房企开启“买买买”模式 未来的信心从哪来？

　　再创销售额新高的“618”似乎也刺激了房地产企业的“购物欲”，今年5月以来，资本市场上掀起了一波房企回购小高潮。6月22日，万通地产、蓝光发展接连宣布回购股份进展情况。而在此前，中国恒大、万科A、华夏幸福等房企也陆续在资本市场上采取了回购、高管增持等操作。业内人士表示，房企加大回购力度有利于提振低迷的股价，也彰显了企业对于房地产行业发展的信心。

　　据贝壳研究院发布的《1-5月房企融资监测月报》显示，房企发起大规模回购企业股份与债务票据共计24起，主要涉及7家房企。最为典型的是恒大，在5月4日至29日期间，共发起16次股份回购，累计回购股份计10203万股，涉及支付资金约15.94亿港元。

　　除了企业股份外，还有债务票据的回购。5月内发生3000万以上票据回购主要有3家房企，其中5月7日正荣回购并注销1.69亿美元年息10.50%的优先票据。除此之外，5月内中南、建发、中洲、金融街等多家房企获控股股东增持。

　　对于回购原因，房企普遍认为回购能够代表公司对企业未来发展的信心。蓝光发展表示，回购是基于对公司未来发展前景信心和内在价值的认可，同时为维护广大投资者利益、增强投资者信心、促进公司长期健康发展。碧桂园表示，回购事宜可能会提高公司及其资产的净值或每股盈利。世茂股份表示，增持是因为股东对公司未来发展信心及公司长期投资价值的认可。

　　事实上，房企回购潮的背后是今年以来房地产公司股票集体表现低迷。在创业板一路高歌猛涨的同时，地产板块跌跌不休，截至6月23日收盘，申万一级房地产指数从年初的3911.89下跌至3462.65，恒生地产类指数由年初的40341.62下跌至33299.95。个股方面，融创中国、万科A、碧桂园分别下跌27.8%、21.5%、19.9%。

　　贝壳研究院分析认为，5月出现房企回购潮的原因，一方面是企业股份的回购有利于稳定或提升股价，缓解质押风险，增加投资人信心；另一方面则是金融环境的宽松带来的融资成本的下行，房企借机发行低息新债来回购高息旧债，缓解债务压力，优化结构。

　　房地产板块持续跑输大市的表现，主要源自于资金对楼市的悲观。疫情发生以来，房地产行业受到巨大冲击，销售额、投资额一度出现断崖式下跌。虽然随着复产复工的推进，楼市有所回暖，但市场仍然充满不确定性。

　　平安证券研究所地产团队认为，中期来看，随着积压需求与投资改善需求释放，三四线需求透支影响显现，后续需求不确定性加大，供应大幅增加或导致去化率逐步承压、库存持续积累，带动楼市缓慢降温，预计全年全国销售面积同比降5%至10%。

　　对于楼市的整体悲观预期无疑影响了资本市场资金的短期走向。但是长期来看，疫情并不会改变房地产行业长期供需趋势，优质房企仍然有成长空间。

　　克而瑞数据显示，累计看，前五月百强房企销售恢复逾去年九成，大中型房企复苏更快。2020年百强房企前5月全口径销售金额约35705亿元，同比下降7%，整体百强销售已恢复近去年同期九三成。单月看，百强房企5月销售增速转正并取得两位数增长，多家房企增速亮眼。5月单月百强房企全口径销售金额合计约10688亿元，同比增长16%，增速明显。企业层面看，金地集团、中国金茂、中梁控股、禹洲地产、中骏集团控股等房企均实现超过50%的增长，销售增长势头强劲。

　　克而瑞证券研究院首席分析师董浩表示，5月百强房企单月销售今年首次转正且实现两位数增长，新房销售如期复苏。考虑到疫情影响愈加式微，复工复产持续推进，百强房企后续销售仍具备较大提升空间，料全年销售不悲观。此外，今年两会突出“房住不炒”、“因城施策”的稳定思路，中长期在经济受疫情影响承压较大的背景下，房地产短期或仍然扮演压舱石角色。预计在房地产市场平稳健康发展大环境下，具备较强融资优势、投资能力和产品能力的龙头房企，以及财务稳健、发展快速的成长型房企未来有望迎来估值修复。

　　此外，考虑到房地产行业总体增速正在放缓，头部房企早已开始尝试向文旅、康养、农业、高新技术产业等多元化转型，即使对房地产业本身而言，后周期的物服务业、住房租赁、旧城改造等领域都在提供新的增长动能。