政策逆转的这一年 丁建刚如何点评楼市特征？

　　浙江在线·住在杭州网11月28日消息 (记者 陈行利) 房博会第二天，世贸场馆外的气温不足10度，场馆内却是人头攒动，春意盎然，俨然是购房者的集体狂欢日。随着今天下午《丁建刚房产报告会》的开启，购房者们的参展热情更是达到了高潮。

　　【浙江省第二十二届房地产博览会主站】

　　作为每年房交会的保留节目，《丁建刚房产报告会》已经如期举办了8年之久。8年的坚持，换来的是大批“刚丝”一如既往的热情。数百名购房者将报告会现场挤得满满当当，其中既有“每场都不拉下”的“刚丝”，也有专程赶来学习的从业人员，但更多的是现阶段需要指点迷津的购房者。与以往不同的是，今年的报告会环节被组委会纳入了重点议程，浙江省房地产协会会长贾宝林也特别莅临现场聆听。

　　报告会期间，高潮迭起、人流不断，人气爆棚到座位已经无处可加，数百名购房者认真聆听与记录着精彩观点，更有不少人站着听完了1个多小时的报告会，场面之壮观令人惊叹，堪称是本届房博会上最大的亮点。

丁建刚老师在报告会上为购房者带来最权威的楼市评述

　　政策逆转，成交创新高，房价止跌微涨

　　“杭州在全国来说是一个高敏感度的市场，无论是对于政策还是市场，要有一点点风吹草动，这个市场变化就非常敏感。”丁建刚在报告会伊始就指出，基于这样的敏感性，在政策由“调控、遏制、抑制”转为“稳定、鼓励、支持”的2015年，杭州楼市在一系列救市政策的推动下，发生着根本性的逆转。

　　从“330”政策二套房首付比例降至四成，到个人二手房的营业税时间由五年下降到两年；从5次降准降息，到公积金二套房首付降至两成……短短几个月间，政策层面频发利好政策，不断刺激楼市需求。除了经济层面的救市外，还有更大的杀手锏。“五中全会断然结束了长达30多年的独生子女的政策，出人意料的使出了放开人口政策；半个月前，最高领导人表态，要化解房地产库存，促进房地产业持续健康发展。与两年前的千方百计增加住房供应形成巨大反差。”丁建刚认为，高层对房地产业发出这样的信号，几乎是前所未有的。。

　　在急切的救市政策推动下，对于政策高度敏感的杭州楼市也呈现出几大特征。最为明显的就是成交量和成交价格的变化。

　　成交方面，截止到11月28日，“3.30”政策之后的八个月时间里，杭州楼市连续八个月月成交超过万套，这在杭州房地产市场上是史无前例的。而纵观全年，11月尚未结束，2015年杭州楼市成交量已经达到了10.7万套，远超于2009年10.5万套的最高纪录。

　　成交价格方面，虽然今年成交量已经达到历史新高，但基于巨大的库存量和市场预期的变化，成交价格却仅仅是止跌微涨。“国家统计局数据显示，从2014年以来，商品房的价格一直在下跌，去年跌了10个点；不过，从今年4月份开始，住宅价格结束了长达一年半的环比下跌，到6月，开始有了上涨。到8月，杭州非常难得的同比上涨了，比2014年同比上涨了，直到现在，上涨的趋势已经比较确定了。”丁建刚分析。

丁建刚报告会现场座无虚席，不少购房者只能站着聆听报告

　　市场分化加剧，区域、个盘冷热不均

　　“今年以来，杭州楼市区域之间，板块之间，开发商之间，楼盘之间，乃至价格之间的分化都加剧了。”丁建刚认为，像桥西、滨江、申花、西溪、市中心等板块，目前的供需关系相对比较健康，存销比比较理想。

　　“比如市中心，到10月26号，市中心商品房潜在供应共87万方，如果按照今年的销售速度，24个月就去化完。”但是丁建刚也指出，当下楼市中也存在着仍然比较艰难的板块。“比如说整个临平，无论是老城，新城，以及临平山北，目前的销售都还是非常艰难的，价格也仍然在下跌之中。”

　　开发商和个盘之间的分化也在加剧。当下市场中，少数开发商销售金额突飞猛进，但大多数开发商仍然是非常焦虑，非常迫切卖房子。从截止目前的数据来看，杭州商品房成交金额前十的开发商，已经占据了37%的市场份额，可见各家开发商苦乐不均，严重分化。

　　具体到个盘，丁建刚认为，部分性价比较高的楼盘，成交量惊人，但同时大量的楼盘销售仍然困难。“比如说大家房产的运河之星，主城区中的万元楼盘，今年到现在已经卖了1200套；桥西的绿城运河宸园，9个月的时间卖了22亿，基本清盘了，现在公寓只有20多套房子了；黄龙金茂悦八次开盘，八次售謦，到11月的时候开始推出楼王；嘉里云荷庭，在之江的楼盘，一年卖了10个亿，名列之江第一……”

