杭州房票真香！7w+金麟府&绿园、8W+新绿园 8月大半房源高于评估价成交

　　浙江在线-住在杭州网9月1日讯(浙江在线记者 李世嘉) 8月末下的几场雨，冲淡了杭城连日来38℃的炎热气息，而法拍房市场的热度也较7月而言相对降低。

　　但正如天气一样，“定睛一看，还是夏季”。

　　8月1日-8月31日，杭州的法拍房市场上共进行了113次住宅拍卖，环比减少了24次，成交率达到93.8%，增加了2.8个百分点。

　　高于评估价成交的房源量环比虽然略有下降，但依然过半。

　　“流拍”情况只有7次，占总拍卖次数的6.2%，这有赖于7月流拍的水岸帝景的4套房源在8月全部成交。   

　　（绘图-王璐）

　　下面是记者选出的几个8月法拍房之“最”

　　01.成交总价最高

　　萧山区湘湖壹号花园望湖园12幢2号，面积为481.1㎡，成交总价2700万元；成交单价为5.61万元/㎡。

　　02.成交单价最高

　　西湖区栖霞岭22幢3单元301室，面积为49.13㎡，成交总价434万元；成交单价8.83万元/㎡。

　　03.成交总价最低

　　余杭区木桥浜路293号一单元601室，面积为77.78㎡，成交总价133.5万元；成交单价为1.72万元/㎡。

　　04.成交单价最低

　　余杭区径都荷塘花苑8幢2单元301室，面积为90.45㎡，成交总价137万元；成交单价为1.51万元/㎡。

　　购房者的这两大情怀

　　不可量化

　　自2019年1月至今的近2000次成交中，我们可以看出，购房者有两大情怀是不可量化的——经典豪宅情怀和西湖情怀。

　　从去年年初到现在，武林壹号拍卖的9套房源均成交，这些价格上千万的房子里仅两套经历过“流拍”。

　　稀缺的中式宅院江南里有两套房源拍卖成交，其中由吴滨设计的样板房在一拍时有2人报名，但无人出价，到了二拍成交时，最终价格比一拍的起拍价还要高。

　　一拍有人报名、无人出价，二拍竞相购买，类似的事情也在法式别墅留庄身上发生过。

　　而碧玺、白马公寓、湘湖壹号、坤和西溪里等经典豪宅也从来不缺顾客。

　　△白马公寓

　　那么，在杭州市场上，精装修更智能化、色调更时尚的千万级新盘没有吗？有的。

　　但纵然如此，那些老牌的豪宅也依然能吸取大量目光，在众多更新的产品中找到自己的归属。

　　而西湖情怀的体现，或许更加突出。

　　从距离西湖100米的将军路61号，到一拍11.66万元/㎡成交的栖霞岭，再到山东大哥为圆“西湖梦”买下的吴山鸣翠苑。

　　△吴山鸣翠苑

　　几乎每一套西湖边的法拍房，都会遭到“哄抢”，甚至高于评估价成交。

　　而这些房子由于建筑年代久远，户型不一定合理，保养情况不一定可观，生活不一定方便。

　　但也正是这些事实，向我们说明着西湖一带的不可替代性，也说明对于一些购房者而言，房龄不是重点，价格不是重点，真正买的是“情怀”。

　　高于评估价成交

　　会成为常态吗

　　近年来，法拍房逐渐从一个冷门词变成了热门词，走进了购房者的视野。

　　而一套房源成交价与市场评估价的对比，是我们判断它是否火热的最有说服力的标志。

　　曾经每个月高于评估价成交的房源只有几套、十几套，但从去年开始，却屡见不鲜了。

　　2019年，杭州法拍房市场共进行了1272次拍卖，其中有302次高于评估价成交，占比约23%。

　　2020上半年，受到疫情的影响，杭州法拍房市场拍卖房源较少，共448次，而高于评估价成交的次数为150次，刚好占据1/3。

　　到了今年的7月和8月，高于评估价成交的房源占比更是直线上升，超过了50%。

　　递增的占比给了我们一种错觉，仿佛高于评估价成交，才是法拍房市场的主流趋势。

　　然而事实上，一套房子被司法拍卖，其背后必然或多或少存在过问题，甚至直到拍卖时分，还依然带有着自身的“坑”，比如需二次过户、拖欠高昂水电费等。

　　同时，目前市场上大多数法拍房的拍卖缘由是原房主资金链断裂引起的经济纠纷，有些生意人会对此心存芥蒂。

　　那么为什么会这样？根据记者的了解，高于评估价成交的房源增多，主要原因有三个。

