地价屡创新高！蛇年杭州房价面临大变局？

住在杭州网1月20日讯（记者 盛哲徽）问题一：老师好，现在楼市不是不好吗，为什么土拍价格还这么高？蛇年房价是不是会往上走？

关键词：楼市预测、土地拍卖

回答：

原因很简单，开发商对于未来售价的预期提高了。

限价刚放开的时候，开发商拿地的时候还会参考周边的二手房价，典型的例子就是11月20日成交的钱江世纪城核心区地块，4.82万/㎡的楼面价其实是低于外界预期的，它对标的是周边次新房6-7万元/㎡的价格。但现在明显就已经不看了，比如刚刚拍出的萧山北干地块，楼面价都已经快3.9万元/㎡了，周边像江南之星这种19年交付的楼盘成交价差不多也就这样了，再往前的中海西兴项目也是类似的情况。

而开发商之所以会有这样的自信，主要来源于两个方面。其一是不同物业类型带来的产品溢价，最近高成交的土地，很多都是可以做高低配的，低密产品可以顺理成章地跳出板块原来的价格体系；其二限价放开后房企有了自主定价权，因而它的成本投入余地也更大了，即便同样是高层，通过产品迭代把品质进一步拉高，也能实现对板块原有价格体系的突破。锦绣公馆、钱江湾，以及绿城最新的几个不限价的低密项目的表现，也给了市场很大的信心。

至于明年房价会不会往上走，这点分情况看，新房整体应该是会涨，原因上面都提到了，当然产品力也是会往上走的；二手房价应该会总体保持稳定，涨价的可能性比较小。

问题二：预算400-500万，要求户型100方以上，是买未科还是勾庄？工作在蒋村，但这里的房子都太贵了。

关键词：关键词：500万、勾庄

回答：

500万以内在蒋村基本只能买到89方左右的户型了，100方以上也不是说没有，确实选择面非常小。

未科和勾庄的选择面就大很多了。未科像映月台，118方也就是400多万，三兄弟的110方出头户型，这个预算也是妥妥够得上的；勾庄能买到的户型就更大了，春知海棠、燕语海棠现在130多方也就是450多万吧，幸福里148方的话也是500万不到的。

个人更推荐勾庄的海棠三子，主要就是户型比较大楼盘也比较新，绿城在这两个项目上还是做了很多创新的，居住舒适度更高，另外现在勾庄的居住氛围也很好，玉湖公园开放后整个城市界面提升很大，上班开高架去蒋村也很方便。

问题三：1000万预算，亚运村、申花、江河汇这几个板块，最推荐哪个？优先考虑保值能力，赚钱难啊！然后是居住体验和学区。

关键词：1000万、申花、江河汇

回答：

首先排除亚运村，亚运村现在也就是发展初期，保值能力和另外两个板块完全不能比。

再来看申花和江河汇，江河汇整体的学区质量要更高一点，未来的板块发展上限也更高，但那边的二手房由于开发较早，普遍是比不上申花的，板块的生活氛围也比不上申花，要有更好的居住体验，你可能得买到隔壁的钱二去。

综合您的几个需求，个人觉得选择申花会更保险一点，上限虽然没有江河汇高，但下限要更稳定，居住体验和学区在杭州就算不是第一梯队但第二梯队也肯定是有的，基本没什么短板。

问题四：1200万左右，想换一套低密自住，要离新天地比较近（孩子在那边上学），要是主城区，最好保值能力也强一点，请问有什么推荐吗？

关键词：1200万、低密

回答：

主城区的低密其实数量不多，基本就分布在上城区、拱墅区、滨江区。

滨江区离新天地那边太远了，直接pass；拱墅区的招商善贤项目以及绿城润百合主力应该都是1500万起步，够不上。

上城区楼盘中个人比较推荐丁桥的天阳桃花湖项目，纯叠墅住区，预计面积是210-280㎡，参考之前上城金茂府的定价，210㎡户型应该在您的预算内。

丁桥板块是杭州主城区二手房成交最活跃的区域之一，板块整体成熟度较高，既有比较优越的湖景资源，又能坐享周边龙湖天街、山姆会员店等丰富的城市配套资源。交通也很方便，去新天地有地铁3号线直达，开车走留石高架也就是十几分钟的路程。

产品方面考虑到天阳在区域内曾经开发了多个项目，有一定的群众基础，这次又是时隔多年再次回归，肯定会尽可能做好。