一季度观察：调控再度加码，楼市踏入新周期

　　浙江在线-住在杭州网3月31日讯（浙江在线记者 陈行利）34983套，这是2017年一季度杭州市商品房的最终成交量。相比去年同期的40000多套成交量，今年这个数据并未有“疯狂”之势，但显然，这是有关方面多重限制的努力结果。

　　正如这难以言语的曲折，今年一季度的楼市，在政策降临、市场恐慌、政策加码的循环过后，也蕴含着未来诸多的不确定性。遥想两年前，330新政现身楼市，开启了长达两年之久的上升期；而两年后的今天，限购重出江湖，收紧政策连续加码，楼市是否又踏入了一个新的周期？

　　3月行情翘尾，季末政策再加码

　　2017年一季度，杭州商品房累计成交34983套，同比2016年一季度(42357套)下降了17.4%，环比比2016年第四季度(40558套)下降了13.7%。

　　1、2月份，受到春节、淡季等影响，成交平平均未破万；当然，其中也少不了“网签设卡”的功劳。

　　3月初，随着“网签端口”的放宽，楼市成交量立即飙升，仅3月1日当天，杭州主城区签约套数就达到了653套，创日成交新高。在这一波集中签约中，锦绣之城、金麟府、中央公园、华家池、武林邸、大都会79号等诸多“4万+”豪宅的上榜，更是牵动着市场敏感的神经。

　　山雨欲来风满楼。单日飙升的成交量更像是一次末班车效应。紧接着的3月2日，杭州楼市就迎来了限购政策：本地人禁购第三套、外地人需连缴2年个税或社保。

　　这次新政洗出了一部分投资力量，但短时间依然难以改变市场预期。3月中旬，楼市再次上演十几个楼盘集中开盘的热潮，热销、抢房、售罄等字眼充斥楼市，恐慌情绪持续高涨。截至3月末，杭州市月度商品房成交量高达19175套，撑起一季度成交量的半边天，形成季末翘尾行情。

　　3月巨量成交，犹如最后一场狂欢。3月28日，杭州楼市调控政策连夜升级，认房又认贷、限制单身成年人士购置二套、并限制外地人从四县市“曲线入杭”……多重政策齐下，堵死了3月初政策中可能的一切漏洞。

　　地价体系重构，土地市场紧急调整竞价方式

　　正如新房市场难以扑灭的热火，一季度杭州土地市场高烧不断，地价体系持续重构。

　　2017年一季度，杭州市共成交土地20宗，其中涉宅用地成交13宗。对比往年，今年的拍地数量并不多，2月份甚至出现了2011年以来首次单月零成交。然而弱势的成交量数据背后，却是塘北、彭埠、良渚、萧山市北等板块不断刷新的地价记录。

　　1月份，绿城&建发是大赢家，不仅以12.71亿拿下了留下低密度宅地(楼面价27279元/平米)，还突破重重围阻以31亿拿下了塘北宅地(40766元/平米)。这两宗地块的楼面价均是板块新高，其中，塘北地块还成为继凤起潮鸣、金隅&中铁项目后，杭城又一个4万+的地块。

　　同日，萧山区，碧桂园以31.5亿总价包揽了四宗涉宅用地，其中，义桥两宗宅地楼面价10780元/平米，这是义桥首次地价破万；余杭区，联发、中粮分别布局良渚，16777元/平米、16778元/平米的楼面价两度刷新区域纪录。

　　3月份，萧山区市北单元姊妹宅地出让，融信、恒大分别以楼面价30816元/平方米、30387元/平方米竞得，萧山区地价纪录也再次刷新。

　　火热的土地市场，重构的地价体系，引发市场一片片惊叹声的同时，也引来了政策的眷顾。就在萧山市北宅地拍出新高的当天，杭州土地市场就紧急调整了5宗新挂牌地块的竞价方式：当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

　　当然，此番土地新政后尚未有宅地出让，其压制土地市场热度的效应几何，还需拭目以待。

　　踏入调控新周期，市场预期会否逆转？

　　自2015年330新政以来，杭州楼市就进入了政策利好下的“暴走期”。2016年，在G20大会的洗礼之下，市场预期一片向好，楼市更是进入了狂飙猛进的巅峰时期，即便是去年9-10月份，连续挥出的调控重磅组合拳，也并未扑灭这股向上的行情。

　　此次加强版新政，能否浇灭当下的楼市热火？业界对此亦是众说纷纭。有专家认为，“认房又认贷”政策是房地产调控史上最严厉的手段之一，能最大限度的抑制炒房行为，有利于通过大幅度提高炒房成本而将投资和投机的泡沫挤出市场，市场降温的效果值得期待。

　　浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚则表现出了一定的担忧：“现在的市场恐慌情绪并非只是杭州一个城市，而是整个中国一二线城市弥漫着这种恐慌情绪，甚至已经外溢到了香港。可见，整个市场已经是高度的金融属性和投资属性，并相互间传导。因此，并非一个城市的政策能够解决全部问题。”

　　行情的变化，往往始于市场预期的改变。政策之下，买卖双方永远存在一个博弈的过程，在这一轮新周期内，市场预期何时逆转，对于买卖双方而言，似乎又是一个博弈点。