发生在2014 注定将深刻影响2015年的九件事

文/住在杭州网记者 陈行利

　　从年初的冰冻，到年中的缓和，再到年末的回暖，2014年的杭州房地产市场，注定会在史册上记下浓墨重彩的一笔。

　　这一年初，大家都说“很艰难”，但市场却用“年度成交89459套、位列近7年第二”的成绩反驳了这个观点；这一年中，大家觉得“政策会起作用”，但多救市政策轮番轰炸下，楼市成交均价却依旧如任性的孩子，不升反跌。

　　走过跌宕的2014年，当楼市大踏步迈入2015年，我们又会感叹什么？因果循环，不寻常的2014年又会给新一年带来哪些影响？

　　[回顾] 房企篇 土地篇 交通篇

北海公园马年首降

　　一、价格：马年第一降的“蝴蝶效应”散去否？

　　2月18日晚，德信北海公园突然宣布降价清盘，打响了马年楼市降价的第一枪。不到24小时，同区域内天鸿香榭里迅速跟进，杭州大城北价格战硝烟四起。虽然短时间内杭州楼市价格战并未大范围蔓延，但不可否认的是，“马年第一降”犹如振翅的蝴蝶，带来的“蝴蝶效应”却是巨大的：在随后时间里，购房者对于市场的预期一低再低，成交量如履薄冰，库存不断高企……杭州楼市一度处于信心匮乏的低迷状态。【专题回顾】

　　当然，2014年下半年接二连三的“救市政策”还是让市场逐渐有了“起色”，但也没有谁能够就此论断，马年第一降的“蝴蝶效应”已经过去。

　　二、库存：15万是压死骆驼的第几根稻草？

杭州楼市库存节节攀高

　　居高不下的库存一直是悬在楼市上空的一颗炸弹，人人忘之恐慌，却不知何时会引爆。2014年，杭州楼市的库存一如既往地随时间轴的推进而不断攀升，经历了四度万套级别的增长，数据由2013年底的113602套，提高了36500套左右。最终在11月底，正式突破15万套大关，虽然几经浮动，但跨入2015年后，库存数字依旧是大于15万套。【住杭行情榜】

　　逐年累积的库存量成为楼市难以短时间回暖的一大压力，适量的库存对于压制房价上扬起到了一定作用，但在市场低迷以至于需要政策“救市”的时期，仍然在不断攀升的库存，会否成为压死骆驼的最后一根稻草？

　　三、去化：限购松绑，改善入市正当时？

限购松绑后主城区改善型市场明显回暖

　　自2014年7月份限购放松以来，杭州楼市政策利好不断，多重政策刺激下，楼市成交量稳步回升，其中主城区改善市场的回暖尤为明显。据住在杭州网统计，以户型面积为衡量值，在8月份之前，主城区120方以上住宅的成交量基本在500套左右或以下，占整月成交量的比重在20%左右；随着8、9月份整体成交量回涨，大户型的成交量上涨至900多套；10月份后，这股上涨势头来得更猛，120方以上成交量达1600多套，占比也一路高升至30%左右。

　　改善成交明显上扬，一定程度上是基于被限购政策压抑近三年之久的需求得到释放；同时，在高库存的制约下，楼市年底的成交均价不升反跌，两个主要因素作用下，2015年年初，或许也还是改善购房者入市的不错时机。

　　四、户型：新规出台，赠送面积成绝唱

《规范》实施后，赠送面积将大幅减少

　　“送阳台”、“送设备平台”、“送飘窗”，赠送空间一直是开发商打开刚需营销的有效手段。杭州户型史上最夸张的LOFT户型，90平方米实用空间曾达到170平方米。【新闻回顾】

　　住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》，自2014年7月1日起实施。在新版《规范》中，开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间，将不再以全赠送的形式出现。

　　也就是说，在接下来的户型审批中，开发商最常用的“偷面积”手段就要行不通了。可以预见的是，2015年，开发商推出的户型中，“大面积赠送”将会大幅度减少。备受刚需青睐的那些“90方可变四房”等“超值”户型可能要成为“绝唱”了。

