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更换品牌物业房价必涨20%?25年前,这个行业是这样的…

2019-11-03 17:33 来源:浙江新闻客户端 / 记者:记者 盛哲徽 / 编辑:刘庆

导语

一文读懂杭州物业市场的风云25年

  浙江江在线-住在杭州网杭州11月2日讯(浙江在线记者 盛哲徽)1979年,邓小平在南海边划了一个圈,深圳经济特区应运而生。两年后,这个当时中国经贸最为活跃的区域,诞生了中国大陆的首批物业管理企业,物业这一行业自此萌芽。

  相对于深圳,杭州的物业起步较晚,直到上世纪90年代,都还没有实现物业管理的概念,当时的杭州,加起来也不到10家物业公司。

  不少杭州80、90后,小时候对于物业的理解,恐怕还停留在居委会这个组织上,而严格来说,那和我们今天所知的物业,全然不同。

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  中国物业的起源——深圳东湖丽苑

  尽管起步晚,但杭州物业的发展势头却非常迅猛。

  截至2018年上半年,在杭实施物业服务的企业已有1100余家。

  作为整条房地产产业链上最倡导人文关怀的一环,“物业”这一概念自诞生之初就和杭州这座城市的性格完美契合。而近两年,物业行业出现的新趋势,如进军资本市场、与互联网融合等,也是随处可见杭州元素。

  必须承认,一个不断向上的杭州,已不能没有物业。

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  25年前,“物业”降临杭州

  1994年4月,浙江南都物业服务股份有限公司成立,这是浙江省最早成立的物业服务企业之一。南都物业的出现,标志着物业作为一个新的行业在杭州这座城市诞生。

  回忆南都物业的成立,其掌门人韩郡表示,主要还是因为房地产形势的变化。

  1993年6月,由于当时的房地产市场过热,国务院出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见的通知》,受此影响,市场热度锐减。

  各房企纷纷寻求破题之道,在这个过程中,一些房企发现,占据市场主流的刚需客群,没有享受过物业服务,如果用物业服务来吸引客户,或许能成为快速去化的一种手段。南都物业也是基于这一初衷而诞生的。

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  南都物业的安保人员(图片来自于南都物业官网)

  “那个时候,物业服务主要是作为房地产公司的配套服务部门”韩郡回忆道。

  正因如此,早期的杭州物业行业,其服务内容非常的简单,主要就是“四保”:保安、保洁、保绿、保修。受制于盈利模式单一,很多物业公司需要母公司的补贴来生存。

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  行业性格的塑造,从“反包阳台”说起

  由于起步较晚,在最初的时候,杭州的物业公司普遍在向一线城市的同行学习,如香港、深圳。然而在这个过程中,一些物业公司逐渐摸索出了一套本土特有的管理方式。

  在杭州古墩路靠近文三西路的位置,有一个社区叫桂花园,如果你在百度地图上搜索这个小区,下面的第一条评论就是:物业管理比较完善。而它便是绿城物业服务的开端。

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  杭州桂花园

  据绿城服务集团行政总裁吴志华回忆,上世纪90年代,在包阳台还是大多数的时期,绿城就已经旗帜鲜明的跳出来反对这种行为了。

  “刚开始的时候阻力非常大,吵架甚至更激烈的冲突都有,但我们没有退让,通过对业主做思想工作,以及将不包阳台的规定写进合同等方法,渐渐的大家也就认可了,很多小区到了交付的第二年,就没人再提包阳台了。”

  滨江物业早期服务的文景苑,也是杭州“反包阳台”的经典案例。这个项目在前期的销售阶段,就与业主签定了一份《业主临时公约》。

  在这份送当地物管行政主管部门备案的文件中,对业主改变阳台使用性质、外立面格局和颜色等行为进行了严格的规范。

  2008年1月,文景苑业委会代表小区446户业主给滨江房产集团公司写来一封感谢信。信中写道:生活在杭州这样的品质之城,无疑是幸运的,但更幸运的是我们选择了文景苑。

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  走向市场化,好东西就该和大家分享

  1998年福利分房制度取消,按揭贷款政策大力推进之后,房地产业进入了加速发展期。与此同时,杭州的物业行业也迎来了跨越式的发展,物业不再只是地产销售的助力。

  标志性的事件是2001年绿城中标第一个市场化项目——杭州清水公寓。

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  杭州清水公寓

  当时,许多一流的房产公司,都收缩了物业的服务范围,意图让物业成为自己独有的竞争力,而以绿城为代表的杭州物业公司却选择走出去,即便从全国的视角看,这都很难得。

  由此开始,物业在杭州才真正被视为一个行业来发展,开始对外输出优质服务。

  同样是在这一时期,在服务的内容和形式上,杭州的物业公司们也取得了突破进展。

  2006年,南都物业与荷兰国际管家学院合作,推出南都国际管家服务品牌,在方案设计阶段,从使用的角度为开发商提供顾问咨询服务;2007年,金都物业启动了绿色社区服务体系,针对空气污染、噪音污染、水污染和废弃物污染四方面加强管理……

