更换品牌物业房价必涨20%？25年前，这个行业是这样的…

　　浙江江在线-住在杭州网杭州11月2日讯（浙江在线记者 盛哲徽）1979年，邓小平在南海边划了一个圈，深圳经济特区应运而生。两年后，这个当时中国经贸最为活跃的区域，诞生了中国大陆的首批物业管理企业，物业这一行业自此萌芽。

　　相对于深圳，杭州的物业起步较晚，直到上世纪90年代，都还没有实现物业管理的概念，当时的杭州，加起来也不到10家物业公司。

　　不少杭州80、90后，小时候对于物业的理解，恐怕还停留在居委会这个组织上，而严格来说，那和我们今天所知的物业，全然不同。

　　中国物业的起源——深圳东湖丽苑

　　尽管起步晚，但杭州物业的发展势头却非常迅猛。

　　截至2018年上半年，在杭实施物业服务的企业已有1100余家。

　　作为整条房地产产业链上最倡导人文关怀的一环，“物业”这一概念自诞生之初就和杭州这座城市的性格完美契合。而近两年，物业行业出现的新趋势，如进军资本市场、与互联网融合等，也是随处可见杭州元素。

　　必须承认，一个不断向上的杭州，已不能没有物业。

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　　25年前，“物业”降临杭州

　　1994年4月，浙江南都物业服务股份有限公司成立，这是浙江省最早成立的物业服务企业之一。南都物业的出现，标志着物业作为一个新的行业在杭州这座城市诞生。

　　回忆南都物业的成立，其掌门人韩郡表示，主要还是因为房地产形势的变化。

　　1993年6月，由于当时的房地产市场过热，国务院出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见的通知》，受此影响，市场热度锐减。

  各房企纷纷寻求破题之道，在这个过程中，一些房企发现，占据市场主流的刚需客群，没有享受过物业服务，如果用物业服务来吸引客户，或许能成为快速去化的一种手段。南都物业也是基于这一初衷而诞生的。

　　南都物业的安保人员（图片来自于南都物业官网）

　　“那个时候，物业服务主要是作为房地产公司的配套服务部门”韩郡回忆道。

　　正因如此，早期的杭州物业行业，其服务内容非常的简单，主要就是“四保”：保安、保洁、保绿、保修。受制于盈利模式单一，很多物业公司需要母公司的补贴来生存。

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　　行业性格的塑造，从“反包阳台”说起

　　由于起步较晚，在最初的时候，杭州的物业公司普遍在向一线城市的同行学习，如香港、深圳。然而在这个过程中，一些物业公司逐渐摸索出了一套本土特有的管理方式。

　　在杭州古墩路靠近文三西路的位置，有一个社区叫桂花园，如果你在百度地图上搜索这个小区，下面的第一条评论就是：物业管理比较完善。而它便是绿城物业服务的开端。

　　杭州桂花园

　　据绿城服务集团行政总裁吴志华回忆，上世纪90年代，在包阳台还是大多数的时期，绿城就已经旗帜鲜明的跳出来反对这种行为了。

　　“刚开始的时候阻力非常大，吵架甚至更激烈的冲突都有，但我们没有退让，通过对业主做思想工作，以及将不包阳台的规定写进合同等方法，渐渐的大家也就认可了，很多小区到了交付的第二年，就没人再提包阳台了。”

　　滨江物业早期服务的文景苑，也是杭州“反包阳台”的经典案例。这个项目在前期的销售阶段，就与业主签定了一份《业主临时公约》。

　　在这份送当地物管行政主管部门备案的文件中，对业主改变阳台使用性质、外立面格局和颜色等行为进行了严格的规范。

　　2008年1月，文景苑业委会代表小区446户业主给滨江房产集团公司写来一封感谢信。信中写道：生活在杭州这样的品质之城，无疑是幸运的，但更幸运的是我们选择了文景苑。

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　　走向市场化，好东西就该和大家分享

　　1998年福利分房制度取消，按揭贷款政策大力推进之后，房地产业进入了加速发展期。与此同时，杭州的物业行业也迎来了跨越式的发展，物业不再只是地产销售的助力。

　　标志性的事件是2001年绿城中标第一个市场化项目——杭州清水公寓。

　　杭州清水公寓

　　当时，许多一流的房产公司，都收缩了物业的服务范围，意图让物业成为自己独有的竞争力，而以绿城为代表的杭州物业公司却选择走出去，即便从全国的视角看，这都很难得。

　　由此开始，物业在杭州才真正被视为一个行业来发展，开始对外输出优质服务。

　　同样是在这一时期，在服务的内容和形式上，杭州的物业公司们也取得了突破进展。

　　2006年，南都物业与荷兰国际管家学院合作，推出南都国际管家服务品牌，在方案设计阶段，从使用的角度为开发商提供顾问咨询服务；2007年，金都物业启动了绿色社区服务体系，针对空气污染、噪音污染、水污染和废弃物污染四方面加强管理……

