浙江买房是“地狱难度”？别急着喷，先捋下高房价的逻辑

　　浙江在线-住在杭州网8月12日讯（浙报传媒地产研究院院长 住在杭州网首席评论员 丁建刚）几天前，智谷趋势小牛顿、旺角黄局长一篇《广东流泪，江苏沉默，房价最贵竟然是这个省，11个市全挤入全国前五十》，让全国人好奇，也让很多不太了解浙江房价和中国楼市的公众震惊和担心。 

　　文章中谈到的浙江房价，基本上和事实吻合。

　　如果把浙江的房价，和广东，和江苏做一个简单的对比，或者和重庆、武汉、无锡等众多二线城市相比，也会得出结论：浙江的房价实在高。

　　文章也分析了一些浙江高房价的逻辑：比如土地稀缺，人口密度高等等。

　　但其实这还不是浙江高房价逻辑的全部，甚至都不是最重要的逻辑。

　　作为浙江房地产市场长期观察者和研究者，本人愿意给文章作者再提供一些逻辑。

　　藏富于民的浙江

　　数据来自国家统计局

　　浙江是真的富，而且不像有些省份是政府富，民众不富。

　　浙江是真正藏富于民的省份。 

　　浙江的人均可支配收入，仅次于上海和北京，名列全国各省份第一。比江苏省人均收入多了近8000元，比广东省人均收入整整多了10000元。

　　由此可见，比广东江苏高的，首先不是房价，而是民众的财富。

　　可能有人会质疑：人均收入才多了1万元，房价高那么多，还是买不起呀？

　　愿意再次普及一下一个经济学常识：家庭收入的增加，对购房能力不是简单的等额提高（几天前，在今年的博鳌房地产论坛上陈淮教授也再次谈到）。

　　比如一个家庭年收入10万元，可以拿出2万元用于供楼。如果这个家庭收入提高30%，达到每年13万元，理论上就可以拿出5万元供楼。考虑到其他消费也提升，即使拿出4万元，供楼能力也提高了一倍。

　　浙江人的财富，藏在全中国甚至全世界

　　浙江的温州，被称为中国最富裕的城市。

　　在不到1000万的人口中，温州有超过200万人在世界各地经商。他们坚韧不拔，吃苦耐劳，被称为中国的“犹太人”。

　　浙江温州市区

　　这些人的财富，遍布全中国，遍布全世界。

　　再比如那个被旺角黄局长调侃是18线山区城市的浙江丽水，表面上看丽水GDP只有1300多亿元。但很多人不知，这个城市有30万左右的华侨分布在世界各地，特别是欧洲的意大利、西班牙等国家。

　　在“文革”末期和改革开放初期，身处大山之中的丽水、温州等地极度贫瘠，不甘贫困的人们以各种正当或非正当的途径，到欧洲去谋生。

　　这些第一代的移民，通常是从刷盘子做起。经过近一辈子的艰苦奋斗，现在也有了一定的财富积累。

　　而这些人，又有着深厚的家乡观念。无论是落叶归根还是光宗耀祖，都希望回到家乡买一套房。即使现在还不回来，以后也有可能回来养老。

　　请注意：对于他们来说，这里的房价是除以7.9之后来计算的，因为他们手中拿的是欧元。

　　那个十八线的山区城市丽水，还有一个下属的县，叫青田（如果丽水市是十八线城市的话，那么青田县恐怕只能算是二十八线城市了），房价也相当高。除了土地供应稀少的原因以外，同样是由于华侨的原因，青田一个县就拥有华侨超过20万。

　　即使如此，青田并不是浙江房价最高的县。

　　浙江的义乌、瑞安、温岭等县级市或县，房价都远远高过绝大多数中国二线城市。

　　温州的房价曾一度甚至高于杭州。

　　杭州的蓝色钱江，最高价格也不过是每平方米7万多元，温州版的蓝色钱江——鹿城广场，最高时卖到8万-9万/平方米。

　　浙江人的财富意识、投资意识和产权意识

　　改革开放的40年中，浙江一直是先行者和探索者，是民营经济最发达的省份。

　　浙江人的投资意识很强，温州人是房产投资的先行者。

　　甚至杭州的房价，在过去20年中跌宕起伏，和温州人有很大关系。

　　本世纪初，杭州是被温州炒房团攻陷的第一个城市。

　　2011年以前，杭州房价曾非常接近于北京、上海，超过广州、深圳，甚至有传言说2010年杭州房价超过一线城市，成为全国房价最高的城市。

　　当时全国的媒体都相信杭州房价全国第一，为此，本人当年曾专门辟谣。

　　然而在2011年-2014年中，由于温州民间高利贷崩盘，温州房价几近腰斩，甚至严重影响到了杭州房价。2014年12月，杭州成为国家统计局公布的70个大中城市房价指数跌幅榜之首。

　　对于浙江人的产权意识，本人曾听张维迎教授讲述，即使在“文革”中，就在那个十八线山区城市丽水（当时还是丽水地区）的松阳农村，人们还保留着建国之初房屋的地契，承认并交易。

