降低改善性住房需求置换成本,政策面仍有空间

　　2022年底的中央经济工作会议提出，支持住房改善等消费。因城施策，支持刚性和改善性住房需求。日前，住房和城乡建设部部长倪虹接受媒体采访时也表示，2023年将大力支持刚性和改善性住房需求。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。当前和今后一个时期，促进改善性住房需求的释放，将是需求端助力房地产市场企稳回暖的重要举措。

　　何为改善性住房需求？通常购房家庭购买首套住房时，解决的是住房从无到有的刚性需求。首次置业的购房者往往年龄不大，资金有限，家庭人口少，无论是选择住房方位还是居住面积，都重在满足基本居住需求。随着年龄增长、结婚生子，以及资金积累逐步增多，对住房的需求也不断变化，有的家庭希望以旧换新、有的需要以小换大、有的需要把房子换到孩子学校附近等，这些换房需求通常为改善性需求。

　　支持住房改善消费，进一步释放改善性需求势在必行。近一年多来，我国房地产市场处于深度调整周期，国家统计局刚刚公布的2022年12月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。价格环比下降的城市数量继续增多，在一定程度上反映出当前购房者观望情绪仍较为浓厚。房地产市场企稳对于宏观经济的总体回升有重要意义，促进住房消费健康发展特别是支持住房改善消费，是恢复和扩大消费的重要内容。较好释放改善性需求，将有助于改善房地产企业面临的流动性困境，对于防风险稳市场都很关键。

　　改善性需求正逐步提升。随着我国城镇居民户均住房套数超过1.1套，整体告别住房短缺，居民对住房的需求也从“有没有”向“好不好”转变。有研究表明，从北京住房交易的成交结构看，“卖旧买新”或“卖一买一”已经占到总成交比重的55%左右。在很多城市，改善性购房的比重正逐年增多。贝壳研究院的研究表明，35岁至45岁购房群体是以改善性需求为主的核心人群。据该机构数据，50个重点城市改善性购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%。开发企业也发现，即便在2022年市场处于深度调整状态，一些优质改善性房地产项目反而取得了十分亮眼的销售业绩，这折射出市场的结构性变化和信心。基于此，想要进一步释放住房消费，启动改善性需求人群的消费能力可能是重中之重。

　　合理释放改善性需求，降低改善性需求的置换成本仍有空间。促进改善性需求入市，可以从降低改善性需求购房门槛、优化换房置业流程、加大对改善性需求税费优惠力度等方面着手。

　　基于“认房又认贷”以及普通住宅的标准限定，住房改善的门槛相对较高。2022年以来，调控政策的调整和优化，有助于降低改善性需求购房成本。比如，一些城市对“认房又认贷”政策进行了调整，即对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷政策。这样的政策能够为改善性购房者减轻改善压力，已有不少城市“因城施策”取消“认房又认贷”，预计还会有城市进一步跟进。

　　近来，对于多子女家庭的住房支持政策也多了起来，政策主要目的亦为支持这些家庭的改善性需求。如湖南长沙近日明确，依法生育两个及以上子女的长沙市户籍家庭，可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标。

　　2022年下半年以来，多个城市推出了“带押过户”，即对于存在抵押贷款的二手房实现不用先还清原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新贷款。此举节省资金成本，缩短置业周期，同样有助于释放改善性需求。“带押过户”有望在更多城市推广。

　　同时，还可以通过加大税费补贴力度减轻购房者负担。当前，一些城市出台了减免契税，或给予消费补贴的举措，但这些减免更多是针对新建商品房。为了进一步畅通换房链条，助力“以旧换新”，或可给予二手房更多的契税优惠或消费补贴。

　　实际上，有改善性需求的家庭不管是收入水平还是抗风险能力都较高。因此，可根据实际情况优化对改善性需求的支持。相比于购买首套住房，购买二套住宅无论是首付比例还是房贷利率都更高，可以在实现风险可控的基础上适当降低首付比例和房贷利率，通过降低改善性需求的购房成本合理引导促进改善性需求的进一步释放。