　　1、政策的变化；2、媒体对法拍房市场的曝光；3、不理智的购买动机。

　　首先，杭州的新房市场推行新政策，向无房家庭倾斜，使得一部分急于购房或受房票限制的家庭“另寻他法”。

　　而“他法”不外乎两个——二手房、法拍房。法拍房不限购、户籍门槛低、起拍价低，这三个特点是二手房没有的。

　　还有一个原因，是部分市场上稀缺的房源会在法拍房市场上出现，比如那套197㎡、近2000万成交的翡翠海岸。

　　△翡翠海岸

　　也正是其中一些经典房源、景区房源、故事房源的出现，使得媒体对于法拍房市场进行了曝光，随之而来的，就是人们对它的关注度上升。

　　有一些竞买人，在购买法拍房前并未做过充分的了解，因为“别人都抢我也抢”，在好胜心理的驱使下盲目下单。

　　轻则在参与中抬高了价格，及时发现后抽身，重则房子到手后选择“悔拍”，保证金白付。

　　而新房、二手房、法拍房市场总会在政策的变化中不断找到平衡，人们的购房心态也会发生变化。

　　法拍房的成交价，并不见得会一路“高下去”。

　　亮点回顾

　　1

　　栖霞岭二拍成交 每平米降3万

　　今年6月，杭州曾成交了一套栖霞岭小区的法拍房，小区位于西湖风景区内，起价260万，573万成交，折合单价11.66万元/㎡。

　　然而在支付尾款前夕，买家选择了“悔拍”，50万元保证金打了水漂。

　　8月，该房源再次拍卖的结果出炉，最终成交价为434万元，折合单价约为8.83万元/㎡，相比第一次而言每平米降了3万元。

　　但从市场行情来看，这个价格实则更为理性一些。

　　2

　　绿园＆新绿园，你更pick谁？

　　8月，杭州有两个“绿园”同台竞争。

　　一个是被浙大、黄龙、西湖合围的绿园，一个是在钱塘江畔与蓝色钱江、阳光海岸为伍的新绿园。

　　两个楼盘无论从外部条件，还是从这一次同台拍卖的成交情况来看，都不分伯仲。

　　绿园的拍品建筑面积为184.43㎡，评估价为1315万元，以1000万元的价格起拍。

　　虽然整场拍卖仅4人报名，但一共进行了89次出价，并且在拍卖进行到一半以后，就一直是两位买家一对一单挑，最终以1372万元的总价、7.44万元/㎡的单价成交。

　　△绿园

　　而新绿园建筑面积184.17㎡，评估价为1479.16万元，以1183.33万元的总价起拍，在8人的竞争中进行了158轮竞价，最终以1624.33万元的总价成交。

　　其8.82万元/㎡的成交单价，在本月仅次于西湖边的栖霞岭。

　　3

　　金麟府首次亮相 3年净涨400万

　　8月，金麟府首次亮相了法拍房市场，而该楼盘于去年10月底交付，至今还未满一年。

　　金麟府8幢2单元1002室建筑面积为139.42㎡，起拍价为681.6万元，最终以991.6万元的总价成交，比评估价要高出近140万。

　　而这套房子在2017年出售时的备案价是584.53万元。

　　△金麟府8-2-1002室备案价

　　三年时光，净涨400多万，如今折合单价7.11万元/㎡，比该小区二手房6.3万元/㎡的挂牌均价还高出不少。

　　4

　　令人神往的湘湖壹号

　　提到杭州湘湖一带的豪宅，许多人最先想到的就是湘湖壹号。

　　这个会所被民间戏称为“白宫”的楼盘，无关拍卖结果，它在法拍房市场的出现就已经自带流量。

　　△湘湖壹号

　　湘湖壹号花园望湖园12幢2号面积为481.1㎡，共有地上三层、地下一层，室内精装修，保养情况良好，拍卖的同时还包含三个车位。

　　以2700万元的总价成交，虽然没有超过2852万元的评估价，但它是8月成交总价最高的一套房子，折合单价5.61万元/㎡。

　　下面是8月杭州拍卖的法拍房全部数据，欢迎抱走~

　　（数据整理-李世嘉；表格绘制-王璐）

　　小贴士

　　1.流拍是指拍卖开始后,没有人竞拍,导致房子拍卖不出去。

　　2.法拍房的房屋户口不在执行范围内，成交后应缴纳的税费承担情况，以受理法院的规定为准。如非特别说明，则存在的物业费、水、电欠费等相关费用由买受人承担。