评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员丁建刚
最近一段时间，关于住房租赁市场的政策和消息铺天盖地。
8月初，九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州的“租售同权”，无锡、郑州、扬州、济南的租房落户。8月28日，国土资源部确定，在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。8月30日，杭州市颁布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》。
一场轰轰烈烈发展租赁市场的运动已经开始，市场大有全城租，全国租，全民租之势。
所有这些政策都指向了房地产市场的租售并举，国土部甚至把利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，提到了“提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制”的高度。
不难看出，如果这些方案，特别是集体建设用地建设租赁住房的方案全面实施，事实上是对中国房地产市场的顶层设计进行了一次颠覆。这实际上是给予小产权房租赁权的合法化。
这些集体建设用地上的租赁住房将对整个市场产生重大影响。前提是，有法律保障的租售同权。那样，将会是对20多年来，中国房地产市场土地供给由地方政府独家垄断的局面的一次重大颠覆。
对各个城市的影响不一，无法确切估计。但总的来说，城中村较多，城乡结合部有较多农村集体建设用地的城市和板块受影响较大。
比如，深圳市有较多的城中村，虽然深圳不在这13个试点城市之中，但深圳确定“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)。
杭州的老城区范围内，经过近两年的拆迁改造，城中村已经非常少了，西湖景区内的城中村，村民已经将其用作民宿等价值更高的用途。
而在城市的城乡结合部，特别是萧山区和余杭区的非中心地带，更包括富阳区和临安区的非中心地带，这一类的城中村集体建设用地数量会非常大。
在这些区域，可以期待产生较多的租赁住房的房源，对这些区域的商品房价格也会产生较大影响。
在轰轰烈烈推进租赁市场发展的重要时刻，官方必须周全的考虑整个房地产市场的新的革命性的顶层设计。应从深入研究中国住房租赁市场一直发育不完善的根本原因入手。
［杭州首批试点集体用地建租赁住房 丁建刚：未来的居家问题能否解决是关键］
中国住房租赁市场发育极为不完善。主要障碍在于：
1. 缺乏保证租赁双方利益的详尽的可操作的法律法规。
2. 租金回报率过低，不具有市场发展的驱动力。
3. 户籍等政策的制约，租房人无法享受到拥有产权房所带来的房产以外的城市福利。
4. 中国人长期的不安全感和传统观念。
要大力发展住房租赁市场，必须消除以上阻碍租赁市场发展的四大因素。用法律和市场的手段，对包括租赁市场在内的中国房地产市场重新进行顶层设计。
首先，需要尽快立法。建立关于住房租赁市场的法律体系，特别是关于保护出租和承租人双方利益和权利的法律。
没有法律的保障，所有权益都是空谈。比如，租赁达到一定年限，可以就近入学。假定租赁年限是五年，到第四年半的时候，房东解约，收回房源，承租人的权益将如何保障？
第二，应对市场发展的方向和目标进行顶层设计。
未来在大城市和特大城市中，租赁房的房源供给渠道，需求的人群和数量的总体规划。如：官方希望引导哪些群体进入租赁市场？哪些群体可能进入租赁市场？
第三，应严格区分保障和市场。
在租赁住房中，同样有政府保障部分的公租房和市场部分的普通出租房。
保障性的公租房应严格制定条件，制定准入和退出机制。公租房的建设是政府的责任，这个责任不能推给市场，不能混淆。
第四，应遵循基本的市场逻辑和动力。
租金回报率过低是租赁市场发展的逻辑障碍。
租金回报率过低包含了两层意思，一是分子的租金过低，二是分母的房价过高，这个分母当然是以商品房和二手房市场价格来计算的。
基于这一逻辑，让开发商以商品房价格竞得的土地其中的自持部分，强制其做租赁，在市场逻辑上是行不通的。
另外，在土地出让时，不能分割、不能转让、集中建设、一次出租的年限不能超过十年等条件，如果在土地出让时没有明确而事后追溯，既不合法，也不合约。
如果设置这些条件，应设置在土地出让的条件之中。
政府的有形之手与市场的无形之手较劲儿，不会有满意的结果。
第五，应真正解决租售同权。
租赁住房得不到产权房所能够带来的房产以外的城市福利，这是阻碍租赁市场发育的最重要的原因之一。比如，产权住房的落户功能和就学等福利。
第六，需慎重均衡各方利益的调整。
集体用地上开发建造租赁住房是对原来集体用地不能开发住宅的否定；“租售同权”，事实上是对产权住房衍生价值的一种贬值。
这些都会涉及到各阶层的重大利益调整。
多渠道供地也是对地方政府土地财政的重大利益调整。
所有这些利益调整均需评估所带来的影响和各方的承受能力。
第七，应在法律法规范围之内，尽可能利用市场无形之手，推动住房租赁市场的发育和发展。
也许正当人们打着如意的算盘，认为是更多的年轻人租住小面积公寓的时候，结果更多的是中老年人去租一幢别墅，过一把别墅瘾。
市场无形之手会根据市场需求主动适应市场，而不应过多干预。
第八，不能凭“拍脑袋”确定租赁市场的数量和比例。
未来租赁市场的需求量，现阶段很难精确测算。
需求的人群和需求量，将随着“租售同权”政策能否落实到位、商品房价格的变化、人们价值观变化程度而改变。也和租赁住房的准入条件、租金价格的变化等市场变量关联。
况且，未来租赁住房供应渠道繁多。既有集体用地和村级留用地的租赁房，又有商办改居住的租赁房，还有相当多的租赁房源散落在个体业主手中，无法统计确切数据。
官方如何确定和计划租赁房的供应量呢？只能紧紧盯住市场需求和供给双方的变化，及时调整供应量。
在官方试图推动住房租赁市场大发展的时刻，有必要对住房租赁市场进行较为周全的顶层设计，而不应较为匆忙的推出各种相互交叉，实际操作有极大难度，甚至相互矛盾的政策。现在已经不需要再摸着石头过河了。
严谨和周全的顶层设计可以避免重走中国股市和中国房地产市场先天发育缺陷的老路。