评论：强化商品房预售资金监管是应时之举

　　近日湖南长沙、广东东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

　　8月3日，湖南省长沙市住建局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，将对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。无独有偶，8月2日，广东省东莞市住建局也发布了类似强化预售资金监管新规征求意见稿。

　　不久前，多地停工楼盘业主发布“强制停贷”公告，引发公众对“商品房预售制度”利弊的探讨。其中，商品房预售资金缺乏监管现象多被诟病，也多有“取消商品房预售制”的呼声。早在1994年《城市商品房预售管理办法》发布，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售承购人”。那时，预售制保障了房企足够的流动资金，提高了开发商的金融杠杆，也同时加大了风险，特别是商品房预售资金缺乏监管以及预售资金被挪用等现象，更是加大了房企资金链断裂以及项目烂尾的风险。

　　近期多地楼盘项目停工、延期交付也引起当地政府部门的高度重视。早在7月14日，陕西省西安市就已出台13项措施，其核心是强化预售资金监管，提出商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，商业银行未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金则应当负责追回。7月12日，河北沧州相关政策也提出，购房合同中须注明“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”。

　　对于多地停工楼盘，银保监会曾一周内三次表态“保交楼”；近日召开的中央政治局会议也提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源，也是项目建设的重要资金来源。商品房预售资金因缺乏监管被挪用，也会将项目推到高风险之中。从资金安全角度来看，保交楼首先要确保预售资金留在项目，不能挪用。

　　有观点指出，同样是预售制，为什么香港没有烂尾房，笔者发现，其预售制背后的“监管制度”是关键。

　　商品房预售制最早出现在香港，俗称“卖楼花”。据了解，1960年香港一楼盘也出现费用超支停工、项目“烂尾”。此后香港加强预售监管制度，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还需证明有资金有能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律师所与建筑师的核准。为了防止开发商、律师所、建筑师等造假，套取监管账户资金，香港要求律师所在银行开设的监管账户、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需银行自身推动项目完工。随着商品房预售监管制度完善，香港楼盘“烂尾”现象较少。

　　对于商品房预售，世界各国都设立了严格的监管制度。如英国推行按时间分期付款，期房首付比例约为10％至25％，随后6个月至24个月内再支付第二笔、第三笔各5％至10％的房款，交付后至少支付55％的尾款。

　　事实上，很多国家是购房者按工程进度支付款项。如德国期房采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。新加坡期房购房者首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。而我国现行商品房预售制度是在交房之前购房者就支付全款。

　　央行公布的数据显示，目前我国96.86%的城镇家庭都有住房，不仅户均已经高达1.5套，同时超过41.5%的城镇家庭都拥有2套以上的房子。此外，我国住宅空置现象很严重。可以说，我国住房市场趋于饱和。今年全国两会上，有代表委员提交了取消商品房预售制的建议。当前，各地积极出台强化商品房预售资金监管新规，仍是应时之举。堵住商品房预售资金监管漏洞，强化商品房预售资金监管，及时健全完善商品房预售监管制度与体系，更是确保当下楼市稳健的有效举措。