融资门槛未变，小型开发商面临较高融资风险

　　“近来市场整体融资环境变好，房企通过发债、银行开发贷等可获得大量资金。”某大型信托公司地产项目经理李洋(化名)告诉中国证券报记者。据统计，3月房企融资持续升温，40家典型上市房企完成融资总额突破1000亿元；融资成本也有所下降，主流房企境外融资成本为6%-8%。业内人士透露，尽管目前房企融资环境出现改善，但针对房企的融资门槛并没有降低，预计未来财务实力较弱的小型开发商仍将面临较高融资风险。
　　融资规模显著上升
　　中原地产研究中心统计数据显示，4月以来，房企密集发布融资计划接近1000亿元。9日，融创中国控股有限公司公告称，拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。8日，中国恒大集团公告称，拟发行3笔合计20亿美元的优先票据。同日，我爱我家宣布，拟发行20亿境内公司债，期限不超5年。此外，1日，民生信托与房地产百强企业蓝光发展在北京签署战略合作协议。
　　事实上，自春节以来，房企融资就在提速。同策研究院的数据显示，3月房企融资笔数、融资额度均创下近年来新高。其中，40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元，自2017年11月融资达1246.18亿元以来(其中包含恒大600亿元的股权融资)，首次突破1000亿元，环比2月大幅上涨85.25%。
　　“最近明显感觉项目增多，经常加班。”华南某信托公司地产信托业务人士李想(化名)坦言。同策研究院数据显示，3月40家房企通过信托贷款融资总额达158.64亿元，环比上月32.91亿元大幅上升382.04%。
　　中国证券报记者还了解到，目前市场对地产行业的预期有所改善，地产信托产品销售火爆。
　　融资成本下降
　　除房企融资规模明显上升以外，房企融资成本也有所下降。
　　华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券，利率仅为3.94%。3月26日，上海世茂股份有限公司公告称，2019年度第一期短期融资券于3月22日发行完毕，发行总额为10亿元，票面年利率为3.67%。公开资料显示，一些中型房企的发债利率降至6%左右。
　　据中原地产统计，房企融资成本基本告别两位数(个别企业除外)，境内融资的公司债均在5%以内，主流房企境外融资成本均在6%-8%，境外融资成本明显降低。
　　中国证券报记者从多家信托公司了解到，房企通过信托融资的成本也略有下降。“房企融资成本从去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋说。李想则表示，目前公司地产融资成本约为10%，比去年底降低约0.5-1个百分点。
　　“虽然信托融资成本没有显著变化，但房企会跟我们讲价。他们认为，通过银行等渠道融资的情况改善，信托的成本也应降一降。”某中型信托公司业务人士王烨告诉中国证券报记者。
　　李洋认为，房企融资活跃，与近期大量房地产信托项目陆续到期不无关系。王烨则表示，房企融资规模上升主要有两方面原因：房企预期改善，不少房企追加投入，带来融资需求；融资环境宽松，资金成本下降，房企融资渠道更为通畅。
　　融资门槛未降低
　　“融资门槛一直未降，这是各家信托公司坚守的底线。”王烨透露。某城商行对公业务人士告诉中国证券报记者，其所在公司对房企放贷的审核标准一直没有降低。
　　“我们的融资门槛没有降低，目前只为一些大型房企提供融资。尽管房企融资渠道增多，但大型房企的融资需求一直有，无需通过降低门槛吸引业务，合规与安全是第一位的。”李洋坦言。
　　中国证券报记者了解到，2018年以来，各家信托公司纷纷提高融资门槛。王烨称，2018年以来公司便对地产业务保持谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前。2018年年中，公司提高了风控门槛：年初时，公司还为房企百强提供融资；下半年，基本只做房企前50强业务。
　　在融资门槛并没有降低的情况下，中小房企的融资依旧困难。穆迪最新发布的报告预计，一些评级为B及以下、财务实力较弱的小型开发商将比其他受评开发商面临更高的再融资风险。