/㎡左右，总价也都在300万左右，最高的一套单价卖到了36890元/㎡，总价325万。

　　今年3月，有一套89㎡的房源，以328万的总价成交，折合单价接近3.7万/㎡。最近，水晶郦城89㎡成交单价基本在3.4-3.5万元/㎡区间，总价310万左右，最高320万。

　　好找房显示，水晶郦城近6月的成交均价为34465元/㎡，与中介门店的实际成交情况基本一致。

　　“从去年下半年到现在，一年时间，水晶郦城的二手房，基本没怎么大涨。即使今年定了嘉绿苑小学的学区后，也没有对二手房成交量和价格，产生特别明显的影响。”板块内我爱我家一家门店的陈店长告诉记者。

　　（龙湖水晶郦城实景）

　　那成交价高达44075元/㎡的那套二手房，又是怎么回事呢？记者了解到，这个价格可能把各种税算进去了，即使算税，这个成交价也有些虚高，是极其特殊的个例。

　　目前该小区120㎡户型的挂牌价基本都在3.7-3.9万/㎡的样子，最便宜的只有3.4万/㎡。

　　由于目前该小区每月成交量只有几套，而那套44075元/㎡的二手房，则拉高了整个小区的二手房成交均价，也就出现了签约均价近4万元/㎡的表象。

　　“网上传的太玄乎啦！我那套89㎡的房子着急卖，总价降了10万，也不是很好卖。”一位水晶郦城的业主告诉记者。

　　记者发现，在水晶郦城小区目前挂牌的58套二手房中，有15套房源业主在最近半年都降了价，最多总价降了40万。总价最低的一套89㎡户型，挂牌价只有28543元/㎡，总价只有255万。

　　有业主表示，一些营销号不顾实际情况，一味炒作小区和板块的房价，让他们这些住户感到困扰。

　　一二手倒挂+学区房概念

　　三墩北再成“流量担当”

　　地处西湖区，又自带学校和地铁，再加上新房与二手房有较大倒挂，即使没有半年涨价1.3万/㎡的噱头，三墩北也一直是网友热议的焦点。

　　这一点，在曾经摇号销售的两个已交付楼盘西雅图和西湖国际城身上，体现得淋漓尽致。

　　“过去半年，西雅图和西湖国际城的二手房，就总价而言，整体涨了50万左右。尤其是9月杭六条发布以来，明显感觉这两个楼盘更热门了。”我爱我家陈店长说道。

　　先来看万科西雅图，今年3月，二手房成交均价3.5万元/㎡。到了5月，已达到3.6万/㎡。

　　今年6月，万科西雅图有一套房源，单价4.3万/㎡成交，这应该是该楼盘二手房第一次破4万大关。

　　可就在上周，万科西雅图成交了7套房源，成交均价已经达到了4.1万/㎡。而过去一个月，更是卖出了近40套二手房，最高成交价已经有47076元/㎡。

　　西湖国际城方面，最近1月成交20套二手房，均价34850元/㎡，而在今年年初，成交均价在3万/㎡左右。该楼盘二手最高成交发生在一个月前，单价高达50070元/㎡。

　　也就是说，短短半年时间，万科西雅图二手房涨了6000元/㎡左右，西湖国际城涨了5000元/㎡左右。

　　随着西湖国际城和西雅图二手房的火热，越来越多的房东开始“惜售”了。

　　（万科西雅图一瞥）

　　在挂牌的业主当中，现在诚心卖房的业主，可能还不到一半。“还是想再等等，不想将来后悔，但我最迟明年上半年也要卖掉了，”一位业主这样告诉记者。

　　那为什么很多购房者愿意接盘呢？据悉，目前接盘的大多都是有房户，楼市调控限制了他们买新房，就将关注点放在了区域内的优质二手房上。

　　不过，无房户们却不这样想。无房户小陈表示：“上半年很多新房都摇不到，下半年本来准备入手一套西雅图的二手房，但新政出来后，又不甘心，毕竟和新房差价太大了，现在觉得还是等等紫璋台，实在摇不到就考虑二手房。”

　　还值得一提的是，目前板块内的安置房成交量也很可观。

　　（板块内一些安置房墙皮已经脱落）

　　以龙湖水晶郦城周边的安置房为例，有的月份都能卖出六七十套。最受欢迎的还是60多方的户型，总价160-170万。

　　整体来看，目前板块几个次新房的成交价，也基本在3.5-4.1万/㎡的价格区间内。由于三墩北板块属于西湖区，板块内以安置房为主，二手次新房较少，再加上新房基本会限制有房户入场，所以一些优质二手房未来还有一定的空间。