租金1729元/m²/天，西湖边小商亭收益能覆盖吗？

　　住在杭州网5月29日讯（记者 李世嘉 徐叔竞）前不久，杭州西湖风景名胜区白堤上的两个面积仅4.5m²的小商亭在阿里资产平台上拍卖5年租赁权。其中，锦带商亭首年租赁权成交价为160万元；情定商亭首年租赁权以190万元起拍，最终以284万元高价成交，引发全国关注。

　　有人测算了一下，情定商亭年租金284万，折合每天租金约7781元。这么高的租金，店家真能赚回来吗？西湖边的商业租金，目前现状究竟如何？

　　西湖风景名胜区（李世嘉 摄）

　　租金高达1729元/m²/天

　　贵过纽约第五大道、香港尖沙咀

　　“西湖白堤情定商亭这个租金，相当于约63万元/m²/年，1729元/m²/天，这个租金水平比纽约、香港最贵的商业街区都高，在全世界也是名列前茅了！”杭州市商业地产行业协会会长金毅惊叹。

　　去年年底，国际知名房地产服务商戴德梁行发布了《2022全球主要商业街租金报告》，其中，美国纽约上第五大道是全球租金最高的零售街区，2022年的租金为2000美元/平方英尺/年（按当前汇率折算，约人民币15.16万元/m²/年）；其次是香港尖沙咀，2022年的租金为1436美元/平方英尺/年（约10.88万元/m²/年）；上海南京西路作为内地租金最高的商业街区，去年租金为496美元/平方英尺/年（约3.76万元/m²/年）。也就是说，西湖白堤情定商亭的租金，是纽约上第五大道租金的4倍，是香港尖沙咀租金的约6倍，是上海南京西路租金的约17倍。

　　而据戴德梁行今年1月发布的报告，2022年杭州商业首层的平均租金为13.2元/m²/天。

　　锦带商亭、情定商亭租赁权拍卖截图（来源 阿里拍卖）

　　西湖白堤商亭，为何租金如此之高？对此，金毅认为可能有五方面原因。

　　一是从商业地产的总体情况来看，好地段的商铺，通常都是面积越小、租金单价越高，这是全球普遍现象。

　　二是从商业地产出租方来看，西湖边的商亭、商铺出租方通常是西湖景区，他们对外拍卖商铺租赁权的要求比较公开透明、简单直接，就是出高价者竞得；而商业综合体的出租方通常是运营方，他们招商时会有品牌知名度等方面的要求，有时候为了引入品牌首店，租金反而会有优惠。

　　三是从商业地产承租方来看，很多有资金、有实力但是还没有形成品牌的个人或公司，他们达不到进入商业综合体的资质和门槛，但是可以参拍西湖边商亭商铺的租赁权，这在一定程度上推高了西湖边商亭商铺的租金。

　　情定商亭（李世嘉 摄）

　　四是西湖景区相比商业综合体，客流量更大（今年五一假期，西湖景区共接待客流量282.78万人次），但在特定的范围内商业竞争对手相对更少，商亭在饮料食品供应方面具有一定的垄断性。对于逛西湖景区的游客来说，饮料、食品、伞等从某种程度来说是刚性需求，商亭的收入是稳定、可持续的。

　　五是西湖边商亭商铺的租赁违约成本相对较低。金毅说，从拍卖公告来看，情定商亭5年租赁权的租金是一年一付，履约保证金为首年租金成交价的10%。“对于个体商户或小公司来说，高价拍下湖边商亭商铺拼一把，如果第一年能盈利，那就继续做下去，如果亏本，那就提前退租，损失的不过就是20来万元的履约保证金，违约成本可以承受。”

　　同行如何看待“天价”小商亭

　　有人认为铁亏，有人认为能盈利

　　那么，西湖边那些已出租的商亭、商铺，经营现状究竟如何？

　　上周，潮新闻记者来到西湖风景名胜区附近实地探访。

　　记者先后询问了几家售卖杂货的小商亭，了解到它们的商品定价基本相似：矿泉水5元/瓶，烤肠10元/根、梅干菜肉饼10元/个、藕粉20元/杯；景区外常见的10元一把的透明雨伞，同款这里同款卖20元。这样的价格，相比景区外有着40-50%的溢价，这让不少游客望而却步。“除非很渴，或者看到特别想吃的，否则很少会在这里花钱买东西。”杭州市民张小姐表示。其中一家商亭售货员老李告诉记者，实际上前来消费的大都是外地游客。“周末、节假日、寒暑天生意好一些，平时工作日生意不太好做。”