华家池即将上演三国杀

　　五、豪宅：华家池三国杀谁更胜一筹？

　　2014年下半年，昔日土地市场备受关注的华家池三盘相继浮出水面，其中世茂·天宸、绿地华家池一号均已赶在2014年年底前首开，滨江华家池公寓则犹抱琵琶半遮面，预计在春节前面市。

　　2013年，绿地、世茂、滨江三家夺地之时，华家池这场“三国杀”就已经开局，2015年，均已亮出底牌的三盘，又将拿出怎样的看家本领操盘作战，这是市场十分关注的。当然，“看客们”自然也非常关心，背负着不同使命的三家企业在同一地段的这场竞争，在2015年的输赢将会怎样写下。

　　六、地王：蓝孔雀谁主沉浮？

融信蓝孔雀首开现场

　　2014年最热门的板块，莫过于地处申花板块核心的蓝孔雀。2013年，蓝孔雀高调开闸，引招商、三江国际、江苏新城、复地、融信5家大鳄割据分食。经过约半年的备战，2014年正是蓝孔雀诸盘相继开屏之时，不过由于供应大、地价高，蓝孔雀的各楼盘不得不直面激烈的竞争，拉开一场混战。【蓝孔雀进入“开屏”倒计时 四大楼盘争战呼之欲出】

　　跨入2015年，已有3盘相继开盘的蓝孔雀或许还将迎来另外2个新盘，加之申花板块内其他楼盘的夹击，区域内会否雪上加霜，混战演变成恶战。

　　七、购房：阿里上市，多少“首富”忙置业

阿里巴巴在美国上市

　　2014年9月，美国纽交所迎来了史上最大的一单IPO——阿里巴巴正式挂牌上市，马云也由此赶超王健林和马化腾，成为中国新首富。与新首富一起诞生的还有近万名千万富翁，其中包括30名亿万富翁。

　　阿里巴巴上市不仅改变了马云和这些“新贵”，更助推了杭州的高端豪宅市场——阿里巴巴新贵中，大多数人会选择在杭州置业，这显然是一重大市场利好。有人戏言，光消化掉“阿里新贵”就够很多豪宅楼盘忙上好几年，阿里巴巴是在拯救杭州豪宅市场。虽然说法有些夸张，但它传递给市场的正能量，却显然有助于提振市场信心，给未来的豪宅市场新的预期。

　　八、供应：大江东或成楼市新粮仓？

大江东成为新的城市副中心

　　2014年6月，杭州“新总规”正式对外公示，明确要结合北部地区转型提升，新增城北城市副中心，同时还要结合城西科创和大江东两大产业集聚区建设，新增两个城市副中心。对于近几年开发已经如火如荼的城北和未来科技城而言，这次市级副中心的确立，更像是一次“名正言顺”的地位确立。【新杭州城市总体规划公示，大江东纳入副中心】【专家解读】

　　而大江东副中心的确立则有着更大指导意义，也是城市格局的一次大跃进。城市的新发展方向往往就是房产的新预期。大江东副中心的确立，对于南岸而言，恰好从西到东形成了江南副城、奥体单元、钱江世纪城和大江东开发区的连线。这对于目前一线江景逐渐开发殆尽，而开发腹地向东、南延伸的南岸楼市而言，大江东显然打开了一个新的出口。2015年，大江东会否成为楼市供应的新粮仓？

楼市营销手段升级

　　九、营销：2015，还找狗吗？

　　2014年4月，成交平淡的楼市因为“找狗”和“猜蛋”两大话题而变得异常兴奋：一个此前并不起眼的楼盘，在刊登了一则“寻狗启示”的广告后，一时间成为房产圈乃至楼市的关注焦点；一个入杭不久外来大鳄，凭借一整版画着一颗“蓝色蛋”的广告，同样成为了人们热议的“明星”。【住杭电商】

　　对于开发商而言，这两起营销事件在短时间内获得了成功，对于杭州楼市而言，或许正是杭州地产营销从此走向升级的一个标志。电商、CALL客、派单……在看似线上线下各种营销方式全方位铺满的当下，新的一年又会出现怎样的营销新手段。