又一例！封包阳台案件中，为何业主总是败诉？

　　住在杭州我那个5月14日讯（记者 盛哲徽）2021年4月，本网曾报道过城东某小区业主私自包阳台，继而被物业告上法庭。详见《违背约定包阳台！杭州一小区物业将业主告上法庭》。

　　2021年5月该案一审判决，业主败诉但不服判决，向杭州市中级人民法院提起了上诉。

　　近日，记者从该小区业主处了解到，此案二审已经终结，维持原判，民事判决书已经公开。

　　案件聚焦《临时管理规约》是否调整？

　　记者在裁判文书网上找到了该案件的民事判决书，从判决书上看，物业和业主方争辩的焦点也一直围绕着《临时管理规约》展开。

　　业主在上诉时称，小区《临时管理规约》中关于不允许业主封闭阳台的约定已作调整。

　　2020年9月，街道、社区、小区业主代表和物业公司多人曾经就封包阳台一事召开过协调会，并达成一份《会议纪要》，会议结束后，业主代表在指定日期内征集了280户业主意见，均同意封包阳台，达到了会议纪要的要求。

　　而物业公司在二审答辩时称，根据《民法典》第二百七十八条的规定，修改管理规约属于业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而小区分一期、二期、三期，一期建筑面积约13万m²、678户住宅；二期建筑面积约11万m²、含购物中心即357户酒店式公寓；三期建筑面积约14万m²、590户住宅。

　　2020年9月的《会议纪要》仅是一份参会人员的沟通记录，不具有法律效力，该会议纪要中以小区20%业主的征求意见结果来修改管理规约，明显违反《民法典》和《物权法》，是无效的。

　　且业主口中的会议纪要，既未经法律规定的业委会发起，也不清楚参与表决的人数及专有部分面积的占比是否符合法律的规定，280户是否是该小区业主也未经第三方核验，远远未达到修改管理规约法律规定的票数。

　　最终法院认为，业主和物业在交房时签订的《临时管理规约》未违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。而其第15条第9款明确约定，“本项目为高端改善型项目，为保证项目品质，不允许业主封闭阳台或露台”。

　　业主违反了该约定，因而物业请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任，合情合理。

　　封包阳台案件中，为何业主总是败诉？

　　这样的结果也算是在意料之中，在杭州私自封包阳台的案件中，业主胜诉的概率一直很小。

　　2013年，萧山旺角城一位女业主，因装修时擅自封闭阳台，小区的物业将她告上法庭。最后女业主自行拆除了封包的阳台，物业撤诉。

　　2018年，余杭万家名城小区也出现了包阳台的纠纷。物业联系城管和社区拆除了业主的私包阳台，业主将物业告上法庭，最终法院判决物业胜诉。

　　那么，为什么业主胜诉的情况不多呢？这次的判决就是很好的例证，关键点就在于这个《管理规约》。

　　业主购房时一般会跟物业签订《装修协议》（或者《管理规约》)，里面都会详细规定，业主装修时不能擅自改变房屋结构、外貌，包括外墙、外门窗、阳台、露台等。

　　业主只要签订了这份协议，就相当于默认协议约定，就要遵守，而这个协议是有法律效应的。

　　而且即使没有签订管理规约，根据建设部《房屋建筑面积计算规则》，建筑物阳台按其水平投影面积的1/2算入房屋总面积。

　　业主购房时，购买的是建筑面积，也就是说，只有阳台投影面积的一半属于业主，其他是公共区域，属全体业主共有。

　　所以，理论上说，业主要包阳台，需要经小区大多数业主同意才行。