组合贷款提前还贷，商业贷款和公积金贷款哪个先还？

　　问题一：杭州买房，三孩政策有利好，如果第二胎生下来是双胞胎，是否能享受三孩政策的福利？

　　锦上云澜的置业顾问曾文娟回答，这种情况是可以享受三孩政策的，政策明确是三孩不是三胎，三个孩子就符合条件。

　　绿城桂语新月的置业顾问吕宜家也表示，三个孩子就有三个户口了，二胎三孩也算。

　　曾文娟说，符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套，报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

　　“其中较大的一个优势就是可以再购买一套房子，我们项目虽然现在还没有开盘，政策出来后，也接待过三孩家庭的客户，证明5月17日发布的政策，确实增加了一部分的房票。”她说。

　　哪些家庭是“符合条件的三孩家庭”呢?

　　这是指经杭州市卫生健康委员会认定的，同一对夫妻（至少一方为杭州户籍）2021年5月31日（含）后生育三孩的家庭。即申请人双方应具有合法的夫妻关系，已共同生育或依法收养三个子女（指现有子女数），其中第三个子女的出生或收养日期应在2021年5月31日（含）以后。

　　问题二：经过多次摇号，终于摇中了，号码还算靠前，能选到合适的房源。在价格相差不大的情况下，16楼的100方三房和3楼的112方三房外加一个储物间，该怎么选？

　　置业顾问陈焦焦回复：“先看下3层有没有很大的劣势，如果采光不好，或户型不好，那还是买更好的楼层。如果三楼没有影响的话，可以选自己倾向的户型。”

　　陈焦焦表示，低楼层的客户一般会介意潮湿和采光。如果楼幢靠近马路，楼层高低都有噪音影响，相对而言，低楼层的噪音、灰尘等影响比高楼层稍微大一点。

　　高楼层的优势是采光好。如果家里人口多的话，112方的那个储藏间还是很需要的。

　　置业顾问吕宜家表示，楼层的选择还需要综合考虑楼幢情况，如果楼幢是在小区内部，且楼间距还可以，那么112方的会更有优势。现在市面上的高层得房率都在80%左右，100方的套内使用面积会比较小，虽然功能都齐全，但居住起来的舒适度还是有偏差的。

　　“一般的住宅，层高在2.92-2.95米，三楼其实也还可以的，如果有架空层的话，小区内的一些灌木大树之类的植物，基本上也不太会给业主造成生活影响。如果这位置业者要买的楼幢刚好在小区中心位置，还可以更近距离地看到小区内的景观。”吕宜家说，至于蚊虫和噪音问题，16层确实会比3层好一点，但做好防护的话，生活中的差异也不会特别大。

　　“很多业主还会担心交付时由于面积不同，契税相差很多。目前杭州的契税标准，首套住宅的话，90方以下是1%，90方以上是1.5%。对于这位购房者来说，都是在90方以上的房子里选，税费就主要看总价了，总面积相差12方，税费相差不太大。”吕宜家补充说。

　　问题三：房子是组合贷款，想要提前还一部分款项，银行和公积金先还哪一部分？

　　如果手中有钱，想要提前还贷，先还公积金还是商业部分，是由业主自己决定的。

　　置业顾问袁如婷说，业主如果只是单纯地想要提前还款，大多会先还商业贷款部分，因为目前商业贷款利率比公积金要高。“但如果业主还款之后还想买第二套，第二套房子也想要用公积金贷款的话，那就得先把第一套的公积金部分先还掉，因为公积金贷款只能用在一套房子上。”

　　置业顾问张向堃说：“一般建议先还银行，毕竟银行贷款利率比公积金更高，公积金贷款额度是根据账户内公积金余额而定，假设首次贷款公积金50万，利率3.25%，那么还掉之后二次贷公积金利率也会随之上浮，而且可贷的公积金额度也会因为账户内公积金余额的减少而降低。”