浙江在线-住在杭州网1月5日讯（浙江在线记者 陈行利）“每年年底听丁老师的年度预测已经成为杭州地产人的一种习惯。”
相信今天，杭州房产圈已经被“新格局，再启航”2017住在杭州网年会刷屏了。在一堆关于住杭年会的朋友圈中，一位开发商代表发布了文章开头这样一条。这位房产人口中的丁老师就是众所周知的浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员。【 "新格局，再启航" 2017住在杭州网年会专题报道>> 】
作为住杭年会每年的保留节目，丁建刚《2016杭州楼市研究分析报告》已陪伴杭州房产人走过了十年历程。十年来，报告会凭借专业分析和预判，成为资深房产人士每到年末的一门“必修课程”。
在刚刚结束的住在杭州网年会上，丁建刚的《2016杭州楼市研究分析报告》环节再次成为年会的“重头戏”，全场400多名嘉宾认真聆听，不少人拿出笔记本做书面记录。在丁建刚对话房产大佬环节，融创中国执行总裁兼融创东南区域公司总裁王鹏甚至现场感叹：“今天丁老师的分析报告，是对我去年一年心路历程的一个总结，丁老师提到的几个词我深有体会。”类似的感概，恰恰是对丁建刚房产报告会坚持十年的最大肯定。【2016杭州楼市研究分析报告全文>> 】
市场回顾：2016年，市场发生了大逆转
“杭州，由于年初商品房库存依然较高，加之杭州楼市在2011年至2014年受到过重创，拉出了一根长达四年的阴跌下行线。因此，在2016年，杭州楼市并没有成为二线城市中上涨的急先锋，而呈现出温和的恢复性上涨。”报告会伊始，丁建刚对2016年的市场行情作了提纲挈领式的总结。
过去一年，杭州楼市的转折点出现在7、8月份。“恰逢峰会筹备期间，城市面貌焕然一新，以一线城市上海溢出的投资者为代表的外来投资性需求杀入杭州。”丁建刚认为，资产恐慌情绪的迅速蔓延和传导，导致大量刚需需求、改善性需求以及资产保值性的投资性需求被迅速激活，“在9月份后，杭州的量价出现了井喷式爆发”。
9月末，在新一轮调控政策之下，刚刚进入新一轮暴涨的杭州楼市又被紧急刹车在了加速阶段。“市场从10月开始逐渐降温，公众的投资资金逐步离场，绝大部分本土开发商趋于谨慎。”
土地市场此时的表现却与新房市场截然不同。丁建刚表示：“刚刚进入杭州的开发商对杭州市场普遍还是乐观态度，因此在新政之后，土地市场没有丝毫降温迹象，并且继续创造了多个高价地块。”
特征分析：2016年楼市的18个特征和结论
根据2016年的楼市表现，丁建刚分析并总结出了这一年的18个市场特征。
1、巨量成交、刷新所有历史记录。杭州用前所未有的8个月时间，商品房套数、面积、金额，均刷新了历史最高记录。
2、商品房价格迎来2010年以后的第一次明确大幅度上涨。2016年12月和2015年12月的同比，平均价格上涨了15%。
3、全年商品房显性库存大幅度下降。显性库存由2015年底的17.9万套、1900多万方，断崖式的下降到年底的10.4万套、1250万方。杭州已经从一个高库存城市变成低库存，甚至是供不应求的城市。
4、隐性库存，也就是潜在供应量，大幅下降。2016年商品房销售1900多万方，但购置土地的可建面积为1250万方，潜在供应量在2015年下降了450万方的基础上，又下降了687万方，下降非常明显。
5、公众的恐慌情绪是2016年需求爆发式增长的重要原因。以资产保值的投资性需求，其中部分是上海等一线城市的外溢需求，成为最主要的市场需求。房价上涨，地价上涨等多重正向反馈效应，也提前激活了大量的改善型需求和刚性需求购房者，资产恐慌情绪成为2016年楼市需求爆增最重要的推手。
6、杭州楼市的价格体系重塑，形成了刚性需求2万+，改善需求4万家+，高端需求6万+，新的价格体系。万元楼盘在市区已经凤毛麟角刚性需求，购房者选择更加困难。
7、土地市场全年持续高热。2016年杭州市区总出让了7900亩土地，总可建面积1251.6万方，总成交金额1579.7亿，远远超过了历史上最高记录。
8、二手房市场成交量超过7万套同步刷新历史记录，价格涨幅低于商品房住宅。
9、G20峰会的举办和2022年亚运会的落定，杭州城市地位迅速提升。
10、奥体板块和未来科技城板块异军突起，轨道交通加快建设，杭州城市格局已经并将继续发生重大变化。
11、2016年有和昌、江苏中南等10家开发商进入杭州，相对于本土开发商(包括较早进入杭州的开发商)外来开发商对杭州的关注度更高，市场预期更乐观。
12、行业集中度进一步提高，浙江城建等本土部分开发商逐步淡出市场。
13、市区各板块未来商品住宅存量分化严重，桥西、滨江等部分板块严重供不应求，萧山北部、未来科技城潜在供应量相对较大。
14、临平山北、闲林、崇贤等多个高库存的老大难板块被投资需求一扫而空，并成为价格涨幅最大的板块。
15、2016年成交了3.8万套、在商品房成交中占比近20%的酒店式公寓，成为市场的投资热点。
16、写字楼和商铺两种业态库存去化慢，全年仅卖了1.6万套，库存仍然严重。
17、市场热销但住宅品质提升并不明显，甚至部分住宅项目出现了产品品质质量问题，这一点应该引起业界高度警觉。
18、部分开发商对产品和服务创新进行探索。绿城、蓝城的小镇开发模式、万科的社区养老模式，绿城物业的智慧社区等创新和探索引起了市场关注。
2017年展望：再次暴涨的可能性几乎为零
按照历年的惯例，丁建刚报告会的最后环节，也是现场嘉宾最为关注、最想学习的部分——丁建刚对未来一年楼市的预判。
为什么地产人普遍如此追捧丁建刚的预判？推究原因就是丁建刚的判断往往比较准确。虽然丁建刚坦言，2016年的涨幅超出了他的预期，但他在2016年年初作出的“2016年，杭州楼市的成交量仍会较高，价格将进一步恢复性上涨，改善型需求占比进一步提高，市场分化加剧，部分投资性需求入市，行业集中度进一步提高”等等预判，还是得到了市场印证。
展望2017年市场走势，丁建刚再次做出明确的预判：杭州楼市2017年走势虽大概率事件是量缩价稳，但由于多重复杂影响因素，理论上一切皆有可能，但唯独重蹈2016年覆辙，再次暴涨的可能性几乎为零。
同时，丁建刚也对现场的房地产企业、从业者乃至购房者给出了一条建议，在2017年这一一个特殊的历史时期，确保安全、防控风险，同样毫无疑问是最重要的原则。丁建刚的这一建议，得到了多位对话嘉宾和众多与会嘉宾的认同。
