你前两年入手的杭州青山湖二手房好卖吗？

　　最近，杭州一些板块的新开楼盘摇号很火，比如勾庄。有的板块二手房市场成交量也上来了，比如奥体。

　　但是，不同的板块，有不同的行情。

　　作为城西科创大走廊的重要组成部分，青山湖科技城因为不限购而一度吸引了众多购房者，但在当下的市场行情下，新盘去化已经不那么容易了。当新盘都已开始遇冷，那么二手房的市场行情，又会怎么样呢？

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　　青山湖科技城板块不仅有好山好水，有便捷的地铁、快速路等交通配套，还是城西科创大走廊的组成部分，是临安区很有潜力和发展前景的区域。

　　方女士有一套青山湖科技城朗香府（旭辉中粮朗香郡）的次新房，135㎡，交付2年左右。今年初，方女士把房源委托给了青山湖当地的中介机构。但是，挂牌半年多，看房人寥寥无几。

　　方女士平时住在杭州主城区，对青山湖的市场情况并不太了解。杭州主城区限购后，不限购的临安青山湖板块，吸引了众多没有主城区购房资格者参与摇号，方女士就是其中之一。

　　2020年6月，朗香府尾盘开盘时，方女士刚好手头有笔闲钱，也登记了该楼盘。轮到她选房时，原来想买的97㎡小户型都选完了，她只能选了一套高楼层的135㎡。她想着2万元/㎡买入，首付只要3成，投入的成本也不高，而且是准现房，买入后持有半年就可以交付，如果市场行情比较好的情况可持续，交付后能以23000-24000元/㎡卖出，也算是一笔比较好的投资。

　　交付后，方女士一直没时间去青山湖办理不动产证，直到今年才打算卖房子。她计算了一下投入成本：总价270万元左右，三成首付，按揭贷款20年，贷款利率5.1%，每月利息支出约8000元，两年下来，贷款利息约20万元，还没有计算本金投入等费用。挂价22000元/㎡，基本上不赚不亏。于是，她到中介机构挂价23000元/㎡出售，并且跟中介约好，给购房者一些还价空间，只要平进平出就出手了。

　　让她感到困惑的是，房子挂了半年还没有卖出去。

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　　接受方女士房源委托销售的中介小王，扎根青山湖科技城板块已经很多年。他的房子也买在这里，一家人在这里生活，对这个板块的发展过程相当熟悉。他分析，方女士的房子卖不掉，有几方面的因素：

　　一是错过了出手时间。2021年上半年，杭州的二手房市场行情蛮好的，青山湖科技城二手房交易也很不错。朗香府作为次新房，其楼盘品质、有架空层、物业管理等在板块内都算得上有优势，喜欢的客户还是蛮多的。去年上半年，投资客占比略高的朗香府97㎡小户型，共有40-50套成交，成交单价约25000元/㎡，成交总价约250万元上下，相当于每套比买入时涨了50万元。经过这一轮的去化，小区内急售的纯投资客基本上都出货了。

　　现在仍然有房子挂牌待售的业主，秉着投资兼自住的心态，几乎没有人大幅降价抛售，在当前这种需要以价换量的大行情下，该小区的二手房挂价却很稳定，没什么成交也在情理之中了。

　　二是板块内的购房者，以刚需客户为主，97㎡小户型比较受欢迎。像方女士买的135㎡，在青山湖科技城算是大户型了，受众面比较窄，成交一直都比较少。

　　三是方女士办证时间晚，还没有满2年，如果此时成交，买方还要支付10万元左右的税费，就算成交市场价为22000元/㎡，加上税费相当于成交价要23000元/㎡，刚需客户对价格是很敏感的，肯定会优先选择其他小区已经满2年的二手房源。

　　查询了大型中介机构的官方网站，显示朗香府有159套挂牌房源，挂牌均价23176元/㎡，近30日带看133次。挂价最低的一套97㎡低楼层房源，单价约20000元/㎡，总价198万元，近30天带看量有7次。还有一套中楼层的97㎡房源，单价约21000元/㎡，总价205万元，近30天带看量达到22次。这说明，青山源板块的刚需客户还是有的，只是价格成为他们下单的重要考量因素。

