前三季度观察：繁华与隐忧，楼市四季度变数重重？

文/住在杭州网记者 陈行利

　　从单月成交来看，这份成绩单将更为光彩：在“330新政”为首的利好政策主导下，从4月份开始，楼市成交量屡创历史新高，接连6个月成交突破了万套大关。

　　不过，这份看似繁华的成绩单背后也存在一丝隐忧：9月末，楼市库存如失控的猛兽，一周暴涨5000多套，最终冲出了16万套的牢笼……多个年度大盘集中入市、开发商开启冲量模式的四季度，杭州楼市会否迎来新的转折点，后市走向会否再生变数？

　　政策助推量价齐升，库存创16万新高

　　2015年前三季度，杭州楼市以几乎是去年同期成交量的两倍，创下近9年来的新高，甚至超过了曾近疯狂的2009年。

　　翻看过去这9个月成交记录，在多重利好政策的刺激下，楼市成交走势分明。

　　在一季度1-3月杭州市区累计共售出商品房17324套后，3月最后一天，“二套房首付比例下调至四成”的330新政出台，楼市由此开启了限购以来最大幅度、最宽松的政策环境，一系列调控、货币政策不断唤醒购房者的置业需求。自此，楼市成交量正式起势，一波11连涨的周成交奠定了4、5、6三月平均超过12800套的月成交，并最终将二季度成交收官在38000套以上，半年总成交量更是创下近8年的新高。

　　进入三季度，本是传统淡季的7、8月，楼市延续二季度热销势头，开盘热潮不断，月成交量连续5个月保持在万套以上。到了9月份，“金九”开盘潮有所延缓，上半场开局不利；下半场多个新盘集中入市，行情有所翘尾，破万的悬念解开。以万套收官的三季度，最终创下了“6连万”的记录。

　　在商品房成交量创下新高的同时，16117元/平米的全市成交均价，也比去年同期上涨了500元/平米左右。而如果将范围锁定在主城区，价格上涨幅度更为明显，22060元/平米的成交均价创下了近4年来的新高。

　　虽然前三季度成交量价齐升，但楼市库存却不甚理想。30余个新盘入市的9月，库存再创新高。在9月最后一周，杭州市可售房源一周狂涨了5000多套，截至目前，主城、余杭、萧山三区的总库存量已经正式突破了16万套大关。即便是按照目前单月万套的成交速度来计算，要完全去化掉这些库存，还需要近一年半的时间！

　　9月迎拍地高潮，房企狂揽好地忙补仓

　　相较于新房市场从4月份伊始的回暖，杭州土地市场的这股回暖势头来得略微晚了一些。

　　6月之前，开发商拿地较为谨慎，土地市场延续了2014年以来的低迷状态。不过数据虽低迷，但也不乏亮点，个别优质地块还是引发了多个大鳄激烈拼杀，如最终被融创、大家联合拿下的南星单元地块就引得九龙仓、方兴、龙湖平安组团、旭辉等多家大鳄争夺。

　　6月分水岭一过，土地月度成交金额开启了“5连涨”模式，市场开始回暖复苏。7、8月份，申花等多宗热门宅地引发大批房企争夺，香港兴业、诸暨祥生、中民投等多家外来房企也在此期间首次亮相杭城。进入金九，土地市场更是进入了疯狂推地期。半个月时间内，34宗地块成交，累计成交金额高达146亿元，是8月份的3.5倍。这也是今年以来，土地市场成交金额最高的一个月。

　　值得一提的是，9月的这股拿地热潮中，外来大鳄似乎是占据了压倒性的优势。在备受关注的文晖、上塘、之江等主城区优质地块的争夺战中，最终将其收入麾下的均为外来大鳄。联想2013年外来大鳄蜂拥入杭的场景，时隔两年，财大气粗的外来房企已然在土地市场上反客为主，把握了一定的话语权。

　　金秋拿地形成高潮，一方面是源于去年低迷的土地市场下，不少房企未拿到合适地块，如今急需填补库存；另一方面，今年6月份，杭州新修订了《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》，其中特别提高了新建商品房预售的门槛，而从今年10月1日起所拍的土地都将执行该新规。房企们赶在10月前加紧补仓，意在搭乘9月这趟末班车。

　　四季度冲量模式下，多重悬念未解

　　一边是史上新高的16万套的楼市库存，一边是亟待补仓的房企，开启冲量模式的楼市的四季度，楼市未来走向会否再生变数？四季度，还有不少诸如此类的悬念，有待市场解开。

　　悬念一：银十新房月度成交能否保持万套以上？

　　二季度开始，杭州市商品房月度成交量已经连续半年突破了万套大关。即将到来的“银十”，能否继续保持这个势态？

　　从金九不及7、8月份的成交表现来看，破万的成交量已经略显艰难，若不是最后一周的冲量，金九成交很有可能跌回万套以内，沦为“铁九”。即将到来的10月份，新盘市场预计开盘量仅30余个，仅占9月一半左右。在新房源供应相对减少的情况下，“银十”成交量或将收到影响。

　　但另一方面，9月不少重量级新盘，如绿城、地铁杨柳郡等开盘节点有所延缓，这些推盘量大热门新盘若在“银十”集中入市，又或将大大助推“银十”成交量冲高。

　　悬念二：四季度，土地市场的拍地热度能否持续？

　　在9月份这波拍地热潮中，虽有如万科这样多处成功补仓的大赢家，但也有多次参与竞拍却仍一无所获的房企。四季度杭州虽然整体推地量不如近期来得“猛烈”，但其中仍不乏主城区热门地块，如滨江、潮鸣、南星等单元的优质地块，将在四季度推出，届时，一众急需补仓的房企，会否再度激烈抢夺，掀起另一波拿地高潮？

　　不过，从9月份开始，《挂牌出让书面竞价规则》已发生变化，超过上限价格转入保障房面积竞投的规定已被取消，杭州土地又将恢复价高者得。在没有了溢价率的限制后，房企拿地或许将会更趋谨慎。

　　同时，从9月份开发商拿地的趋势来看，房企更偏向于同板块补仓，如在之江宅地的争夺中，参与竞价的房企中天、大家等均为同板块补仓。在熟悉的家门口拿地，出价自然也会相对谨慎。

　　悬念三：冲量压力下，谁将问鼎年度桂冠？

　　在今年上半年的房企排名中，绿城、滨江、万科三足鼎立，分别拿下了成交金额的冠亚季军。但在经过了三季度的拼杀后，滨江三个月完成近60亿销售额，最终以149亿的总成交量稳稳摘下前三季度的成交桂冠。

　　同时，在今年前三季度成交前十的房企名单中，后7位的排名格局也有所变化。龙湖、融创拿下第四、第五的席位后，出现在去年同期这份榜单中的绿都、世茂等房企均跌出了今年的榜单。宋都、金地、中铁建后来者居上，成功填补前十空缺。

　　在四季度冲量压力下，前十格局会否再变？年度成交桂冠花落谁家？