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主城绝版容积率?西湖景区里的中式低密住宅丨楼市上新了②

2023-02-16 19:43 来源: 天目新闻 / 记者: 武恒光 / 编辑: 刘庆

导语

桂香园测评

  编者按:

  2023年杭州十区可售新盘超过120个,主流板块基本上都有在售项目,这么多纷杂的选项,任何人都会面临“挑花眼”的局面。为了帮助购房者以最快的速度遴选出自己的“mr.right”,住在杭州网推出开年大型策划《楼市上新了》,从多个维度剖析市面上的新盘,给出置业建议。

  如今,杭州低密宅地供应越来越少,低容积率地块也大都在1.5、1.8,基本是洋房、小高层产品,对容积率要求更低的叠墅类产品在市场上愈发稀缺。

  住在杭州网2月16日讯(记者 武恒光)据本网统计,2021年至今的土拍市场中,容积率1.1以下的宅地仅成交3宗(不含退地地块),可见超低密地块的稀缺程度。

  在这3宗低密宅地中,在主城区范围内的只有1个,这块地打造的项目就是桂香园。

  超低密属性+西湖区,看着让人心动,那么,这个项目到底如何?2023年住在杭州网开年策划《楼市上新了》第二期,我们来到了桂香园。

  桂香园位于西湖区长埭路与龙新路交叉口,属于龙坞板块,这里有万亩茶园,是西湖龙井最大的产区,素有“万担茶乡”美誉。

  桂香园区位示意图

  龙坞距离市区有一定距离,不过景观资源优越,空气、水质都较为优质。

  近年来,之江板块的定位发生偏转,以之江新城和之江文化产业带核心为两条主线,之江已是杭州主城区以及城市西南区域枢纽的重要组成。在这样的背景下,原本之江较为突出的旅游产业开始逐步向双浦、龙坞转移。

  也正因如此,一向在杭州楼市中存在感稀薄的龙坞,逐渐晋升为西湖区的新兴宜居板块。2020年起,板块陆续有宅地集中成片出让,而根据最新的西湖区读地手册,2023年还计划出让4宗宅地。

  西湖龙坞景区

  桂香园东北侧不远处是龙坞茶镇·九街,是一座以“茶”为主题的商业街,包括品牌餐饮、24小时便利中心、茶吧等生活配套。在茶镇,可以满足基本的生活休闲需求。

  同时,桂香园还规划一座国际高端度假酒店,已经与Club Med地中海俱乐部正式签约,这是一家全球最大的度假连锁集团之一。

  Club Med地中海俱乐部签约入驻

  交通方面,由于龙坞板块的地形比较封闭,桂香园的进出会比较依赖留泗路了,往转塘方向还好,往留下方向去的话,高峰期可能会比较拥堵。

  根据已公示的地铁四期规划新建线路12号线,在龙坞设置2个站点,其中龙坞站就设在桂香园西侧路口(来源:杭州地铁12号线一期工程预可行性研究方案)。

  桂香园这块地其实是万良退地后被绿城竞得的,该地块的出让条件中,对于项目的规划就有过一些要求,比如要结合西侧的龙井院子形成一条完整的商业街区、不得设置别墅、楼层不超过4层、风格宜采用坡屋顶等等。

  从桂香园的规划来看,它也确实是这么做的,项目以龙潭路为界,北侧是商业部分,南侧住宅部分,一共规划了20幢4层叠墅。

  值得一提的是,桂香园容积率仅为1.02,这个容积率即便是放在低密地块扎堆的龙坞来看,也是极其难得。此前的绿城茗春苑和路劲雨茗云舍容积率都是1.2。今年计划出让的宅地中,最低的容积率也有1.1。

  桂香园鸟瞰效果图(来源:规资局官网)

  桂香园外立面以深色仿古色系为主,黑色的坡顶、熟褐色的外墙,并辅之以线条、大面积玻璃元素,立面整体呈现宋式建筑风格。

  桂香园主力户型建筑面积约195~211㎡,均为上下叠产品,动静分离,既有大平层的空间,也有叠墅的私密性。

  其中建面约211㎡为一、二层下叠户型,五房二厅四卫格局。一层为公区,厨房、餐厅、客厅,以及一个卧室套间可供老人及客人使用;二层设计了三个南向卧室,以及一间书房。

  茗桂-下叠A1户型 建面约211㎡(10#102) 

  建面约199㎡为三、四层上叠户型,同样是五房二厅四卫格局。三层承担起居室功能,厨房、客厅分布在顶层四楼。

  云桂-上叠B1-a户型 建面约199㎡(10#402) 

  桂香园最大的优势在于低密属性,尤其是“禁墅令”出台后,叠墅产品是过上“有天有地”生活的最优解。

  就杭州而言,叠墅产品多分布在富阳、临安,主城区甚至西湖区少之又少,更不用说景区内的超低密住宅,在地段这一点,桂香园有先天的景观优势。

  当然,45500元/㎡(含4500元/㎡精装标准)的限价虽然与闲林、富阳等地同类产品相比优势不算明显,但这个价格也包含了主城溢价,地段还是存在差异的。

  桂香园旁边还有一个在售项目龙井院子,同样是4层叠墅产品。相比之下,龙井院子户型偏小,最大约160㎡,桂香园户型做得更大,改善更纯粹一些,适合追求终极改善的家庭。

  另外,龙坞南侧之江板块待售的之江壹品也是低密项目,产品、建筑立面和景观同样都不逊色,建筑风格更现代,与有着强烈中式基因的桂香园存在反差,如何选择就看个人喜好了。

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