　　那么，这些在青山湖科技城看房的人，最终选择买在哪里了呢？

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　　青山湖科技城近两年交付的次新房较多，购房者可选择余地大。天阳蔚蓝（盛景蔚澜名邸）和朗香府两个小区相距很近，交付时间也接近，投资客基本也已经出货，目前这两个小区的房源挂牌价都比较稳定。

　　天阳蔚蓝去年也有30-40套成交，目前有90套挂牌房源，挂牌均价21338元/㎡，近30日带看21次。有两套大约101㎡的房源，在整个小区挂牌单价算比较低的，分别为20539元/㎡、20965元/㎡。当年业主的买入价大约18000元/㎡上下，如果能以目前这个价格出手，差不多平进平出吧。

　　宝龙旭辉城（蔚宸悦城）有一批房源是去年下半年交付的，那时候二手房整体行情已经下行了，成交不像上半年那么火。小区以刚需小户型为主，目前有247套挂牌房源，挂牌均价22128元/㎡，近30日带看124次。小区里有两套97㎡低楼层的房源，挂牌单价分别是17456元/㎡、17661元/㎡，中楼层的挂18380元/㎡。该小区有几幢房子与地铁站挨得很近，挂价比较低，有些对价格敏感的刚需购房者，如果不介意噪音影响，可能会考虑价格实惠的因素。

　　与朗香府一路之隔的檀越府，交付没多长时间，目前有12套挂牌房源，挂牌均价24479元/㎡，近30日带看2次。小区里有套101㎡低楼层的房源，挂牌单价是21724元/㎡，总价220万元。中介说目前小户型这个挂价，与周边小区相比算比较高了，客户接受度不太高。

　　大部分青山湖科技城的二手接盘者，选择的是越秀星汇城、星悦城。在当下不温不火的行情里，星汇城加上星悦城几乎每月都能成交几十套。炎热高温的7月，网签数据显示也有20多套成交，其中星汇城就有10几套。

　　一名当地的资深中介，统计了一下今年1-7月青山湖科技城的成交数据，新房加二手房大约500套。二手房成交集中在星汇城和星悦城，作为大盘，去年有1000多套挂牌房源，经过去化后，目前有800多套挂牌在售。其中星汇城目前在中介机构显示有669套在售，星悦城有235套在售。而整个青山湖科技城挂牌的二手房源加起来约有3000-4000套，相当于这两个小区就占了约20%-30%的挂牌量。去年上半年行情好的时候，这两个小区月成交量达到了100多套。

　　星汇城目前挂牌均价21585元/㎡，近30日带看量146次。星悦城挂牌均价21855元/㎡，近30日带看量26次。星汇城单价较低的一套90㎡，总价约为170万元，和周边小区相比，在价格上有明显的优势。星悦城单价较低的一套高楼层96㎡，总价约为205万元，挂价与周边小区相近。

　　从前期土拍的结果来看，青山湖科技城板块待开的新盘还有好几个，供应量会增加。选择青山湖科技城的购房者，有的是未来科技城的外溢，有的在青山湖工作，有的是从外地来杭州置业，有的是主城区限购人群。这几类人群如果短期内数量变化不大，接下来板块内二手房的成交量，可能与前几个月差不多。

　　像方女士这种情况，可能要做好长期持有房子的打算，中介建议她先把房子简单装修一下出租，租金大约有2700-2800元/月。

　　青山湖科技城板块内的这些小区，距离青山湖科技城地铁站只有几百米，周边还有宝龙广场综合体配套，今年6、7月份毕业季，板块的租赁行情还是很不错的。等到以后整个二手房市场行情都好起来了，青山湖科技城板块随着城西科创大走廊的建设发展也越来越好的时候，再出手也不迟。