“带押过户”将全面推进，购房者需防范哪些新风险新问题？

　　近日，自然资源部、银保监会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(下称《通知》)，提出以点带面，积极做好“带押过户”。此前已经在多地积累了丰富实践经验的“带押过户”创新举措，有望在全国范围内实现常态化开展。

　　“带押过户”迎来常态化开展

　　“带押过户”即在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

　　其法律依据是《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”但在2021年《民法典》生效时，由于缺乏一些细化的操作流程和规则，“带押过户”并没有马上实施。

　　2022年，受新冠疫情和“停贷潮”等因素影响，我国房地产行业陷入低谷，各地纷纷出台举措激发市场活力。

　　当年8月，济南市在全国率先推出规范化、体系化的二手房“带押过户”登记新模式，通过“双预告登记”加公证处提存资金监管方式实现二手房在抵押情况下，办理转移登记。

　　随后，多个城市跟进效仿，积累了丰富实践经验，形成了较为成熟的办理模式。据统计，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

　　《通知》要求，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。

　　在具体方向上，《通知》提出：要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，“带押过户”模式提升了二手房交易效率，缩短了交易时间和交易成本，提高了二手房市场的流通性，有利于激发存量房市场活力，提振房地产市场活跃度。

　　购房者需防范哪些新风险、新问题

　　“带押过户”是一种房地产交易模式的创新，而新机制往往带来新情况和新问题。在享受“带押过户”带来的便捷与高效的同时，买卖双方仍需警惕哪些新的潜在风险？

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣律师介绍，在“带押过户”模式下，买卖双方的权利和义务发生了变化。“实施带押过户后，虽然购房人成了新房主，但是刚开始老抵押并未注销，房屋依旧是老抵押的抵押物。购房人接着用房屋办理按揭贷款，在房屋上设定新的抵押，用新抵押来的贷款优先偿还之前老抵押所对应的债权。相关债务还清后，原房主的老抵押也就注销了，而之前的抵押权人银行也实现了债权。购房人作为新房主，开始偿还新抵押所对应的按揭贷款。”

　　在这一过程中，“带押过户”需要卖方、买方、不动产登记部门和银行这四方主体密切配合、无缝衔接，任何一个主体都必须及时到位，避免出现一些不必要的时间差。“对于购房人而言，虽然可以实现过户，但是可能在一定期限内，自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种‘不安全’状态，并没有取得‘完整意义’上的所有权。”王玉臣解释。

　　“带押过户”如果是跨银行操作，难度会更高。“老抵押和新抵押如果是同一个银行，相对好操作，如果不是同一个银行就相对比较麻烦。没有老抵押银行的同意，是无法实现带押过户的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，都需要银行做好细节控制。”王玉臣称。

　　另外，王玉臣特别强调，购房者务必注意核实拟购买的房屋“是否可以”带押过户。因为根据《民法典》相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是“当事人另有约定的，按照其约定。”

　　“所以即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。”他表示。