　　请注意，中国城市土地国有化是从1982年的《宪法》开始的。新中国初期，仍承认个人土地的私有产权。

　　在那个松阳县里，有一个部落是从福建过来的，迄今为止很多人还保留着300年前清朝时期的地契、房契等等。

　　可见浙江人的产权意识和契约意识之强、之深。

　　城市性价比的比较

　　其实每个城市都有自己的性价比，大致应该这样来计算：

　　城市的总资源，既包括城市的天然禀赋、公共服务，也包括了历史文化、社会治安、政商关系等等，以及城市就业创业机会和收入。

　　生活成本，包括就业创业成本、就学成本、就医成本、交通成本，当然权重最大的是居住成本，也就是这个城市的房价。

　　尽管算不出确切的比值，但人们对每一个城市的性价比会有共识。

　　浙江省的这些城市，若以性价比来衡量，放眼全中国，坦率的说性价比确实都是比较高的。

　　特别是自然环境、人文环境、历史文化、社会治安等方面。

　　经济指标，特别是GDP，仅仅是衡量一个城市价值的指标之一。

　　但绝对不是唯一。

　　浙江因绿水青山的环境得福，甚至因小得福。

　　浙江省的陆域面积只有10.55万平方公里，其中山区面积占70.4%，平原占23.2%，河流和湖泊占6.4%，因此被称为“七山一水二分田”。

山水浙江——桐庐

　　在新中国的前30年，甚至更长的时间里，备受诟病的浙江省交通，现在已经成为了优势。

　　浙江省“一小时交通圈”即将形成。

　　目前杭州至温州的高铁，时间还要2.5小时。但正在建设的杭温高铁，将于2022年通车，届时杭州至温州只需要70分钟。

　　被黄局长称为十八线山区城市的丽水，是中国空气质量最好、森林覆盖率最高的城市之一：丽水森林覆盖率高达80.79%，全国第二。

浙江丽水市区

　　目前杭州至丽水的高铁时间，也仅为1.5小时。

　　除此之外，浙江省大湾区建设规划，不仅将浙江省建成“一环、一带、一通道”的经济大省，同时浙江还将建设成“一户一处景、一村一幅画、一镇一天地、一城一风光”的浙江大花园。

　　浙江省大湾区规划图

　　文中提到的浙江经济最不发达的城市之一——舟山，除了作者提到的“国家新区”，“国家自贸区”等光环以外，也有着极特殊的优势。

　　这个东海之滨的海岛，空气质量位列全国第三，仅次于海口和黄山。此外，舟山独具丰富的普陀山佛教文化旅游资源。

　　和大陆连接的甬舟铁路也已经全面启动勘察设计。

　　甬舟铁路示意图

　　未来，舟山北向还要通过跨海大桥连接上海。

　　更更更重要的是，舟山2018年的人均可支配收入，高达49217元。接近无锡（50373元），远远高于常州（45933元）。（数据均来自各地统计局）

　　结论

　　以上几点，是浙江高房价更重要的逻辑。绝没有为浙江房价辩解的意思。

　　与成都、重庆、武汉、长沙、无锡等诸多中国优质二线城市相比，浙江的房价确实高。但需注意，相对于浙江的这些地级城市，那些二线城市被限价的严厉程度高的多，也可以说，二线城市的商品房价格，在很大程度上是失真的。

　　但也不得不承认，正是由于2015年底的“去库存”政策，特别是所谓的“棚改政策”，使得浙江三四线城市的房价大幅度上涨，跃上了一个新的台阶。

　　事实上，在2016年之前的近10年中，嘉兴、湖州、绍兴等城市的房价涨幅极小。有人戏称为“十年不涨”，这些城市的房地产市场也极少有投资客。

　　文章作者也提出了，浙江的高房价，到底是幸还是不幸？

　　本人愿意从两方面来理解。

　　01

　　如果和前面所说的那些优质二线城市相比，浙江除杭州、宁波以外的这些地级市的房价，确实高了。

　　尽管浙江省到现在为止，还没有一个城市是人口净流出的。但是和那些优质的二线大城市相比，未来人口和产业的吸附力，显然是不如它们的。

　　虽然浙江本土的人可以支撑这样的房价，但由于新生购买力不足，这一轮上涨之后又停顿较长时间的概率非常大。

　　02

　　如果放在全世界的坐标中，房价不仅是浙江高，而是整个中国都高。

　　以经济发展水平衡量，北京、上海的房达到甚至超过纽约、东京、伦敦的房价，似乎更没有任何道理可言。

　　厦门的经济指标（2018年厦门GDP为4791.41亿元），在二线城市中只能算是中游水平，但厦门的房价却是所有二线城市中最高的，甚至超过一线城市的广州，似乎也不合理。

　　由此可见，房价的逻辑是多个维度的逻辑。经济指标、人口、土地、税收、人文、观念等等。

　　浙江的高房价，有其合理性，也有其危害性。既幸也不幸。