上海的租房市场，怎么样了？

　　“哥，这里有一套一室户3500（元），你要不要来看看……”

　　这是中介小刘一天内打的第二十个电话，只要之前在他这租过房，留过联系方式，他都会一一拨通。

　　“最近感觉房子租金都降了，多的降一千，少的也降了三五百吧。”小刘表示。

　　这样的感受真实吗？甚至还有自媒体说，“上海租房市场快速崩塌”，我们分析了全国和上海的数据，发现真相其实是……

　　冬季房租下降是周期性现象

　　首先，冬季房租下降是一种周期现象。

　　住房租赁市场也存在淡期、旺期。一般而言，每年2至3月春节后的“返城季”、7至8月的“毕业季”是租房市场的旺季，这个时候租金环比涨幅较高。

　　9月后，租房市场进入淡季，需求下降，房租的价格也随之降低，统计数据表明，9月后，房租的环比负增长，也就是所谓的“降价出租”是常态。

　　今年也不例外，9月后全国房租平均每月下降0.1%。

　　从数据来看，一线城市的平均租金其实还是比较抗跌的，租金降幅最多的，是三、四线城市。

　　根据中指数据，在全国重点50城中，有19个城市住宅租金累计上涨，31个城市累计下跌。

　　涨幅较多的是三亚、长沙等地，累计涨幅在3%以上。而跌幅较大的，是温州、徐州、郑州等地，跌幅都达到5%以上。

　　上海租金变化不大

　　今年一月以来，上海住宅租金虽有小幅波动，但与去年相比变化不大，符合正常周期变化。且从环比和同比来看，近两个月平均租金有所上涨。

　　截至11月，上海平均租房租金在84元/平方米。

　　从各区来看，11月仅有青浦、金山两个区租金同比、环比皆下降，并且同比跌幅较多，分别下降1.39%和1.84%。

　　而像静安、徐汇等中心城区，租金还处于上涨的趋势，静安同比上涨0.37%，环比上涨了0.81%。

　　供需关系发生了一些变化

　　中介小刘表示，市场不好或许与租客支付能力下降有关。

　　根据中指数据的调查，在计划搬迁、换租的群体中，有接近40%是因为收入的预期降低，需要更换至更便宜的房子。

　　另外一个重要原因是，保租房的加速供应，也在一定程度上对市场租房的租金起到平抑效果。

　　2023年，住建部表示“要大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”。

　　数据显示，截至今年第三季度，全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）任务已完成72%，预计2023年底累计筹集规模将达到565万套。

　　其中，一线城市2023年计划筹建保障性住房都在7万套（间）以上。很多二线、三线城市也纷纷落地保租房筹集计划。

　　保租房对市场影响如何？

　　以浦江镇、周康、松江新城三个上海保租房供应量最大的板块为例，通过分析这三个区域个人房源成交租金价格，可以看到三个区块房租同比2022年降幅都超过了3.5%。

　　可见，短期内，受到居民收入预期降低的影响，同时保障性住房的增加分流了市场化租住的需求，租房价格确实出现了一定的波动，但从长期来看，随着经济的复苏，居民收入的提高，租房市场也将继续回暖。