　　西湖边商亭（李世嘉 摄）

　　在观荷区附近的连廊处，记者花20分钟观察了丝绸店、文创用品店、杭州特产店及3家饮品店，发现尽管游人往来不绝，但除了其中两家知名度较高的饮品店比较热闹，其它4家商铺基本都是“被路过”。丝绸店店员表示：“疫情期间卖不出东西时，我们一天天都站这里发呆；现在情况稍微好了点，老年客人来转转，兴许还能带两条围巾走，年轻人基本不会来看的。”

　　根据西湖景区工作人员的说法，西湖边的商亭商铺，其租赁权起拍价格都是通过第三方公司评估的。

　　一位评估公司工作人员表示，对于旅游景区商亭商铺这类经营性用房的租金，业内通常采用收益法来评估。评估师通过模拟市场经营收益情况，从承租该物业所能获得的收入，扣减必要的经营费用以及承租者要求的合理利润后，余额即为评估对象的租赁价格。

　　西湖边商亭（李世嘉 摄）

　　店家们对于情定商亭的租金拍卖结果，是怎么看的呢？

　　“我们同行之间交流时听说，那个拍下情定商亭的人，之前没有景区商亭经营经验，这次租金拍到那么高，以后怎么做才能保本啊？”在西湖边租有一家商亭的高老板表示，西湖边的经营者基本都是“靠天吃饭”，拍卖只是一个市场行为，竞得者不见得是赢家。

　　不过，也有身为景区商业经营者的同行认为，现在旅游业恢复，西湖景区是今年五一假期全国最热门的景区，而白堤又是西湖游客最集中的区域，人流量非常大，情定商亭正好位于白堤中间，且前后都没有竞争者，成本控制得好的话，经营没问题。

　　“在西湖边开家小店”听上去很美

　　实际上流拍的、提前退租的也不少

　　事实上，近年来，西湖边的商亭、商铺通过杭州产权交易所旗下的“产金所”网站和阿里资产平台，进行过多次公开拍卖租赁权。

　　杭州西湖风景名胜区的相关负责人表示，景区物业租赁权属于国有资产，通过网络竞拍保证公正透明，通过充分竞争来让市场来定价，吸引全国各地的人来西湖景区创业、经营，提高拍品的成交率和溢价率，实现国有资产保值增值。 

　　去年1月，西湖景区21处物业5年租赁权在阿里资产平台上拍卖，涉及太子湾公园、灵隐路、北山街等多个知名景点。首次拍卖时，这21处物业成交了12处，流拍9处。其中最受关注的灵隐路36-2号（原星巴克灵隐路店）首年租金以50.5万元成交，竞得人为一家山东青岛的企业。

　　去年12月，位于北山街圣塘景区的“西湖边最美星巴克”店铺石函精舍5年租赁权在产金所网站拍卖，最终以252.1万元/年成交，折合每天租金约7000元。此后这里曾开出糖水铺，但经营业态尚未稳定。2021年7月，建筑面积850m²的北山街43号房产5年租赁权在产金所网站拍卖，首年租金以417万元成交，目前这里经营的是一家名为“纬翰酒店”的精品酒店，携程上显示，该酒店仅有4间套房，目前非旺季的每晚房价从1580元至5398元不等，以此计算，如果订单全满的话，每天房价收入超过1.2万元。  

　　北山街43号租赁权拍卖截图（来源 产金所）

　　不过，也有不少西湖边的商亭、商铺，因为地段较僻静或者租金较高而流拍。5月19日，六和塔公园内的两处商亭5年租赁权分别以20万元/年和30万元/年在阿里资产平台拍卖，但双双流拍。今年年初，“西湖边绝佳观景露台”所在的北山街94-95号老别墅“穗庐”曾经在产金所拍卖5年租赁权，但因无人报名，延期拍卖后无奈撤回。

　　在高老板看来，不仅情定商亭的租金让人意外，西湖边商亭的总体租金，放在当下的环境仍是偏高的。“这两年经济情况不好，虽然疫情期间国家有相应的减免政策，在一定程度上缓解了经营压力，但仍有许多商家感到难以为继，甚至提前退租。”  

　　一家商亭老板说，“在西湖边开个小店”听上去很美好，很多外行人、外地人都因此逐梦而来，没有经过尽调，就高价拍下西湖边商亭商铺的租赁权。其实这些高租金的商亭商铺，对运营者是一种考验，采取何种经营业态、如何回本、如何盈利，都是一门学问。