奥体旁价值101个亿的宝地，房价要卖多少才合理？

　　浙江在线-住在杭州网杭州1月22日讯（浙江在线记者 张崴淙） 2018年，极富戏剧化的杭州楼市创下了诸多个“第一”与“之最”，在短短数月的时间里，从摇号时代开启到百亿地块再现，从土拍市场遇冷再到理性逐步回归，我们见证了杭州楼市的风云变幻。

　　在2019年，一批新盘也将陆续与杭城市民见面。近日，住在杭州网记者对相关楼盘进行了集中探访、梳理，并在新年即将到来之际将最新信息全景展现给广大读者朋友。

　　今天，我们将推出踩盘实录第一辑：保利澄品101。

　　目前，澄品101项目及售楼处正在紧张施工中

　　澄品101地块缘何价值百亿？

　　近年来，杭州土拍市场接连拍出三块百亿级地王，除武林商圈百井坊地块之外，其余的两宗分别由信达和保利竞得，且均位于钱江南岸核心板块。

　　2018年3月30日，经过499轮报价，保利最终以总价100.99亿元竞得位于钱江世纪城核心区位，地铁盈丰路站以南的M-04地块，楼面价为32277元/㎡，溢价率47.61%，这一宅地出让价格仅次于同为央企的信达于2016年5月27日以123.18亿元拿下的奥体单元地块。

　　现如今，这块百亿地王之上，由央企保利领衔，联袂滨江、华润、新希望、华侨城共同打造的保利澄品101正在如火如荼地施工建设中。

　　首先必须承认，拿下百亿地王的保利的确魄力非凡。

　　在杭州拥江发展的大背景下，钱江世纪城远期规划意在将其打造成为宜居宜业的智慧新城。在保利澄品101项目周边，奥体博览城、杭州之门等核心IP均在1公里范围之内，与日月同辉遥相呼应。

　　钱江世纪城板块对接滨江核心商务区，并以金融、商贸、科研、会展为核心竞争优势，不断推动杭城总部经济快速稳健发展，最终实现其高科技、多功能、生态化的定位目标。

　　规划定位如此之高的核心板块，其轨道交通配套同样不可小觑。经记者亲测，保利澄品101项目距离地铁二号线盈丰路站仅300米，到达临近的钱江世纪城站和飞虹路站的直线距离均不足1公里远。

　　记者还发现，随着地铁六号线、七号线的相继投入使用，地铁钱江世纪城站、建设三路站及奥体站（均为换乘车站）也将在周边形成一个线路合围，这意味着在不远的将来，该项目周边1.2-3.5公里不等的范围内，会形成三处重要的轨道交通枢纽。届时，从这一区块前往火车东站、萧山国际机场、吴山广场及之江板块也将十分便捷。

　　保利澄品101周边教育资源日臻成熟，记者统计了一下，钱江世纪城实验小学、崇文实验小学世纪城分校、杭二中萧山分校、学军中学附属文渊中学分布项目周边2公里之内，可为广大业主子女提供较为优质的教育服务。

　　此外，项目北侧配有约6500㎡社区商业、南部约1公里处配有大型商业综合体——奥体印象城。据知情人士介绍，未来奥体印象城的规格定位将超越目前已投入运营的西溪印象城项目，价值可期。

　　项目周边钱江世纪城CBD板块商业配套资源

　　五强联合将打造怎样的产品？

　　据悉，此次诞生于百亿地王的保利澄品101项目由央企保利领衔，联袂滨江、华润、新希望、华侨城联手打造，具体分工为：保利负责前期开发、运营、营销、财务；滨江挂帅工程、成本、物业；华润主管设计；新希望、华侨城出资参股。

　　这样的分工无疑将各家所长淋漓尽致地展现了出来，意在让最终产品呈现出理想状态。

　　保利澄品101定位为高端改善型项目，项目占地约10.8万㎡，建筑面积约为45万㎡，由16幢二十二-二十五层高层（面积段为127、146、169和198㎡，共计1400户）和17幢五-七层洋房（面积段为144、169和198㎡，共计588户）构成，四房、五房户型房源充足。

　　项目容积率为2.9，绿化率达30%，车位约为1:1.5。洋房为石材与大面玻璃，并搭配金属线条的立面风格，高层外立面则采用铝板搭配玻璃材质设计。

　　保利澄品101项目规划公示图

　　从已公布的项目规划公示上看，洋房楼间距普遍在21米，高层楼栋主朝向南北向错开，楼间距近处约40米，部分为50米以上，因容积率相对较高，在选房时，务必充分考量楼层因素。

　　全系主力产品为127㎡起步，在这样一个高价地块，尽管容积率略高于附近的创世纪和龙湖天璞，但绿化率持平，车位比也高出另外两个楼盘。

　　从规划图上，记者注意到，整个项目中间区域规划有新建道路，将项目分为东西两部分（实际为东北-西南走向），西南部分以洋房为主，北部配以三幢高层建筑，东北部分则全部为高层建筑。项目南侧规划有幼儿园，北侧为农贸市场，以满足业主日常生活所需。

　　另据该楼盘销售人员透露，该项目还将有私家会所及恒温泳池等高端配套设施。

　　保利澄品101项目规划图

　　如此热盘将给出怎样的价格？

　　据知情人士透露，目前该项目开盘备案价虽无法确定，但附近融信保利创世纪和龙湖天璞两盘上期均价38300元/㎡和35000-36000元/㎡两个数据具有一定的参考意义，加之目前限价出现松动及百亿地王的身价等因素的影响，保利澄品101最终的备案价将更具悬念性。

　　结合周边范围内的二手房，滨江金色江南、万科世纪之光、融创时代奥城、美哉美城等项目来看，主流面积在89-120㎡之间，业主报出的价格则普遍集中在500-700万之间。这样算下来，其单价则在50000元/㎡以上，根据记者走访调查来看，一些朝向、楼层较好的刚需户型，单价甚至超过了55000元。但就居住品质、服务配套及客群圈层来讲，类似二手房乃至次新房项目已与保利澄品101等新盘产生了时间差。

　　保利澄品101在开盘之后会取得怎样的成绩，这点我们不得而知。但可以明确的是，目前整个钱江世纪城板块是一个停滞的状态。板块最近的一次大量的房源入市是融信保利创世纪，登记意向客户为20252户，并一举创下了3%的超低中签率。

　　截止发稿时止，保利澄品101项目及其售楼部依然处于紧张施工当中，据工作人员介绍，最快有望今年春季与公众见面。

　　建设工程规划告示牌

　　【项目介绍】

　　项目名称：保利澄品101

　　占地面积：约10.8万㎡；建筑面积：约45万㎡；

　　参数设置：容积率：2.9；建筑密度：28%；绿化率：30%；车位配比：1:1.5；

　　产品项目：16幢二十二-二十五层高层（127、146、169、198㎡）；17幢五-七层洋房（144、169、198㎡）；总户数：1988户，含高层1400户、洋房588户；

　　预期价格：住宅均价、装修标准及车位价待定，具体以预售证开出为准；

　　推荐理由：城市核心板块的高端改善住宅/地铁二号线、六号线、七号线+三处换乘枢纽分布周边/学区资源较为丰富/保利运营与前期开发、滨江操刀工程与物业，品质有保障。