“拆墙”打开基层治理新思路：两个小区的围墙拆了，阿拉变成一家人！

　　“这堵墙拆掉后，小区空间大了很多，阿拉变一家人了。”平和公寓居民姚正英兴奋地说。

　　坐落于长宁区清池路363号的平和公寓，与平塘路185弄的春房小区仅一墙之隔。大墙两边的居民楼采光不好、出行局促，还影响到消防车的进出。仅有一栋楼的平和公寓更有难言之隐：物业跑路之后，小区管理几乎处于瘫痪。

　　自北新泾街道促成两个小区物业合并之后，情况开始有了转机。去年12月，横亘在平和公寓与春房小区的一堵围墙拆除，两个小区走上了全方位合并统筹之路。

　　“拆墙”，不仅仅拆掉了物理空间上的那堵墙，也打开了社会基层治理的新思路。在上海，用小区合并改造的方式来破解老旧小区“中年危机”的案例已有不少。这些拆墙合并的故事背后，遇到了哪些难题，带来哪些启示？

　　物业合二为一

　　建于1996年的平和公寓只有一栋楼，4个门洞、70户人家，堪称“迷你小区”。居民有加装电梯的意愿，因为过道空间狭促，只有最里面的一个门洞加装成功。

　　平和公寓没有成立业委会，居民长期赊欠物业费。说起之前的物业，姚正英依然憋着一肚子气，“如果管得好，我们也愿意缴，可是管得一塌糊涂，怎么可能缴得甘心？”

　　2018年11月，这家物业难以为继，跑路了，平和公寓陷入“失管”的境地。“一下子小区没人站岗了，停在楼下的电瓶车被偷走好几部。”居民徐振琴无奈地说。

　　“平和公寓的物业费是0.8元/㎡，属于老公房正常水平，但整个小区只有5000多平米，这样的面积没有物业肯来接管。”北新泾街道办事处副主任李志斌说，为了保障小区的基本安全，街道临时派了门责队员巡逻，帮助小区居民熬过了一段时间。但这不是长久之计。

　　平和公寓、春房小区之间有一堵墙，过道很窄。

　　与平和公寓仅一墙之隔的春房小区，拥有5栋楼，20个门洞、270户人家，物业费也是0.8元/㎡，小区养护水平明显好过平和公寓。在街道协调下，负责春房小区的新程物业准备接管平和公寓。

　　进场之前，新程物业提出一个要求。此前，平和公寓从未进行过大修，门禁、道闸已破烂不堪，物业提出让开发商将平和公寓的门禁、道闸做一番整体维修，以缩小两个小区之间的差距。

　　2019年8月，新程物业正式进场，两个小区进入物业一体化管理时代。

　　“以前保洁一个月来一次，现在每周都来，小区比以前干净了，也更安全了。”平和公寓环境的前后对比让居民们很有获得感，他们开始主动缴物业费了。

　　但对新程物业来说，这一接手颇为吃力。因为有一墙之隔，门卫维护成本很高，安保人员做不到24小时驻守，只能实施智能化管理和巡逻相结合。

　　横亘在两个小区的这堵墙下还埋藏着种种隐患：因为地方太狭窄，墙两边的道路，消防车、救护车都开不进来，春房小区的车也只能开到小区主干道。春房小区居民丁金叶就深有体会：“住在里面的居民搬家最麻烦，车子只能停在外面，家具要扛好长一段路，太不方便了！”

　　“有没有可能将两个小区打通，合二为一？”李志斌说，那时街道就有了这个想法，但拆墙绝非易事。

　　破墙的契机来了

　　2020下半年，平和公寓和春房小区进入长宁区精品小区改造名单，这项助力老旧小区环境提升的民心工程让北新泾街道看到了破题的契机。

　　“我们觉得，小区‘合二为一’的更新改造机会来了。”李志斌说。

　　拆墙合并示意图

　　从去年8月起，小区开启居民意见征询工作。对平和公寓和春房小区来说，“合二为一”的更新改造是做大空间、做强资源。然而，居民们心里各有“算盘”。有人提出，合并后如果隔壁小区的车子停在我们这里怎么办。有人问，拆墙改成小区道路后，车子开进来撞到孩子怎么办？还有人在“算计”，空间一旦打开，能装电梯的门洞就多了，那么装好电梯的门洞就不具备比较优势了。

　　“照理，合并方案对平和公寓是更大的利好，但没想到，阻力恰恰出现在了平和公寓。”北翟居民区书记余旭波说，居委会召开听证会，请来设计师来介绍合并改造方案，平和公寓几户居民跳出来想阻止。为了消除居民的疑虑，居委会、业委会、物业联合起来一次次上门解释。他们也没想到，绝大多数居民都站在了支持“合并”这一边，不少居民还主动做起其他居民的工作。

