深圳一个月5次加码楼市调控：一二手市场联合降温“打新热”

2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。深圳市住建局指出，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

对此，深圳中原董事总经理郑叔伦指出，从发布背景看，一手房限价已久，而二手房一直没有限价，时间一长，一二手房价倒挂现象越来越严重，使得销售失去平衡。近期也可以看到，新房打新热持续高涨，即便已出台多个政策抑制打新热，但一二手倒挂严重，“买到就是赚到”深入人心，打新热有难以控制的趋势。

郑叔伦认为，此次发布参考价释放的信号是，政府要开始管控二手房价格。但毕竟管一手、二手房价复杂程度不一样，二手是很多不同的小业主，管控起来难度非常大，因此政府先从增加透明度开始。二手房价格跟新房不一样，新房价格都是公示，但二手房的报价并不透明。政府通过公布参考价，使得市场在一个价格很透明的场景去交易，引导二手房的价格往比较合理的方向去走，有点像中央交易股票的做法，统一报价，在这个价格上下浮动去交易。

不过，值得关注的是，此次发布的二手住房成交参考价格普遍低于中介平台上显示的最新成交价格。

以深圳罗湖区凤凰印象花园为例，该小区公布的官方成交参考价为75700元/平方米，但贝壳找房平台显示，该小区挂牌参考均价为96047元/平方米，最新历史成交的一套二手房单价为96270元/平方米。

再如鸿锦阁项目，该小区公布的官方成交参考价为43700元/平方米，但贝壳找房平台显示，该小区挂牌参考均价59982元/平方米。

而位于福田华强北的君悦阁面临同样的情况，该小区官方成交参考价为103400元/平方米，贝壳找房平台显示，该小区挂牌参考价167506元/平方米，目前在售房源17套。不过，该小区的成交情况平台上并未显示。

郑叔伦指出，目前具体的细则还没出来，从现在公布的参考价来看，比市场实际成交价格要低不少，所以执行起来会有一定的难度。但如果严重偏低，业主不会愿意卖，客户也很难按照这个价格买到房，因此这个参考价更多是表态为主，告诉市场，政府要开始管控二手房价。下一步，也不排除政府会考虑按照参考价去贷款甚至按照参考价去过户。

2020年下半年，深圳对楼市进行一系列严厉调控。2020年7月15日，深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）严管房地产市场，《通知》包括调整商品住房限购年限，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

此后，深圳不断加码楼市调控。以近一个月为例，深圳已连续5次出台楼市调控收紧政策,包括加强审查商品住房购房资格、对涉嫌违规申购商品住房人员暂停网签、优化租房积分入学政策，推进租房、买房落户同等待遇等政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次深圳政府发布二手房指导价是第一步。后续应该让银行贷款评估价、计税参考价，跟着这个参考价走。如果政府的这个指导价格，能够影响到银行的贷款评估价，让银行觉得，深圳房价的“合理水平”在13万元左右，高于这个价格，楼市风险就加大，这样指导价格就有意义了。

李宇嘉称，总的来看，通过一二手房联合调控，避免了过去碎片化、盯着局部的情况。但是，还要加强横向政策之间的协调，比如增供应、抑需求和控杠杆等。