低密撬动3月楼市成交额，置换“大房子”的窗口期就是现在？

　　PART 1

　　刚刚过去的这个周末，杭州小吃店、超市、商场甚至加油站都生意红火，这得益于消费券的发放。

杭州申领消费券活动页面

　　杭州这座电商之城的消费能力，着实让许多人惊掉了下巴。

　　不过，相比于消费券，杭州楼市的表现似乎更能证明这点。

　　本网数据显示，今年3月以来，杭州网签的商品房总量少了800多套，签约金额却多了90.1亿元。为什么？很简单，就是总价相对较高的低密类产品卖得好呗。

　　一般来说，低密的去化周期是很长的，但在杭州，它却近乎“秒罄”的状态。

　　这里面有疫情的影响吗？肯定是有的。但若没有强大的购买力支撑，一切也无从谈起。

　　事实上，自2016年楼市进入第二波牛市至今，低密类产品在杭州的销路就一直很好。

　　2016年，杭州低密类住宅的供求比曾一度跌至0.67，呈严重的供不应求。尔后虽然有所上升，但总体也都保持在1.2以下，即正常的供求关系范围内，从未出现过剩的情况。

　　考虑到未来低密产品的审批会愈来愈严格，而高低配由于限价的原因又难再出现，因而低密的供应量可能会出现下滑，届时低密的供求比或许将再度下降。

　　PART 2

　　除了强大的购买力支撑外，杭州低密受欢迎还有一点原因就是性价比高。

　　纵观国内的一线城市和次一线城市，杭州的山水资源绝对是第一档的，西湖、西溪、湘湖、午潮山、黄公望，这些自然地理坐标的存在的，给了杭州低密住宅极好的生长环境。

杭州西溪湿地

　　而与之相对的，在这些城市中，杭州的价格梯度感又是较强的。同样的市中心和近郊，杭州的房价可能相差好几倍，而其他的一些城市估计就差个几千块钱每平米。

　　以深圳为例，同样是3号线穿过的地方，市中心福田的房价大概是10万元/㎡，而末端的龙岗区的房价大约是5万元/㎡，两者相距近40公里，前者房价是后者的两倍。

　　40公里，放到杭州就是市区与临安的距离，而房价差距远远不止两倍。

　　更好的环境、更低的价格，成就了杭州的低密住宅，但要提醒一句，这个极具性价比的“黄金期”并不会保持太久。

　　最主要的原因是，杭州的轻轨网正在逐渐成型，到2022年亚运会时基本就能成型，届时，和其他城市一样，杭州房价梯度很可能因为交通的改善而缩小。

　　简单粗暴的说，杭州低密的这波红利，只够吃两年了。

　　PART 3

　　说到杭州的低密住宅，银湖是无法绕过的一个板块。

　　1994年，杭州的第一批别墅就来自这里。

　　近年来，凭借着和滨江区一衣带水的关系以及巨大的价差，银湖板块的低密产品广受追捧。差不多一周前，滨江限价突破5万，这个消息更是为区域内的低密住宅注入了强心剂。

　　作为2019年银湖低密类住宅的销售冠军，大城小院的关注度也随之提升，其新推出的闻江园组团，仅用了一天的时间，就成交了10套。

　　要重点指出的是，自2017年入市至今，大城小院的销售周期已有2年有余，而闻江园是这个项目合院部分的最后一个组团。

大城小院示范区实景图

　　也就是说，从现在开始，大城小院的合院已进入收官倒计时。

　　一个项目好不好，老百姓的真金白银是最有说服力的。

　　大城小院之所以受到追捧，主要原因是它有几点无法复制的优势：

　　一是城市属性。

　　据了解，地铁6号线将于今年年底开通，而小区距地铁口，最近距离不过800余米，届时4站美院，9站滨江。此外，通过彩虹快速路，也能快速去往之江、滨江。

大城小院区位图

　　二是大盘属性。

　　作为一个超级大盘，大城小院各类产品林立，配套也是极其丰富，从2000方的会所到2万方的商业街，再到幼儿园一应俱全，餐饮、超市等业态一网打尽。而随着泰禾跨界战略的推进，诸如泰禾健康小站等泰禾+服务，大概率也会被整合进来。

大城小院商业街效果图

　　三是品牌属性。

　　在中国，称得上热门IP的住宅产品并不多，泰禾中式“院子”算是一个。铜制方灯、抱鼓石、与仿柚木大门相搭配的匾额……这些泰禾院子的中式标配，吸粉无数。

　　2019年，世茂也加入到了这个项目的开发中来，在世茂这样的全国级房企加入后，大城小院无论是资金的管控，还是产品的水准和质量的把控都会更有保障。

泰禾院子系的中式细节

　　PART 4

　　回到闻江园组团上，既然是收官之作，那肯定要一个happy ending。

　　因而这组团的各方面条件，就整个项目来说都算得上极为出色。

　　首先它的容积率只有0.68，在杭州近10年的土地出让史上，这个容积率的地块一只手就能数得过来；其次闻江园是山地组团，在一面缓坡上舒朗铺陈，有十足的坡地意趣。

闻江园合院效果图

　　当然，最出彩的还是户型。闻江园的主力户型是建面约165㎡的联排、合院。

　　联排为楼上三层，楼下两层，各层在功能性上做了明显区分，一楼是纯粹的公共空间，二楼是三个次卧，三楼是主卧套房和书房。

　　该户型最大的亮点是户外空间的设置，记者大致数了下，三楼有两个露台，二楼有一个露台，一楼有一个北向庭院，加起来总面积超过30㎡。

大城小院样板房实景

　　重点来看下165㎡的合院，这可以说是闻江园的王牌产品。

　　依托山体地形，其宅地庭院分为了上下两个院子。

　　上庭院作为室内室外的过渡阶段，类似整个庭院院墙的延伸，未来生活中，在这里可以布置一些盆摘园艺，或者养几只喜爱的小鸟。

大城小院样板房实景

　　下庭院有约30㎡，是老人房的天然延伸。之所以将老人房和下庭院做一个连接，完全是出于老人陪伴孩子成长的生活场景设计的。设想一下，孙子在庭院里玩滑板车，奶奶在房间里打着毛线衫，透过全景的玻璃窗不时的看着，这是怎样的天伦之乐啊。

　　层高5.5米的地下两层，经过后期布置，大大拓展了家庭生活的可能性。这个高度可以轻松隔出两层。负一层适合做一间茶室，负二层则可以打造成健身房或者娱乐室。

大城小院样板房实景

　　无论是从低密红利日渐减少的时代背景看，还是从大城小院过往的销售成绩看，闻江园的这批合院都是“手慢无”的存在，但凡有置换低密计划的人，这个楼盘都值得驻足。