　　在一次次的协商探讨中，大家心齐了。去年12月16日，横亘在春房小区和平和公寓之间的这堵围墙终于拆除。“小区一下子变得开阔起来。” 姚正英欣喜地说，因高墙遮蔽，原来居民家的阳光照不进来，现在阳光满屋，心情也变好了。

　　一墙拆，满盘活。平和公寓的一楼原来是开发商的房产，一直用作库房。围墙拆除后，北新泾街道计划在此新建“为老服务中心”，设一个助餐点，这样两个小区老人都能享受到家门口的这个贴心服务。

　　平和公寓、春房小区之间的墙拆掉后，空间大了很多

　　借助拆除围墙、区域扩大的契机，街道还在小区内新增了10个停车位和20个新能源汽车充电桩，停车难、充电难的窘境也得以缓解，而后续的垃圾箱房建设也在推进中。

　　这相当于“拆墙”

　　事实上，这不是北新泾街道第一次试点小区合体。早在2020年，通过“共享物业”模式，街道让一扇门里分属两家物业的两个小区，解决了累积几十年的管理痛点。

　　位于天山西路80弄的天蒲小区，4栋楼、282户居民。小区只有0.18元/㎡的物业费。面对杯水车薪的费用，物业公司无法展开正常的小区管理，而居民抱怨环境太差，不想涨物业费。这样的僵局导致小区物业费整整30年都在“原地踏步”，小区环境也是一塌糊涂。

　　毗邻而建的蒲淞北路17弄小区，4栋楼，246户居民，和天蒲小区共用一个门，也是从天山西路80弄大门进出。但他们由另一家物业公司管，物业费是0.8元/㎡。虽然物业费属于正常水平，但因为与天蒲小区共用一个门，小区环境也受到很大影响。

　　“这两个小区虽紧挨在一起，但由两个物业公司进行管理，管理关系比较复杂。”李志斌说，在街道的“撮合”下，两个小区都和新程物业签下了聘用合同。天蒲小区的物业管理费也调了价，从0.18元/㎡上调至0.8元/㎡。

　　物业合并之后，正规保安人员入驻小区24小时守护，专业保洁也开启日清日扫模式，小区景观大大提升。这些实实在在的变化让居民们坚信，同意涨价的决定没有错。

　　“这毗邻的两个小区一直是我们的心病。”李志斌说，“虽然这两个小区之间没有那堵物理的围墙，但两个邻居小区选聘了同一家物业，保安、保洁、保绿、保修服务实现资源共享，这相当于‘拆墙’”。

　　避之不及的“孤岛”

　　“拆墙”的背后，实际上凸显的是老旧小区，特别是老旧迷你小区的物业失管危机。

　　从目前市场行情来看，4万平米以下的小区，物业一般都不愿意接手。而在上海中心城区有不少建造年代久远的“迷你小区”“袖珍小区”，物业服务成本难以分摊，是物业避之不及的“孤岛”。这些小区基础设施配套差、物业收费标准低、社区资源统筹难，小区管理处于恶性循环的局面。

　　而北新泾街道几个小区的合并探索提供了一种解决的路径——把围墙打开，将小区合并，不仅能促成物业的统一管理，也能盘活公共空间，从根本上解决物业管理区域不清、职责不清、小区公共资源紧缺的问题。

　　记者发现，不光在长宁，普陀、虹口等也出现了类似的合并案例。普陀区石泉路街道存在着不少处境尴尬的“迷你小区”，石泉路街道的破解之道也是走合并之路。他们将房屋类型相同、品质相似、地域相近、管理区域较小的多个小区合并为一个小区，通过扩大规模，降低物业管理成本，对小区进行有序管理。

　　合并成功的案例不少。拥有254户居民的石泉路165弄童家桥小区和有709户居民的岚皋路200弄（1-36号）小区同属于薛家厍居民区范围。多年以来，被真如港河道分开的两个小区互连互通并不方便。2020年，在石泉路街道的协调与运作下，两个小区的居民“牵手”成功，合并到一个小区，统一挂上了“太浜巷小区”标志。

　　大连西路153-157号，是典型的“老小乱”微型小区，只有72户居民。这个小区没有围墙，规模太小，问题太多，一直没有合适的物业公司接手管理。欧阳路街道通过“小小区”一体化建设，将横在与天宝第一小区之间的隔墙拆除，沿着大连西路小区红线新建了合并后的小区围墙，使“小小区”合二为一，成立蒋家桥小区。居民感受到了实实在在的变化：小区主干道拓宽了，信报箱和晾衣架更新了，还增加了绿化，房屋内外墙面也粉刷一新。

