超3000套“3字头”新房抢滩未来科技城！4选1，绿汀路TOD花落谁家？

　　浙江在线-住在杭州网4月22日讯（浙江在线记者 盛哲徽）今年，杭州将实行“两集中+一年三次”的供地模式。

　　5月7日-8日，首批57宗宅地将全部登场。

　　此前，本网记者已探营了临平的鼎湖未来社区，详见《限价28500元/㎡！新生的杭州临平区，首个未来社区要来了》一文。

　　今天，我们要带来的是对绿汀路TOD地块的探访。

   限高180米，未来科技城的“陆家嘴”？

　　绿汀路TOD地块位于未来科技城的南部，北靠中心城区，南接和睦湿地。

　　地块涉及面积为285.58亩，总建面超67万方，容积率为3.56，是地铁5号线、3号线和杭临城际线的三线换乘站。

　　根据规划，地块被绿汀路和水乡北路（规划）分割为四个区块：

　　分别是YH0708-05（东南地块）、06（东北地块）、07（西南地块）、08（西北地块）。

　　其中，05、07、08地块都是商业兼有住宅用途，整体限高140-150米；06地块是纯商业商务用地，限高180米。

　　一直以来，未来科技城因为规划建设时序的问题，以文二西路为界，城市界面南北有巨大的差异。文二西路以北大楼鳞次栉比，一派大都市即视感；文二西路以南，则都是湿地水乡。

　　绿汀路TOD地块位于文二西路以南，目前的城市界面只能说是乏善可陈。

　　除了06地块目前有些许施工的痕迹外，其余的三块地，都是农田和河道。

　　06地块

　　08地块

　　记者从绿汀路地铁站出来，除了地铁口前有一块地被开辟出来做了电动车的租赁点外，其余视力所及的范围，都是大片的荒地。

　　不过在不久的未来，这些都会改变。

　　根据规划条件，四个区块的“天际线”都被安排在绿汀路和水乡北路（规划）交叉口的位置，这就形成了一个“中间高、周围低”的建筑集群形态，考虑到周边河道环绕，颇有点神似上海的陆家嘴。

　　上海陆家嘴（上图）；绿汀路tod规划图（下图）

   超3000套住宅供应，至少倒挂1万

　　对于广大的购房者来说，绿汀路TOD地块最大的意义，是它为饥渴的未来科技城带来了可观的供应。

　　尽管公示的指标文件中并没有公布住宅的比重，但根据地下车位3800+，按照1:1.2的车位配比，初步估算可能有超过3000套的住宅房源供应。

　　目前未来科技城主力在售的两个项目，沐宸院和晓月澄庐，两者的可售货值相加，堪堪超过2000套。而去年板块内的“第一供应大户”西溪公馆，其整盘的货值也就是2100多套。

　　更让人惊喜的是，绿汀路TOD地块的限价，最高精装售价为39310元/㎡。

　　要知道的是，绿汀路TOD地块往北直线距离大约500米，就是“绿汀路三兄弟”：

　　中南樾府、阳光城未来悦、东原印未来。

　　这三个楼盘，目前的挂牌价都已经在6万元/㎡以上。

　　好找房平台显示，3月至今（截至4月21日）这三个项目的出货量都很大：

　　中南樾府网签8套，阳光城未来悦15套，东原印未来9套。

　　三者的最高成交价都突破了6万元/㎡，成交均价则在4.9-5.5万元/㎡这一区间内。

　　印未来3月以来的成交情况

　　由此看来，即便是最保守的估计，绿汀路TOD地块也会有接近1万元/㎡的倒挂。

　　考虑到地块本身的价值和板块内供应稀缺的现状，后续的摇号难度是非常大的。

　　龙湖天街or万象城？谁会拿下绿汀路TOD

　　尽管此前华润拿地的呼声很高，但据记者了解，勾地的并不止华润一家。

　　龙湖、宝龙、建发三家房企，也对绿汀路TOD有意向。

　　龙湖、宝龙不用多说了，在杭州都有自己的商业作品。尤其是龙湖，其开发的滨江天街和下沙天街，都是区域内的标杆综合体。

　　建发这两年在商业领域不断发力，目前在厦门、上海、成都、南宁等地已运营10个自持项目、11个轻资产项目，商业开发能力同样不可小觑。

   那么绿汀TOD地块究竟会花落谁家呢？

　　根据《项目履约监管协议》，地块内的购物中心运营企业或其控股母公司，在全国持有并运营的投资物业年收入不低于70亿元。

　　项目履约监管协议

　　而根据2020年中国房企持有物业运营榜单看，符合该条件的，有四家：

　　万达、红星美凯龙、华润、龙湖。

　　这么看，华润和龙湖的可能性是相对比较大的。

　　而无论是万象城还是天街，在未来科技城都足以成为标杆商业了。

　　值得一提的是，绿汀路TOD是杭州首批集中出让的土地中，价格最高的。

　　起价85.921亿元，上限价格是111.612亿元。

　　如果最终的竞价突破百亿，它将会成为余杭区首个百亿地块。

　　此前，杭州总价过百亿的地块分别是杭州壹号院、保利澄品、恒隆广场、锦尚和品府、新鸿基三江汇综合体。