冤枉网红了！一年成交超过去十年，谁在抢杭州大平层？

　　浙江在线-住在杭州网1月11日讯（浙江在线记者 盛哲徽）2020年，商业大平层的火爆绝对是杭州楼市的年度话题之一。

　　本网数据显示，2020年杭州商业大平层共成交了599套。而在这之前的10年里，杭州商业大平层的成交总和也不过510套而已。

　　1年的成交超过去10年！这个成绩不可谓不惊人。

　　杭州商业大平层为什么火？又是谁在购买？这种表现是可持续的吗？

　　记者深入调查，拨去笼罩在大平层上的“迷雾”。

　　（注：文中所涉商业大平层，均指面积在300方以上的商业项目）

　　少数人的狂欢

　　大平层成交的暴增，一般多认为是政策的影响。

　　2018年4月，杭州重启“限酒令”。增加了对商业项目的限制，最小产权分割单元不小于300方。在这样的环境下，不少商办类产品不得不将户型做到300方以上。

　　必须承认，政策是起到了很大的作用，尤其是对供应端。

　　数据显示，2020年杭州300方以上的商业大平层共新增了1162套。要知道，在2020年前，杭州新增商业大平层的历史累计总量，也就只有788套。

　　但供应并不能直接决定成交，相应的，大平层的活跃，也绝不能简单的归因于政策。

　　细看2020年杭州商业大平层的成交榜单，会发现，成交的集中度是非常高的。

　　钱江新城、奥体、城东新城，这三个板块合计的新增供应只占到了总供应的48.13%，但合计成交却占到了总成交的82.33%。反过来，其他占比超过5成的供应只产生了不到2成的成交，包括崇贤、下沙、大江东等在内的一些板块，商业大平层仍旧步履维艰。

　　所谓的商业大平层的火爆，其实就是少数板块的狂欢。

　　住宅大平层需求溢出

　　那么新的问题产生了，成交较好的这几个板块，2020年前也有商业大平层在卖，为什么那时的销售成绩平平，现在却突然卖得好了呢？

　　这和区域内住宅价格的变化有直接的关系。

　　2019年底至今，钱江新城、奥体等板块都有大批住宅项目交付，这直接带动了区域二手房价格的提升，尤其是住宅大户型价格的提升。

　　此消彼长之下，商业大平层的性价比得以凸显。

　　以钱江新城为例，区域内今年成交的300方以上的二手大平层，整体的成交价已突破10万元/㎡。而钱江新城的商业大平层，贵一点的如华联·钱塘公馆，均价约8万元/㎡，便宜点的如中豪·五福国际，均价只要4万元/㎡左右，还不到住宅价格的一半。

　　横亘于商办大平层和住宅大平层间的巨大价差，使得原本聚焦于住宅大平层的客户，大量的向商办大平层溢出。记者从钱江新城、奥体、城东新城等板块的热点公寓项目了解到，购买它们商办大平层的客户多半是在区域内有房的改善家庭，自住的比例多在80%以上。

　　此外，这和2020年杭州财富人群的快速增长也有关系。

　　根据《2020胡润百富榜》，2020年，杭州上榜人数为155人，环比新增了34人，增速高居浙江省首位。值得注意的是，这是2015年之后，杭州上榜富豪增幅最大的一年。

　　此外，疫情期间，在线下消费疲软的同时，杭州以网红经济为代表的新消费反而展现出巨大的活力。截至目前，杭州粉丝数超百万的网红有约800位。不仅数量可观，网红的流量变现能力也很强，以注册在杭州的网红运营机构如涵为例，收入在1000万以上的就有8人。 

　　谁在买杭州的商业大平层？

　　商业大平层的客户组成，很好的佐证了上述的两点原因。

　　记者梳理了杭州10个热门商业大平层的客户画像，主要呈现出三个特点。

　　1、地缘性强

　　和一线城市相比，杭州商业大平层的客户组成较单一。绝大多数项目的地缘性客户占比在70%以上，即便是钱江新城这样的城市封面地段，地缘性客户在数量上也占据统治地位。

　　2、互联网业崛起

　　杭州商业大平层的客户主要来自于传统行业、金融业、互联网业和房地产业。

　　整体上看，传统行业和金融业仍是购买主力。五福国际、时代公馆、万潮星汇、迪凯金座、观云钱塘城、东潮府等项目的客户组成中，传统行业和金融业都占据大头。

　　不过互联网行业客户有明显增多的趋势，在部分项目中甚至已取代传统行业，成为第一购买力。比如钱塘公馆，互联网业的客户占比高达50%，远超传统行业的30%。

　　3、年轻化 

　　10个项目中，仅有2个项目的主力客群年龄在45岁以上，绝大多数的主力客群年龄在30-40岁之间，以80后为主导，部分项目甚至已是90后占据主导。考虑到商业大平层动辄千万的总价，这个客户年龄段的分布，已经算是偏于年轻了。

　　杭州商业大平层会继续火下去吗？

　　客观来看，还是有很多不确定性。

　　第一，两极分化严重。

　　前文已经提到过，杭州商业大平层的火热，其实就是少数核心板块的火热。

　　结合前文提到的商业大平层的客户地缘性较强的特征，在城市核心区域的商业大平层还有供应的情况下，其对应的客户是很难向非核心区域溢出的。

　　这就容易形成“强者恒强、弱者更弱”的局面。

　　第二，杭州商业大平层的潜在库存过大。

　　数据显示，截至2020年底，杭州商业大平层的显性库存为843套，按照当前的月均去化速度，在没有新增供量的情况下，杭州商业大平层的去化周期为19个月。

　　隐性库存更是天量，仅仅是2020年，杭州由传统地产开发企业拿下的商业地块体量合计就超过了161万方，这里即便只有1/3做成了大平层，也将会新增1800套库存。

　　第三，杭州商业大平层还要警惕政策层面的风险。

　　近年来，一线城市对于商办类物业的政策都有收紧的趋势，比如上海整顿商业办公项目，北京严格管理商改住现象，深圳类住宅产品5年限售等。杭州作为准一线城市，商办类产品的政策会否看齐一线城市不得而知，但绝对有这方面的风险。