　　合并之路在“人和”

　　而走小区合并之路，并非都是顺畅的。春房小区、平和公寓合并改造中所遇到的部分居民抵触，几乎出现在每一个合并案例中，这也考验着小区“三驾马车”的引领协调能力，考验着小区居民的自治能力。

　　岚皋西路95弄、岚皋西路145弄、兰田新村1-12号、兰田新村13-26号、岚皋西路234弄原是兰凤居民区的五个独立小区，一墙之隔，互不往来。五个老小区空间小、住户少，各有各的难题，管理成本高，除岚皋西路95弄外，其余四个小区均是开放式小区。因为建造年代久，小区基础设施与设备日渐老旧，停车位紧张、环境卫生差等问题接踵而来。“因为没有门岗，外来人员、车辆随意进出，居民饱受困扰。”岚皋西路234弄居民陈阿姨说。

　　石泉路街道开的药方就是“合并”。他们决定将这五个小区合并为两个小区，然而“一石激起千层浪”，部分居民抵触情绪爆发，他们质疑五个小区之间的管理水平的差异对资源共享的影响，担忧物业管理费的调价、维修基金的存量落差，合并方案因此一度告吹。

　　但兰凤居民区并未放弃，居民区党总支对小区管理存在公共空间未有效规划等短板和小区停车难、管理松散等问题进行全面、系统性地梳理，形成问题清单，逐一对照制定解决方案；同时依靠全体党员发动群众，召集业委会、物业公司、居民代表等召开征询会、居民代表会议。经反复酝酿和商讨，终于打消了积压在居民心中的疑惑和顾虑，将原本五个小区合并为两个大小区，即：岚皋西路95弄、145弄合并更名为岚皋西路95弄、145弄小区，兰田新村1-12号、13-26号、岚皋西路234弄合并更名为兰田小区。

　　坐落在万西辖区沿河的万安公寓、万西小区、华通公寓是三个迷你型的小区，空间小、住户少，管理成本高。从2019年开始，虹口区江湾镇街道结合老旧小区整合契机，决定将这三个小区合并为一个小区，对小区的环境进行全面整改提升。

　　但是没想到，第一次征询没通过，合并方案差点流产了。面对推进中的“瓶颈”阻力，万西居民区充分发挥党建楼组自治平台作用，通过“家里人”解决“家里事”，居委主任、业委会和居民代表组成了“小小区”合并自治小组，同步搭建了由自治小组、居民、物业公司构成的“三方联席会议”平台。经过长达5个月的征询“马拉松”，精诚所至金石为开，居民们终于打消了疑虑，最终征询率超过90%。2020年初，小区合并成功，“万西公寓”新一届业委会宣告成立。

　　“人心齐，泰山移。”李志斌说，小区合并能否成功，不仅在于天时地利，更在人和。

　　记者手记：

　　“一盘沙”化作“一盘棋”

　　沪上有不少老旧小区，年代久远，规模很小，有的只有区区几千米，甚至只有一栋楼。按照市场规律，这些小区都是物业避之不及的，久而久之，这里成了城市治理的一块“洼地”，成为居委干部的一个“心病”。

　　但是，再小的小区也不该成为被遗忘的角落。这两年，沪上一些小区探索用“拆墙”合并来破解老旧小区的中年危机，通过扩大规模，对小区进行有序管理，实现从“面子”到“里子”的破茧蝶变，也由此打开了城市治理的新思路。

　　应该说，合并之路并不好走，从几个案例来看，所遇到的最大阻力来自居民。拆墙合并，算的是一本“大账”，而居民也会算“小账”。因为对小区之间管理水平的差异的质疑，对物业管理费调价以及维修基金的存量落差的忧虑，让个别居民产生了抵触情绪。

　　可见，“拆墙”不仅仅是空间的打通，更是人心、制度的打通。这就相当考验小区“三驾马车”的统筹能力。我们看到，成功的案例都有一定的共性，即小区都充分发挥了党建引领作用，架起了一道多元主体系统联动、居民自治共治协同配合的平台，大家聚在一起，把话摊开讲、把事说明白，通过群策群议消除居民的疑虑，一起引导居民算那笔“大账”，力求取得更长远的共识，谋求更大的合作空间。

　　也正是在合并的契机下，这些社区的公共资源得以整合，也迎来了社区治理的全面升级，更为后续深化自治共治夯实了基础，“一盘沙”化作了“一盘棋”。