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重磅 | 杭州自持商品房不得“以租代售”!丁建刚:租赁市场不会成为主流
2017-08-24 16:25:04 浙江在线-住在杭州网
8月24日,杭州市印发企业自持商品房屋租赁实施细则,自持企业应凭《确认书》,作为单一产权申请办理不动产登记,不得分割登记,并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”,企业自持的商品房应全部用于公开对外租赁,对外出租单次租期不得超10年。

  浙江在线·住在杭州网8月24日消息(浙江在线记者 张燕)8月24日,杭州市印发企业自持商品房屋租赁实施细则,自持企业应凭《确认书》,作为单一产权申请办理不动产登记,不得分割登记,并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”,企业自持的商品房应全部用于公开对外租赁,对外出租单次租期不得超10年。

  企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的,由住保房管部门予以认定并责令整改,可作为不良行为计入企业诚信档案,并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

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  明确:租赁合同订立期限不得超过10年

  今天出台《通知》对相关问题进行了明确。《通知》规定,企业自持商品房持有年限应与土地出让年限保持一致,即70年。

  同时,考虑到经营主体的稳定性和延续性,对企业出现破产清算、合并重组、股权变动等情况做了相应规定,即企业出现破产清算时,其自持商品房屋按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品房屋产权转让的,须经项目所在区政府(管委会)审核并报市政府同意后整体转让。转让后,不得改变自持商品房屋规划用途,并应继续用于出租。

  为防止企业“以租代售”违规行为,保障租赁双方权益,通知提出三项措施:一是,明确租赁合同订立期限不得超过10年;二是,将自持出租房屋纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理,要求租赁合同网上签约,并进行登记备案;三是,严厉处理违规销售行为,对擅自将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的房地产开发企业,取消其后续参与土地招拍挂资格。

  丁建刚评论:租赁市场会快速发展,但不会成为中国的主流

  此前,九部委发布《关于发展租赁住房的通知》,包括杭州在内的12个城市成为发展租赁市场的重点城市,租赁市场、租售同权、租房落户等与“租赁”相关的话题成为媒体争相关注的热词,浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,租赁市场作为中国房地产市场过去多年中的缺项,在未来一段时间将迎来一个快速的发展期。

  未来新一代人口,尤其是90后00后,对房子是否一定拥有产权没有上一代人这么深的执念。他们对独立的空间、便捷的生活、自由的迁徙、个人的价值会有更强烈的关注,当工作不再成为谋生的基础,他们会成为“拉杆箱的一代”,大跨度地迁移,在各个城市间自由切换生活,他们的需求将成为各个大城市租赁市场发展的空间。

  各大房企已把长租公寓的布局提上日程,这将是房产商转型的一种尝试和探索。

  但同时,丁建刚表示,租赁市场在中国不可能成为主流,不会像欧美国家那样占据整个市场40—50%的份额。中国目前城镇住房拥有率已达90%,大部分的中国居民不可能抛售掉手上唯一一套住房,然后重新过起租房生活,这是现实国情。

  【新闻+】

  今年4月份,北京市住建委对备受关注的“自持商品房”出台了进一步的管理细则,企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。“自持房”不限定承租主体,租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。开发商“以租代售”或变相销售将被纳入“黑名单”并取消招拍挂资格。

  以下是通知正文:

  杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则

  为进一步明确本市企业自持商品房屋租赁管理各环节工作要求和监管职责,确保自持商品房屋足额建设,按期开竣工和交付,并严格用于公开对外租赁,根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)文件精神,结合我市住房租赁试点工作要求,制定本实施细则。

  第一条【实施范围】在本市行政区域内土地出让过程中,根据出让要求或通过竞投自持比例确定的企业自持商品房屋,应当按照本实施细则执行。

  第二条【项目设计】企业自持商品房屋及其配套设施应与所在地块商品房屋同步设计,并按土地出让合同的约定开工和交付。分期开发的项目,首期开发中须落实不低于竞投比例的自持商品房屋,并确保自持商品房屋和相应的配套基础设施、公建设施同步开工、同步交付。

  第三条【房源布局】企业自持商品房屋原则上应相对集中,按幢布局。

  第四条【方案联审】市住保房管部门应参与自持商品房屋项目的设计文件联审。房地产开发企业应根据市场情况合理确定自持商品房屋的户型、面积、套数、位置、住宅与非住宅比例等,市住保房管部门应相应提出意见。

  第五条【预售许可】住保房管部门办理商品房项目的预售许可或销售备案,应结合土地出让合同约定、项目设计文件要求,审查自持商品房屋的户型、面积、套数、位置、住宅与非住宅比例(住宅用地上建设的项目,自持房屋应为商品住房)等,并确认项目自持商品房屋足额建设,且建设进度不滞后于所在出让地块其他商品房屋。

  第六条【竣工验收】市住保房管部门应参与企业自持商品房屋项目的竣工验收,符合条件的出具《自持商品房屋验收确认书》(以下简称《确认书》)。

  第七条【不动产登记】企业自持商品房屋应凭《确认书》,作为单一产权申请办理不动产登记,不得分割登记,并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”,企业持有年限与土地出让年限一致。

  第八条【特殊情形】企业破产清算,其自持商品房屋按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品房屋产权转让的,须经项目所在区政府(管委会)审核并报市政府同意后整体转让。转让后,不得改变自持商品房屋规划用途,并应继续用于出租。

  第九条【限定租赁】企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁,对外出租单次租期不得超过10年。

  第十条【平台管理】自持商品房屋的企业,应于项目申请预售许可(销售备案)或办理测绘备案前,向市住保房管局申请办理住房租赁企业备案,并在本市房屋租赁信息服务与监管平台完成企业开户;企业自持商品房屋应于项目办理不动产登记后1个月内,向市住保房管局申报纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理,并在平台录入有关信息。

  第十一条【平台义务】纳入房屋租赁信息服务与监管平台管理的企业,应遵守平台相关规则,对在平台发布的企业及自持商品房屋租赁信息的真实性负责,并切实履行相关信息的维护职责。自持商品房屋租赁合同应进行网签,并按规定办理租赁房屋登记备案。

  第十二条【监管措施一】企业未按土地出让合同约定、项目设计文件要求足额建设自持商品房屋,或自持商品房屋建设进度滞后于所在出让地块其他商品房屋的,住保房管部门暂缓办理该项目的商品房预售许可或销售备案。

  第十三条【监管措施二】企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的,由住保房管部门予以认定并责令整改,可作为不良行为计入企业诚信档案,并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

  第十四条【监管措施三】企业违反本实施细则第九条、第十条、第十一条有关规定的,由住保房管部门责令整改。情节严重或拒不整改的,作为不良行为计入企业诚信档案,并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

  第十五条【解释权限】本实施细则由市住保房管局负责解释。

  第十六条【施行时间】本实施细则自印发之日起施行,《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》发布实施(2017年4月24日)后出让土地上建设的自持商品房屋,适用本实施细则。


来源: 浙江在线-住在杭州网  记者 张燕   编辑:叶露
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