楼市版“职场送命题”！老板让员工代持房子，怎么办？

　　第1问

　　老师好，我单位的领导没房票了，想用我的无房家庭名额去买房，让我代持。请问这有什么风险么？以后发生纠纷，法院会怎么判？

　　关键词：

　　代持、无房家庭、法院判决

　　住杭答疑：

　　代持当然有风险，常见的有这么几种：

　　1、借名购买经济适用房等政策性房屋的，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

　　2、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事，或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

　　3、第三人（如配偶）对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。

　　4、房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

　　至于发生纠纷后会怎么判，这个要具体问题具体分析。

　　我大致查了下这两年的代持纠纷，出资人和产权人各有胜负，但大体上判定代持协议无效的居多。最后的判决结果往往是产权人保留房子，退还购房款。

　　实际上，法律是没有规定不能代持的，但在房住不炒的大基调下，这类判决是要考虑社会影响的，如果判决代持有效，有违公序良俗。

　　所以，建议您还是不要掺和这事了。

　　第2问

　　老师好，我是首套房，前期买来自己不住，拿来出租，后期看情况再决定自己去住还是卖掉。下沙的江山云樾和大江东的东潮云庭、云帆未来社区，哪个好一点？

　　关键词：

　　江山云樾、东潮云庭、云帆未来社区

　　住杭答疑：

　　既然是考虑出租，那产业人口和公共交通是最重要的。

　　区域内人口密度低，租客的数量就少，相应的，租金就高不了；公共交通不行，租客的通勤时间就会很长，居住体验感就会很差，租房的意愿就会下降。

　　综合这两点，我给出的排名是：

　　云帆未来社区＞江山云樾≈东潮云庭

　　这三个楼盘对应的产业人口数量都还行，江山云樾潜在租客有大学城的老师和学生，云帆未来社区和东潮云庭的潜在租客有大江东的产业人群。

　　主要的差异还是在公共交通上。

　　云帆未来社区是地铁7号线塘新线站的上盖综合体，地铁零距离；东潮云庭离地铁8号线河庄站（在建）有约1公里，不算很方便；江山云樾暂时没有地铁，但根据《浙江省重大建设项目“十四五”规划征求意见稿》，未来这一区域内大概率会有一条“长安-下沙”城际线路，还是可以期待下的。

　　第3问

　　老师好，我在奥体附近上班，有套江南壹号院的98方小户型，快交付了，女友在未来科技城上班。我打算交付后把房子卖了，换一套离女方近点的房子，但卖了我就不是无房家庭了，现在摇号又这么难，有没有什么位置对我俩都比较友好，又相对好中签的楼盘推荐？

　　关键词：

　　奥体、未来科技城、置换

　　住杭答疑：

　　个人并不建议您这样做。

　　第一，从资产配置的角度看，江南壹号院是非常不错的，未来的升值潜力也比较足，刚交付就卖掉，因为双税的问题，您的价格不会卖太高，有点可惜。

　　第二，您卖掉了能买回什么楼盘？现在市场的热度已经不是两三年前可以比了，一个资质普通的楼盘都能动辄中签率在20%以下，你已经有过购房纪录，是有房家庭了，很多板块的楼盘都没资格登记，摇号的难度是非常大的，摇不到怎么办？

　　所以，您先不要着急，等房子交付了再看，如果女友是无房家庭，那就凑钱用女友的房票去买，这是最好的。摇到了如果经济压力大没办法，再考虑把江南壹号院卖掉。

　　第4问

　　老师好，我和我爸妈名下都有一套房子，我的那套房子没有好的学区，而爸妈那套有，我们想交换下各自的房产，可以吗？如果可以，要怎么办？

　　关键词：

　　学区、换房

　　住杭答疑：

　　可以互换，但要满足如下几个条件。

　　1、互换的两套房子都要没有按揭没有抵押

　　2、都要是主城区范围内的房产

　　简单来说，就是主城区内的无贷款房屋都是可以互换的。

　　您和您父母可以去持双方的身份证明、婚姻证明、两套房子的房产证、土地证和契证、互换协议书（可以在受理窗口填写）等资料去不动产登记中心办理，理论上，杭州主城区所有的不动产登记中心网点都是可以办理的。

　　税费这块，增值说和个税都是和普通二手房买卖的征收政策是一样的。契税略有不同，为所交换房屋价格差额的3%。举个例子，如果一套300万，一套500万，那就要交6万的契税。