　　南都管家业务

　　而这些举措，显然已经远远超脱于过往的“四保”的范畴。

　　2010年年底，杭州市房产管理局物业监管处对杭州的物业市场做了一个统计，当时在杭州注册的物业公司，有一级资质的共有21家，而5年前，才只有4家。

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　　换物业风潮涌现，消费端“起风了”

　　2017年年初，位于滨江区的老楼盘风雅钱塘换成了绿城物业，小区面貌焕然一新的消息，引发了杭州小区更换物业的多米诺骨牌效应。

　　随后，倾城之恋换成了万科物业，温馨人家引进了龙湖物业，九堡的九润公寓换成了大家物业，丁桥的昆仑天籁换成了中奥物业……

　　换物业风潮的涌现，其背后的深层原因是公众物业服务意识的觉醒。

　　人们逐渐认识到，有物业的小区和没物业的小区是不一样的，物业服务品质差异对小区的影响也不一样。这种不一样不仅体现在居住的舒适度上，也体现在房屋资产的保值增值上。

　　杭州风雅钱塘

　　滨江服务集团执行董事、董事会主席及总裁朱立东认为，物业和银行在本质上殊途同归，银行是为财产增值保值服务的，而物业说白了是为许多人最大的财产，也就是房子的保值增值服务的。“同等的条件下，物业好的小区比物业差的小区，二手房能贵20%。”

　　对物业价值的认可，加速了消费端的成熟，越来越多的小区愿意花钱换好的物业。

　　以风雅钱塘为例，换物业前，物业费仅仅1元/㎡/月，而绿城去竞标这个小区的时候，报价是3元/㎡/月，结果却有87%的业主选择了绿城，且当年的物业费收缴率高达99%。

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　　抢滩资本市场，不再是地产附庸

　　消费端成熟的同时，行业内也在发生着重大变化。

　　随着人工费用、经营成本的不断上涨，传统的物业发展模式再难支持。受此影响，一些仍寄望扩大规模的物业公司不得不从“内”、“外”两个维度对自身进行改造。

　　在“外”，最重要的举措就是进军资本市场。

　　2016年7月，绿城服务在港交所挂牌，掀开了杭州本土物业公司上市的序幕；2018年2月，南都物业服务股份有限公司正式在上海证券交易所挂牌上市，成为国内首家登陆A股市场的物业服务企业；2019年3月，滨江服务集团有限公司正式在香港交易所挂牌上市。

　　滨江服务在香港成功上市

　　不止如此，公开资料显示，同为杭州企业的开元物业，也已于2018年12月底递交了创业板IPO申请，目前审核状态为已受理，距离上市只有一步之遥。

　　物业公司大规模抢滩资本市场，其实是一个双向的选择。一方面物业公司对规模和市占率有诉求，希望借助资本市场进行融资继而扩大管理规模。另一方面，资本市场逐步认识到了物业公司的价值，给予了物业公司明显高于房地产开发商的估值水平。

　　以绿城服务为例，市盈率达到了45.58倍，与之相对的，同样在港股上市的母公司绿城中国，市盈率仅为4.8倍。除此之外，绿城服务的总市值也已超过绿城中国。

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　　互联网+引领行业变革，杭州发出最强音

　　在“内”，物业公司则依托科学管理和科技手段，提高管理效率。

　　得益于杭州本就是一座创新创业之城，且在互联网思维的运用上已经有阿里巴巴、海康威视等优秀样本，杭州物业公司迅速在智慧、智能、科技领域占据战略高地。

　　2014年，绿城服务开始打造智慧园区服务体系，通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方位的一体化平台。

　　绿城的智慧园区服务体系

　　在它的总部展示大厅内，有一面数字大屏，上面闪烁着“绿城云服务系统”的各项实时数据。透过它，管理人员可实时查看园区服务订单、服务人员分布等等。

　　2013年，万科物业上线“睿服务”平台，利用互联网技术，将万科物业积累了20余年的流程和体系“数字化”，运营效率大大提高。

　　与此同时，万科通过“睿服务联盟”，将这一整套解决方案，共享给万科物业的合作伙伴。在杭州，围绕着万科，迅速建立起一个庞大的物业联盟，本土的赞誉物业、华太物业就在其中，天阳物业与之也有紧密合作。

　　璞悦湾的万科智能机器门“黑猫一号”

　　在谈到互联网这个新风口时，朱立东认为，方向是对的，但也要谨慎处理互联网和物业之间的关系。“互联网只能是为我们的服务提供支持，并不是核心业务，这点绝不能本末倒置，借助互联网促进企业的发展，一定要建立在基础服务不下降的条件下。”

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　　结语

　　物业起源于英国，有着贵族骄傲的身份感，成熟于香港，有着港商的实用主义价值观。

　　它与杭州的结合姗姗来迟，却因为这座城市的精致创新，奏出了时代的最强音。

　　电视剧《猎场》里，胡歌的室友曾对着他振臂一呼：“相信杭州是个奇迹倾盆的城市！”奇迹倾盆，这或许是对杭州以及这座城市物业发展历程最好的注脚。