中签率急速下跌，“真香定律”下，江河汇北的这个叠墅闭眼摇？

　　浙江在线-住在杭州网11月17日讯（浙江在线记者 盛哲徽）《变形记》中少年王境泽的一句“真香”，成为了后来无数人都逃脱不了的定律。

　　楼市中，真香定律的出现频率极高。很多板块，起初大家都看不上它，可最后却为它疯魔为它狂。在杭州，最典型的就是城东新城。

PART 1

　　2年前，这里还是主城的“流摇重灾区”，可今天，它的中签率已迫近个位数。

　　大约半个月前，城东新城核心的花语天境高层最后一次开盘，77套房源共吸引了710组客户报名，中签率仅为10.85%。

　　花语天境府效果图

　　自2018年杭州推出摇号政策至今，这是整个城东新城摇号中签率最低的一次。

　　实际上，纵观花语天境今年整个开盘历程，就透着浓浓的“真香”的味道。

　　三次开盘，中签率依次为：49.11%（3月）、21.01%（7月）、10.85%（10月）。

　　不断下探的中签率，如实反映了一个现象：城东新城正在渐入佳境。

　　PART 2

　　为什么会有这样的转变呢？

　　归根结底还是源自于城东新城的华丽转身。

　　楼市进入下半场，城东新城几乎每个月都有个大新闻。

　　9月，港龙城被中房接手，这个城东响动最大的综合体终于苦尽甘来；10月，浙大二院江干院区正式挂牌开业，区域医疗配套再上一台阶。

　　杭州港龙城项目合作签约仪式

　　在紧接着的12月，华润东站万象汇将正式开业，绿茶、韩宫宴、柒园、盒马鲜生等，都已经画在了围挡上。

　　而未来2-3年，城东内还会迎来一条对标湖滨路步行街的“十字天幕街”和新地标白石会展中心。（来源：江干发布）

　　最让人激动的是，在和钱江新城暧昧多年后，城东新城终于正式投入了后者的怀抱。

　　在最新的钱江新城2.0规划中，城东新城赫然在列。而依托这个规划，城东新城和相邻的江河汇得以彻底打通。理论上讲，江河汇的配套即是城东新城的配套。

　　几天前，钱江新城江河汇综合体举行了奠基仪式，目标打造杭州封面，是集商务商业、城市旅游、世界级总部办公等多功能为一体的综合体航母。花语天境距这个综合体的直线距离大约就3公里，开车的话也就是一脚油门的事。

　　杭州江河汇项目效果图

　　更关键的是，并轨钱江新城不仅提升了板块的预期，也夯实了房价的根基。

　　江河汇综合体有12.8万方的高层住宅部分，限价是69800元/㎡，而城东新城眼下的高层限价仅46500元/㎡，江河汇的房价差不多是城东新城的1.5倍！

　　这个比值已经超过了一般高层和叠墅的价格比（通常是1:1.4）。换句话说，即便是城东新城的叠墅，其单价也很难高于江河汇的高层。

　　PART 3

　　对于城东新城来说，这是它最好的时代。而对于处在板块核心的花语天境来说，恰恰也在这个时代迎来了它最为标杆的一批产品。

　　马上，花语天境就会推出它的叠墅产品，面积为181-237㎡。

　　花语天境府区位效果图

　　重点来了，这是武林直线5公里范围内，唯一一个容积率在2.0以下的精装叠墅项目。

　　实事求是的说，这些年依托高低配的方式，杭州的叠墅产品数量是有所增加的，但绝大多数都出现在一些次中心板块，如南部新城、未来科技城等等，在寸土寸金的武林周边，却极为罕见。而懂行的都知道，同样是叠墅，在中心和次中心，它所能迸发的能量是完全不同的。

　　就以花语天境来说，由于离市中心近，它得以拥有更优质的城市资源。

　　单说公共交通一项，1、4号线换乘的彭埠站，在鸿泰路上规划有两个出口，都跟项目零距离，堪称最为标准的“双地铁叠墅”。

　　杭州地铁1号线

　　如果从市场表现看，城市中心叠墅的价值体现的就更明显了。

　　运河新城的新房限价约3.8万，但二手房大运河府叠墅挂牌价已经冲到了10万+，但即便是如此之高的价格，依然挡不住新贵阶层狂热的需求，挂出一套就是秒抢。

　　去年7月，双限政策出台，未来住宅的价格被锁死，通过“高低配”做叠墅无利可图。

　　在这样的政策引导下，杭州叠墅的潜在供应增长近乎停滞。

　　记者统计了一下，自去年7月杭州实行“双限”至今，杭州已出让且规划公示的宅地中，有院墅的不超过3个。这意味着再过1-2年，杭州的叠墅供应就可能出现真空，而本就供应稀少的市中心区域情况自然会更严重。

　　PART 4

　　更何况花语天境还手握“精装修”和“低容积率”两张王牌。

　　纵观杭州楼市，无论是市区还是郊外，鲜少有做精装修交付的。

　　原因很好理解，叠墅的设计是有特殊性的，会有一些不规则的空间利用和设计，普通房企很难做到把细节考虑得特别周全，往往多做多错。

　　所以对于开发商来说，愿意做精装叠墅产品的，更多的是在做品牌美誉度和传播度，赚钱倒不是首要的。

　　而花语天境的开发商中国铁建地产和省交投恰恰都不是普通房企。

　　花语天境府效果图

　　在杭州，可能很多人对中国铁建的印象还停留在各种“国际城”上，但在长三角领域，它早已是高端改善产品的代名词，和花语天境同系列的嘉兴花语江南和苏州花语江南，在当地都是公认的高端住宅，嘉兴花语江南更是被称为嘉兴的“武林壹号”。

　　至于省交投，这么说吧，它最常合作的房企是绿城，合作的开发的桃李春风、湖境云庐、西溪诚园，个个都是行业的标杆作品。

　　再来看容积率，花语天境的容积率只有1.8，这是个什么概念？

　　记者统计发现，除去花语天境，目前杭州武林5公里范围内的城市叠墅，容积率最低也要2.2。也就是说，这实际上已经是目前杭州城市叠墅所能享受到的最低容积率了。

　　花语天境府效果图

　　低容积率意味着什么，这个不用多说了，看看容积率2.0以下的几个叠墅的销售情况就知道了，比如湖境云庐，千万级别照样哄抢。

　　和传统的高低配楼盘低密仅是点缀不同，花语天境将近一半的土地规划为墅区，打造了6栋108套叠墅，这使得叠墅区得以享有较为开阔的视野和相对舒朗的环境。

　　此外，由于花语天境的面积直接从180㎡起跳，因而实际上它已经劝退了一大波非改善人群了，客户会相对纯粹一些，能形成较为高端的邻里圈层。

　　PART 5

　　同样是否定以前自己的想法或做法，真香和打脸有细微的区别：

　　打脸带来的通常是不得不承认自己以前不够明智的屈辱感；真香却是一边悔不当初、一边享受现在的幸福感。

　　简而言之，当“真香定律”生效时，就说明一个人已经完成了对某事从拒绝到喜欢的甜蜜打脸。而对于关注城东的改善阶层而言，花语天境或许就是那个“甜蜜暴击”。