二手房普跌10% 未来科技城的“虚火”正在消退

　　1月26日，曾传是“名校学区房”的青枫墅园，挂出了一套“比市场价少50万”的房源。中介朋友圈写道：“当年吹涨多快，现在跌得就有多狠！”

　　青枫墅园三期，紧邻地铁口，这套房子89方315万，折合单价约3.5万/方。记者 许晖

　　新学校传名校托管

　　对面小区一夜间涨价100万 “托管告吹”后又跌了回去

　　2021年2月底，我们报道过未来科技城第三中学、第四小学这两所新校的消息。

　　当时，传闻学军中学教育集团要托管这两所学校。

　　虽然余杭教育发布明确回应“目前未有合作办学协议”，但仍有部分网友对“学军托管已经板上钉钉，只是还没官宣”的消息深信不疑。

　　为什么这么笃定？

　　原来，早在2020年9月，学军中学海创园学校的一篇微信推文中，提到了“学军中学教育集团将托管未来科技城第三初中、第四小学和第五幼儿园”。

　　这个消息带来的直接影响，是一路之隔的青枫墅园小区“身价倍增”，多套二手房涨价逾百万。虽然当时学校还在建设中，但小区均价“先行一步”，从2020年上半年的2.8万/方，涨到2021年上半年的4万多/方，在去年6月份，还卖到过4.9万/方。

　　然而，新学校建成招生后，“学军托管”的传闻却没了后续。未来科技城第三初中、第四小学，最后定名为海辰中学、海辰小学，和学军中学教育集团没有关系。

　　如今，青枫墅园小区的房价，又回落到了3.7万/方左右。

　　中介：比较凉，没人看房

　　高价买进的客户都后悔了

　　记者从未来科技城中介处了解到，虽然价格跌回了一些，但青枫墅园、新湖果岭这几个小区，这几个月一直卖不动。

　　目前挂牌房价在3.7万至4.5万/方不等，但连续多个月“0成交”。

　　“那边还是比较凉的状态，看房的基本没有。”该中介说。

　　有位杭州业主，早前以300万总价买下了青枫墅园的89方小户型。去年下半年他又把房子挂出来卖，总价335万，折合单价3.7万/方，“诚心的还能再谈谈价”。

　　但这套房子挂了好几个月，无人问津。

　　就在昨天，1月26日，又有一套价格更低的房源挂了出来：青枫墅园三期，紧邻地铁口，89方315万，折合单价约3.5万/方。

　　成交量也断崖式下跌。

　　比如青枫墅园，2021年上半年卖出28套，下半年只卖出4套。

　　新湖果岭2021年上半年卖出19套，下半年只有3套。

　　值得注意的是，去年上半年这两个小区都是高价成交，成交单价4万/方以上的房源非常普遍。买来为孩子上学做打算的也不少。

　　“我经手的好几个客户都很后悔。但没办法，只能安慰自己，好歹是有新学校，只是和预期的名校托管，有差距。”中介告诉我们。

　　二手房价格比最高点普跌10%

　　但近期整体成交量有回暖

　　青枫墅园、新湖果岭等小区，近绿汀路地铁站，房子比较老了，用中介的话来说是“品质一般”。当这几个小区没了“名校”概念加持，市场回落就比较明显。

　　其实未来科技城板块范围比较大，各楼盘之间的价格、行情差距，都很明显。记者多方了解得知，近期，未来科技城二手房的整体行情还是处于好转中。

　　特别是次新房，相比去年8月-10月的低点， 最近成交量有所回暖。

　　从多家中介门店了解到，近期下手的购房者，大多是“以小换大”——住89方的业主在家附近置换一套大一点的房子。

　　价格方面，相比去年年中的高点，目前是普遍下跌了10%左右。

　　比如靠近闲林的未来海小区，去年最高卖到过5万/方，89方成交价450万，现在基本稳定在400万左右，下跌了50万。

　　而价格更高的“未来科技城三兄弟”，即阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来三个小区，卖得也不错。

　　阳光城未来悦近30天成交了5套，记者从中介处得知，实际的成交价在6.5万/方左右。

　　价格相对便宜的西溪公馆，是以价换量的典型。小区最低的一套，挂牌价3.9万/方，比未来科技城大部分次新房都要便宜。

　　中介说，西溪公馆便宜是因为“户型不好，毛坯房，品质一般”。购买二手房的主要用于自住，不像摇新房时主要看的是价差。从居住角度出发，西溪公馆的吸引力就没有摇号时那么大了。

　　另一方面，挂牌房源过多，摇中的业主争相卖房也是一大原因。

　　透明二手房数据显示，西溪公馆挂牌出售的房源有222套。而该小区目前已交付的可售房源是一千来套，相当于刚交付就卖房的业主，占比超过20%。