现房时代逼近、长租公寓受捧、搭售车位盛行……鬼知道杭州楼市经历了什么？

　　浙江在线-住在杭州网杭州6月27日讯（浙江在线记者 盛哲徽） 73931套，距年中还有几天的时间，杭州楼市的成交量仍远落后于去年同期(10万多套)。就结果而论，这半年实在乏善可陈，然而仔细推敲其中的变化，这又算得上是最为精彩的楼市上半程：

　　规则在变，限购漏洞被围堵，现房时代大势所趋；玩法在变，大牌房企绕道补仓小城市，长租公寓蔚然成风；现象在变，变相涨价花样跌出；面孔在变，中冶、中建、葛洲坝等等，一大波“小鲜肉”争相上线。

　　短短半年，楼市却仿似走过了沧海桑田。

　　套用时下流行的一句话来说就是——“鬼知道他经历了什么”。

　　新规则

　　一月间限购两次升级

　　土地新政开启“现房时代”

　　3月2日到3月28日，在短短20多天的时间里，杭州楼市迎来了两拨调控。先是限制本地户口购买第三套房，再是二套房利率提高，认房又认贷、限制单身成年人士购置二套。

　　从去年9月开始，杭州已经出了8次调控，累加到3.28新政，严厉程度远胜以往。堵住原来政策中的一切漏洞，减少人们的购房数量，提高购房成本。

　　无独有偶，楼市的“上游”土拍市场也换了新玩法。

　　其中，最大的变化在以下两条：当溢价率达到50%时所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时，转入竞报自持比例。

　　土地新政以来，第一宗自持比例达到100%的商住地

　　很多人翘首期盼着暴跌的到来，然而很遗憾，这一幕似乎还遥遥无期。行情的变化，总是先始于市场预期的改变，而显然，现在的预期相较限购前并没有大的变化，市场的恐慌情绪依然存在，面对被限制住的房价，没上车的人仍然在焦虑。

　　此外，受土地新政的影响，未来一段时间内现房销售很可能成为常态，那住宅市场的供需压力势必会增大，楼市可能将面临2-3年库存紧张的局面，对于处在供需两端的开发商和购房者而言，这又是一道考验。

　　新玩法

　　大牌房企转移战场

　　长租公寓蔚然成风

　　5月22日，全国的目光都聚焦在嘉兴。这场刷新了全国纪录的“土拍盛宴”，从第一块地的拍卖开始，就奉献了88家房企摇号的壮观场面。摇到号的房企，就像拿了奥斯卡奖。

　　嘉兴土拍市场的“疯狂”，仅仅是三四线城市土地热的缩影。受杭州土拍新规的影响，愈来愈多的开发商选择暂避锋芒，绕道周边的三四线城市寻求补仓：绿城在义乌“梅开二度”，融创在嘉兴连下四子，阳光城刷新绍兴地价纪录，碧桂园成就安吉“第一拍”。

　　三四线城市土地总价不高、价格封顶可控，这些都是其吸引品牌开发商的优势。

　　除了转移战场，规避风险外，开发商也在积极寻求新的业务增长点，而长租公寓正是它们的新蓝海。

　　万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”已于上个月在萧山开张；浙江大悦资产管理公司将在本月底推出“群岛”公寓；龙湖旗下长租公寓品牌“冠寓”则将于7月正式开业。

　　龙湖冠寓效果图

　　之于地产商而言，长租公寓意味着另一条出路。当拿地开发模式增速不再高的时候，通过租赁管理，一方面获得经营的租金和服务收益，另一方面品牌本身的价值也将获得增长。

　　然而，这片“蓝海”绝非风平浪静。市场秩序不规范、规模参差不齐、盈利模式欠成熟等问题依然存在。想要盈利的运营商必须要有长期经营的打算，“好戏”才刚刚拉开帷幕。

　　新现象

　　上有政策下有对策

　　变相涨价花样跌出

　　上半年，杭州多个板块出现了一个“怪相”：同一个区域内，二手房价格不断补涨，新房价格却止步不前。这种现象的存在，显然归因于一系列的房地产调控，开发商不能随意涨价。然而上有政策，下有对策，为了完成利润指标，逐利的房企总是有办法的：

　　其一，搭售车位。由于车位的销售不受预售证、备案价等种种限制，车位俨然已经成为房企规避政策的敲门砖。上半年，捆绑车位销售的情况可说屡见不鲜。

　　其二，自买自卖。有楼盘为了绕开备案价限制，先将房源低价卖给股东方，随后以二手房的形式在案场再次进行售卖，进而完成变相涨价。

　　其三，收服务费。预留一批房源出来，然后通过中介或者其他第三方来收取一笔“服务费”，从而实现涨价的目的。

　　除此之外，减配、捂盘惜售等常见的提高利润的方式依然大量的存在。

　　当市场泥沙俱下，有多少开发商能够保持初心呢？

　　新面孔

　　央企大鳄抢滩登陆

　　背后都是国字号大佬

　　上半年，杭州楼市又迎来了一大波的“小鲜肉”。如果说闽系房企是上一波抢滩潮的主角，那这回的主角非地方国企和央企莫属。中冶、中建、葛洲坝，全是“根正苗红”的央企代表。

　　一些新近入杭的房企

　　连续在翠苑、三塘两处落子的中冶，无疑是时下风头最劲的房企之一。该集团拥有房地产开发、物业管理两项一级资质。其母公司中冶集团是中国特大型企业集团，是新中国最早一支钢铁工业建设力量，是中国钢铁工业的开拓者和主力军。

　　相比中冶，葛洲坝的入杭之路比较坎坷。在落子蒋村之前，其相继在申花、近江、崇贤、良渚、萧山南部卧城等地块上出手，但一直未有收获。作为国家首批确定的16家央企房地产企业之一，隶属于葛洲坝集团股份公司的葛洲坝地产，背景和实力非常雄厚。

　　央企之外，新面孔中比较出名的还有三湘印象和厦门联发。三湘印象，去年收购了以张艺谋等著名导演为主创团队的观印象公司，目前已形成“地产+文化”双主业。厦门联发，和绿城新的合伙人建发房产同源同宗，都是建发集团控股旗下公司。