意外！2019年，4万+楼盘竟比刚需盘抢手，杭州人太有钱？

　　浙江在线-住在杭州网6月4日讯（浙江在线记者盛哲徽）在开年至今的这波“小阳春”中，改善型需求的爆发可说体现得最为明显。

　　就在刚过去的5月，公认的两个改善型楼盘保利滨江·澄品和融信万科·古翠隐秀，都创下了较低的中签率，前者7%，后者29.8%。尽管有媒体报道称，这两个楼盘的大户型在去化上遇到了不同程度的阻力，但不可否认的是，它们首开的结果都是售罄。

　　本期住杭有数，让我们将视线投向改善市场。

　　PART 1

　　按照惯例，我们先来看一张图。

　　2018、2019年杭州各价位段楼盘平均中签率对比 制图 盛哲徽

　　相比于去年，今年杭州各价位段楼盘的平均中签率出现了一点的变化。

　　单价4万以下的楼盘中签率都上升了，而单价4万以上的楼盘正相反，都下降了。

　　也就是说，4万以下的楼盘变得容易摇了，而4万以上的，难度则加大了。

　　横向对比可以发现，当下杭州各价位段住宅的中签率正在无限趋同，全部都在60%-70%之间。低中签率不再只出现在中低价位段的楼盘中，像澄品、公园1872、沁园等4万+楼盘也创下过低于20%的中签率，热度丝毫不逊于一些刚需楼盘。

　　PART 2

　　为什么会这样？

　　行情的回暖自然是一个原因，但更重要的是杭州对4万+以上楼盘的承载力在提高。

　　记者清楚的记得，2013年的时候，刚入杭的某房企大佬曾说过，杭州高端市场的承载力有限，理由是杭州4万+住宅的销售额有时候还比不过北京、上海的一个高端楼盘。

　　时过境迁，当下的杭州能承载多少4万+的楼盘呢？

　　综合近5年“4万+”项目的成交表现，我们以年成交额20亿为准入基线，找到了这一层级楼盘的“金字塔尖”。由这个角度，杭州在4万+住宅承载力上的变化一览无遗。

　　武林壹号曾是杭州4万+住宅的一面旗帜 图源 杭州口水楼市

　　2014年（1个）：

　　武林壹号26.9亿

　　2015年（2个）：

　　武林壹号48.5亿；钱塘印象24.6亿

　　2016年（5个）：

　　武林壹号38.8亿；留香园23.3亿；侯潮府22.1亿；杭州公馆22亿；华家池20.8亿

　　2017年（8个）：

　　武林壹号35.2亿；金麟府32.7亿；锦绣之城32.2亿；钱江湾25亿；中央公馆22.3亿；武林邸22亿；涌清府21.8亿；熙华府21.6亿

　　2018年（13个）：

　　翡翠海岸79.1亿；壹品60.9亿；滨江金茂府45.3亿；杭州壹号院43.4亿；杭州金茂府41.4亿；湘湖壹号37.9亿；宜和园33.4亿；融信公馆ARC29.1亿；凤起潮鸣26.6亿；钱江湾25.3亿；西溪云庐22.2亿；华家池印21.7亿；天銮20.5亿

　　显而易见，在过去的几年里，杭州4万+住宅的承载力出现了爆发式的提高。

　　而这样的变化，还是在限价的背景下实现的，假使没有限价，上述名单中的项目只怕更多。

　　承载力的增强，使得行情回暖时，改善项目得以迅速的异军突起，抢占市场。

　　PART 3

　　肯定有人要问了：杭州对4万+住宅的承载力为何提升的这么快？

　　根据记者的观察，主要有四点。

　　第一，城市房价体系的变更。

　　在过去的几年里，杭州的房价体系出现了颠覆性的转变，许多2万+、3万+的板块跳升成了4万+板块，而这种转变，使得4万+住宅在市场中的比例大大提高。

　　第二，对城市预期的提升。

　　在G20之后，杭州这座城市给人的发展预期被大大拔高了，这让很多外地的富裕人士愿意把钱掏出来购买那些地段、产品都比较优质的改善住宅，造成了消费升级的现象。

　　第三，财富的快速积累

　　在杭州城市地位迅猛提升的这两年时间里，互联网、金融等可以快速赚取财富的行业，如阿里、网易等迅速崛起，员工收入激增，成为城市的新兴财富人群。根据《2018胡润财富报告》数据，杭州千万富豪数量排在全国第六位，在大陆城市中，仅仅屈居于北上广深。 

2018年胡润百富千万资产家庭城市分布Top 10

　　第四，产品面积段的趋小

　　数据显示，2014年杭州4万+住宅的平均成交面积为221平方米，而在2018年，4万+住宅的平均成交面积是169平方米。这里面固然有房价上升的影响，但更主要的原因，还是开发商调整了改善类产品的打法。纵观今年热销的几个4万+楼盘，如沁园、中城汇、澄品、厘望neo1，主力面积基本上都在180方以下。