　　市场分化，带来最明显效应就是价格的分化。丁建刚表示，以上列举的热点楼盘，大部分在今年都迎来了价格的上涨，甚至部分楼盘涨幅超过了20%。不过，更大量的楼盘价格基本持平，有的还在下跌之中，例如临平某楼盘成交均价不足4000元/平米，将杭城房价拉回到了10年前。可见，市场冷热分化十分明显。

上到中老年购房者，下到年轻购房群体，大家聚精会神，细心聆听报告

　　土地市场屡创新高，地价、房价、二手房价相互脱节

　　新房市场在区域上表现得冷暖不均，土地市场则在时间轴上冷热参半。今年1-8月份，房企拿地热情不高，土地市场相对较为冷清。但9月份伊始，土地市场迎来了一轮强劲的复苏，多个板块接连创下了地价的新高。

　　“为什么是9月份之后？房地产是一个购买原材料（即土地）前置的行业。很多开发商在前几个月没钱，拿什么买地。它必须销售，把钱拿回来之后买地。但这时候大家都有钱了，怎么办，抢地，非常无奈。这种周期已经多次循环了。”丁建刚表示，9月份开始，大部分房企资金有所回笼，急于补仓，加之政策的变化，诸多房企开启了抢地模式，地价新高因此层出不穷。

　　“抢到了什么程度呢，万科文晖路地块，楼面价18074元/平米；文晖另一宗宅地，朗诗拿下，楼面价17061元/平米；阳光城，在湖州街东侧、城市学院北侧的地，楼面价15111元/平米，当时也让大家惊呼；绿城联合九龙仓竞得滨江四桥江景宅地，楼面价21047元/平米，刷新纪录；但很快，这个楼面价很快被中国金茂刷新了，中国金茂在寰宇天下以南的地块，楼面价21512元/平米；之后，中国铁建拿下三墩北地块，楼面价8510元/平米；之后，朗诗又在文晖单元补了一块地，楼面价18479元/平米；桥西最后一块地被金地以16842元/平米的价格夺得，就是南北西岸的旁边；而就在一个星期之前，大家房产拿下了上塘单元地块，20409元/平米的楼面价，晋升为板块新地王。”

　　丁建刚认为，虽然目前还没有明显“面粉贵于面包”的现象，但是从地价表现来看，地价和商品房价格已经脱节，甚至高于二手房的成交价格。市场呈现“出地价走地价的走势，商品房走商品房的走势，二手房走二手房的走势”，三者价格“各行其道”。

　　也正是因为二手房价格（除个别地方以外，如滨江区）基本没有受到土地和新房市场的传导，今年年初至今，杭州二手房均价呈现出量高价稳的走势。1-10月份，二手房成交量36500套，刷新了2010年以来的最高纪录。

　　未来救市政策有望加大，巨量成交不可能持续

　　2015年楼市利好政策不断，成交创下新高，未来一年，市场又将如何走向？丁建刚认为，未来市场的走势受多重复杂因素的影响，政策层面，救市政策有望会加大。

　　“救市政策没有任何悬念，一定会继续，甚至会加大。可以预计的政策是，户籍政策将大面积、大幅度放开，包括杭州这样的城市；政府回迁安置和部分保障性住房改为货币化安置。可以期待的是，货币政策将进一步放松，降准也一定会有；按揭贷款利率优惠应该会进一步加大，比如说首套房8.5折利率，二套房基准利率上浮10%的取消，都有这种可能。甚至，进一步降低首套和二套房的首付，减免部分契税、部分二手房的营业税”

　　未来成交量方面，丁建刚认为，像2015年这样巨量的成交不可能再持续了。“2015年创下了历史最高成交量的行情，既有政策大幅度逆转，购房成本降低等因素，也有2010年以来限购限贷政策压抑需求的释放，是多重因素造成的。显然这样巨量的成交是不可能持续的，这一点大家要有准备，不可能长时间的持续。除非有极端的例子，比如7折的利率，，完全不限贷，否则不太可能出现。”

　　丁建刚预判：“如果上述这些政策都以较大力度出台，那么2016年商品房成交量仍然会有比较大的惯性，但要达到2015年这样，却比较难；如果说这些政策不出台，明年年初市场就会迅速降温。”

　　而在成交价格走势方面，丁建刚则表示，今年多个创新高的楼面价，有可能会传导到未来的房价上来。因为这些高价地块所在的板块，比如滨江、桥西、市中心、上塘等，供求关系普遍都比较健康，并且有较多的产品创新空间。但纵观历史上很多高价地，很多高价“面粉”，但并没有做出高价“面包”来。最终取决房价走势的，还是供求关系。

　　最后，丁建刚留给开发商和购房者的建议都是一句话：面对瞬息万变的政策和经济形势，应该根据自己的实际情况，留一半清醒留一半醉。