杭州一小区要花2000多万元改造外立面 业主：“治病”的钱为啥花在“整容”上？

　　家住钱江新城的张女士近日来电反映，她所住的小区新城国际花园要改造外立面，改造花费约2000多万元，一部分由物业专项维修资金支出，一部分由业主自筹。

　　改造的原因，她说，主要为了“拉高小区的房价”。目前改造方案已经获得2/3业主同意，表决通过。但她还是想不通：把“治病”的钱用在了“整容”上，这钱到底该不该花？以后真的“病了”怎么办？

　　要动用1000万元物业专项维修资金

　　每户还要众筹1.4万-2.2万元

　　新城国际花园位于钱江新城，共9幢房子，交付已有十多年了。

　　小区就在钱江路地铁站边上，交通便利。内部环境也蛮不错的，绿化茂盛。目前的小区外立面是浅黄色条砖，这在十多年前是比较流行的外立面材料，如今的商品房市场已经不常见了。

　　根据改造议案，该小区外立面将改成干挂铝板、金属漆和涂料。从建筑效果图看，是时下流行的灰色系。

　　改造预估费用2197万元，其中1000万元从物业专项维修资金中支出，剩余费用由业主自筹。按照每户按房产证面积100元/方分摊，小区住房总面积约12万方，理论上众筹部分可以达到1200万元。根据该小区140-220方的户型计算，每户众筹费用1.4万-2.2万元。

　　10月底，这个改造方案在业主大会表决通过；前几天，业委会开设了由社区监督的专用银行账户，开始收缴众筹款项。后续，还有递交职能部门审批、项目招标等程序。

　　职能部门：这项改造允许申请维修资金

　　业主：“治病”的钱为啥花在“整容”上？

　　物业专项维修资金能用来升级外立面吗？

　　《杭州市物业管理条例》七十二条规定，物业专项维修资金是专项用于共有部位保修期满后维修和更新、改造的资金，俗称“房屋的养老金”。

　　咨询杭州市物业服务和维修资金管理中心，回复：外立面属于小区共有部位，只要满足保修期满条件，可以申请使用物业专项维修资金进行维修、更新和改造。当然，在符合条件的同时，还要按照程序，征得2/3业主同意。

　　业主张女士认为，外立面改铝板，除了美观一些，没有实质性的改善。她认为，“物业维修资金应当用在刀刃上”。

　　“1000万元是不小的数目，如果这次外立面改造花掉了，以后小区出现严重的安全隐患，比如电梯故障之类，是不是就没得用了？把‘治病’的钱花在了‘整容’上，以后真正需要‘治病’的时候，资金不就有缺口了？”

　　张女士说，小区部分楼幢以前出现过渗水和破损，可以对出现问题的地方进行维修。但现在花这么大一笔钱，对整个小区“整容”，没有必要。而且，“我们希望安居乐业，不希望小区弄得像个工地”。

　　对“整容”的目的，张女士不认同，对“整容”的效果，她也打了个问号。

　　“因为周边的房价比较高，我们小区房价比较低，很多业主就认为是我们小区外立面旧了。”张女士说，不少业主认同外立面升级可以提升小区品质，从而促进房产升值。刚提出方案的时候，她还看到小区里拉出横幅，如“小投入、大产出”“外墙改造防脱落、补渗漏、增颜值、喜升值”等等。

　　“我不赞同这种说法。我认为房价的变化是有多方面原因的，仅仅改造一下外立面就想房价显著提升，这种逻辑也太简单粗暴了，也不符合‘房住不炒’。”她说。

　　业委会解释：

　　不是纯粹为提升房价

　　维修资金也没有全部用完

　　联系新城国际花园业委会的周主任，他说，小区外立面改造目前正在筹集资金阶段，业主积极性挺高的。

　　为什么要改造外立面？周主任首先提到了“安全”。

　　小区交房十多年了，是当年钱江新城第一批商品房。当时的外立面用的是小瓷砖，因为这种材料的特性，外墙出现过开裂和脱落，部分业主家还发生过渗漏。这些年修修补补，治标不治本，修补过后的外立面有色差、不协调，影响了美观。

　　外立面改造就是想从根本上解决这个问题，同时改善大家的居住品质。“这次外立面改造是建立在民意的基础上。通过召开业主大会，最终85%高票通过，体现了大部分业主的意愿。”

　　对于一些业主的质疑，周主任也作出回应。

　　关于物业维修基金。“我们这次打算使用1000万元维修资金，账户里还保留了40%左右，并没有全部用完”。

　　周主任认为，小区的公共部位和设施出现问题，才会用到物业维修基金。外立面属于这个范畴。“出现一个问题，解决一个。目前我们小区最突出的问题就是外立面的安全、美观。像电梯之类其他公共设施没有出现问题”。

　　关于房价。“我们小区这么好的地段，大家都是自住为主，没有说纯粹为了房价。当小区各方面品质上来了，房价升值是自然而然的事”。

　　小区外立面升级

　　真能拉动房产升值吗？

　　前阵子，不管是交付多年的二手房，还是刚买到手还没交付的期房，都有业主动过“自筹资金、升级改造房子外立面”的念头。

　　比如江河汇板块的中海御道小区，业主们打算众筹2000多万元，将小区外立面从真石漆改为干挂石材。

　　不过最后都不了了之，其中困难可想而知。

　　只有几个比较特殊的改造案例是成功的。比如有个单位的职工专用房（盛庐小区）、员工保障房（水澄花园）、公租房（中海御道公租房）等等，资金由相关单位和政府统筹，不需要业主自筹，最终改造成功。

　　去年，位于上城区复兴板块的水澄花园启动了外立面整修，改造项目于今年完工。

　　水澄花园小区是浙江华云电力实业集团员工保障性用房，于2006年建成。小区外立面整修工程中，包括了外墙更换铝板幕墙。

　　那么，外立面升级之后的水澄花园，房价到底涨没涨？

　　水澄花园分为南苑和北苑两个小区，其中南苑直面钱塘江，可以看到一线江景，房价比北苑相对高一些。

　　根据杭州我爱我家提供的成交数据，2019年，水澄花园北苑成交均价不到3.4万元/方，今年成交均价4万元/方；2019年水澄花园南苑成交均价4万元/方，今年成交均价4.7万元/方。

　　单从成交的房源价格分析，2019年和2022年小区的成交均价，是有所上升的。

　　但一方面，小区的二手房成交量不大，成交价在复兴板块内不算拔尖，属于正常价格；另一方面，2019年至今，杭州房价总体也上升了一截，水澄花园的房价上升，很难区分是随区域内整体行情，还是因为小区自身的提升改造。

　　我们从二手房中介平台上看到，目前这两个小区的挂牌房源，多数都标着“全新外立面”“干挂铝板”等等。显然，外立面升级被作为卖点之一。

　　尽管如此，周边中介明确告诉我们——因为房子外立面升级改造了，所以想把自家房价也往上抬一抬的房东，很少很少。

　　“楼市行情大家都比较清楚，房东心态总体还是比较稳的，不会因为小区改造了一部分，就要涨价，相反，买家要还价，也大有余地。你们看到网上的挂牌价格跟实际成交还是有价差的。”小区周边几家门店的中介不约而同表示，外立面是否改造与房价关系并不大，当然，“颜值”提升，在购房者实地看房的时候，或有助于促进成交。