并购活跃，国资物业管理公司崛起，商管业务成“香饽饽”

　　国资物业管理公司在并购市场活跃。华润万象生活日前公告拟收购禹洲物业，这是继2021年年底招商积余两度出手后国资物业管理公司并购市场又一案例。业内人士认为，近年来物业管理行业并购节奏加快，民营企业在灵活性上具备优势，但未来国有企业的活跃度将提升。

　　国资身影活跃

　　2022年1月5日，华润万象生活宣布，拟以不超10.6亿元收购禹洲物业服务有限公司（简称“禹洲物业”）。华润万象生活表示，收购禹洲物业将扩大公司服务范围，通过提供更多物业管理服务获得更多收入，并可结合禹洲物业现有实力及经验与公司业务产生协同效应。

　　“随着物业管理行业的快速发展，国资企业的资源优势逐渐显现。在多种因素的支撑下，华润万象生活并购的资金压力较小。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉中国证券报记者。

　　中信证券房地产行业首席分析师陈聪表示，华润万象生活开展上述收购，有助于公司未来商业管理和物业管理业务的进一步协同发展。根据禹洲物业披露的公告，其85%的在管项目位于长三角等较为发达的地区，居民付费意愿较高，且项目较为集中。

　　该笔收购计划颇受业内关注。首先，这是华润万象生活上市以来的首单大额并购；其次，物业管理行业的并购此前主要集中在民营企业之间。

　　事实上，此前鲜有出手的国资物业管理公司近期动作频频。2021年12月25日，招商积余宣布，以5362万元受让上航集团于上海联合产权交易所公开挂牌转让的上海航空工业集团物业管理有限公司100%股权。

　　机构指出，招商积余自2019年提出“内外发展并举”的战略以来，总部成立了专门团队，持续挖掘收并购机遇，但因为评估标准严格、对价要求审慎等原因，进展相对缓慢。此次交易意味着公司收并购战略正式落地。

　　随后，招商积余再度出手，宣布拟以2.3亿元拿下南航物业95%股权。南航物业是南航集团全资一级子公司，主要为南航集团内部提供物业管理服务。

　　中国证券报记者注意到，对于上述两笔并购，招商积余均提到，标的公司“整体运作管理规范”。根据公告披露，上航物业管理的项目主要分布在上海，服务内容涵盖常规服务与延伸服务两大业务板块。南航物业主要聚焦广州地区，以作业区、办公物业服务为主。

　　中信证券表示，近年来物业管理行业并购节奏加快，民企在灵活性上具备优势，未来国有企业的并购活跃度将提升。梁楠表示：“部分民营物业管理公司财务基本面较弱，国资背景的公司资金状况较好，预计接下来国资物业管理公司会更多出手。”

　　中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟告诉中国证券报记者，从目前情况看，上市物业管理公司呈现“一超多强”的市场格局。若拥有国资背景的公司持续活跃，将增强国有企业的影响力。同时，随着万物云、龙湖智创生活上市，未来头部企业的市场格局仍将持续生变。

　　“展望2022年，物业管理行业并购热潮仍将持续，头部物业管理企业仍将是并购市场主导方，国有物业管理企业逐步入局并购市场，并购数量、金额、业务类型均将提升。”牛晓娟表示。

　　商管业务成“香饽饽”

　　并购市场持续活跃，商业物业管理及运营服务受到高度关注。

　　机构指出，商业运营服务占华润万象生活业务的“半壁江山”，收购禹洲物业可以看出公司持续加强自身商业运营管理能力的策略及决心，凸显商业运营管理业务在物业管理公司未来发展中的重要地位。

　　这在龙湖智创生活的业务方面也有所体现。龙湖智创生活日前在港递交招股书，上市前夕龙湖智创生活已有多起并购，包括收购亿达物业服务集团有限公司股权，弥补产业园区业态；收购美好置业旗下物业及楷林商服，强化商业物业管理及商业运营方面的优势等。

　　机构表示，商业资产从“大开发时代”进入“存量竞争时代”，迫使业主对购物中心运营管理能力提出更高要求，优秀的商业管理品牌和能力成为稀缺资源。

　　“当前，商业运营服务业务逐渐成为物业服务企业竞相争抢的‘香饽饽’，具备物业管理+商业运营的物业公司格外受到资本市场的青睐。”牛晓娟表示。