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  南都管家业务

  而这些举措,显然已经远远超脱于过往的“四保”的范畴。

  2010年年底,杭州市房产管理局物业监管处对杭州的物业市场做了一个统计,当时在杭州注册的物业公司,有一级资质的共有21家,而5年前,才只有4家。

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  换物业风潮涌现,消费端“起风了”

  2017年年初,位于滨江区的老楼盘风雅钱塘换成了绿城物业,小区面貌焕然一新的消息,引发了杭州小区更换物业的多米诺骨牌效应。

  随后,倾城之恋换成了万科物业,温馨人家引进了龙湖物业,九堡的九润公寓换成了大家物业,丁桥的昆仑天籁换成了中奥物业……

  换物业风潮的涌现,其背后的深层原因是公众物业服务意识的觉醒。

  人们逐渐认识到,有物业的小区和没物业的小区是不一样的,物业服务品质差异对小区的影响也不一样。这种不一样不仅体现在居住的舒适度上,也体现在房屋资产的保值增值上。

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  杭州风雅钱塘

  滨江服务集团执行董事、董事会主席及总裁朱立东认为,物业和银行在本质上殊途同归,银行是为财产增值保值服务的,而物业说白了是为许多人最大的财产,也就是房子的保值增值服务的。“同等的条件下,物业好的小区比物业差的小区,二手房能贵20%。”

  对物业价值的认可,加速了消费端的成熟,越来越多的小区愿意花钱换好的物业。

  以风雅钱塘为例,换物业前,物业费仅仅1元/㎡/月,而绿城去竞标这个小区的时候,报价是3元/㎡/月,结果却有87%的业主选择了绿城,且当年的物业费收缴率高达99%。

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  抢滩资本市场,不再是地产附庸

  消费端成熟的同时,行业内也在发生着重大变化。

  随着人工费用、经营成本的不断上涨,传统的物业发展模式再难支持。受此影响,一些仍寄望扩大规模的物业公司不得不从“内”、“外”两个维度对自身进行改造。

  在“外”,最重要的举措就是进军资本市场。

  2016年7月,绿城服务在港交所挂牌,掀开了杭州本土物业公司上市的序幕;2018年2月,南都物业服务股份有限公司正式在上海证券交易所挂牌上市,成为国内首家登陆A股市场的物业服务企业;2019年3月,滨江服务集团有限公司正式在香港交易所挂牌上市。

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  滨江服务在香港成功上市

  不止如此,公开资料显示,同为杭州企业的开元物业,也已于2018年12月底递交了创业板IPO申请,目前审核状态为已受理,距离上市只有一步之遥。

  物业公司大规模抢滩资本市场,其实是一个双向的选择。一方面物业公司对规模和市占率有诉求,希望借助资本市场进行融资继而扩大管理规模。另一方面,资本市场逐步认识到了物业公司的价值,给予了物业公司明显高于房地产开发商的估值水平。

  以绿城服务为例,市盈率达到了45.58倍,与之相对的,同样在港股上市的母公司绿城中国,市盈率仅为4.8倍。除此之外,绿城服务的总市值也已超过绿城中国。

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  互联网+引领行业变革,杭州发出最强音

  在“内”,物业公司则依托科学管理和科技手段,提高管理效率。

  得益于杭州本就是一座创新创业之城,且在互联网思维的运用上已经有阿里巴巴、海康威视等优秀样本,杭州物业公司迅速在智慧、智能、科技领域占据战略高地。

  2014年,绿城服务开始打造智慧园区服务体系,通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行,打造全方位的一体化平台。

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  绿城的智慧园区服务体系

  在它的总部展示大厅内,有一面数字大屏,上面闪烁着“绿城云服务系统”的各项实时数据。透过它,管理人员可实时查看园区服务订单、服务人员分布等等。

  2013年,万科物业上线“睿服务”平台,利用互联网技术,将万科物业积累了20余年的流程和体系“数字化”,运营效率大大提高。

  与此同时,万科通过“睿服务联盟”,将这一整套解决方案,共享给万科物业的合作伙伴。在杭州,围绕着万科,迅速建立起一个庞大的物业联盟,本土的赞誉物业、华太物业就在其中,天阳物业与之也有紧密合作。

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  璞悦湾的万科智能机器门“黑猫一号”

  在谈到互联网这个新风口时,朱立东认为,方向是对的,但也要谨慎处理互联网和物业之间的关系。“互联网只能是为我们的服务提供支持,并不是核心业务,这点绝不能本末倒置,借助互联网促进企业的发展,一定要建立在基础服务不下降的条件下。”

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  结语

  物业起源于英国,有着贵族骄傲的身份感,成熟于香港,有着港商的实用主义价值观。

  它与杭州的结合姗姗来迟,却因为这座城市的精致创新,奏出了时代的最强音。

  电视剧《猎场》里,胡歌的室友曾对着他振臂一呼:“相信杭州是个奇迹倾盆的城市!”奇迹倾盆,这或许是对杭州以及这座城市物业发展历程最好的注脚。

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