业主自筹资金改造外立面？杭州这个江景小区去年就想这么干，结果：想法很丰满，现实特别难

　　最近，杭州某在售新盘准业主自行集资更换小区外立面的行动，登上了杭州同城热搜。

　　消息显示，这个楼盘最后一期房源还没销售，前期摇中业主已经陆续填好了问卷，截至1月4日下午的投票结果，这份将“外立面从真石漆升级成铝板”的问卷已经收获了442张赞成票，2张反对票。

　　铝板的轻盈和现代感，的确是“颜值担当”。“铝板外立面的二手房更卖得起价格”，成了杭州业主间心照不宣的“潜规则”。

　　这份新房的“外貌焦虑”在杭州楼市迅速传开。据说不止这个楼盘，还有其他杭州新盘的业主们也在蠢蠢欲动搞众筹给新房外立面“整形”。

　　事实上，这并不是杭州第一个业主集资换外立面的小区。

　　去年1月份，杭州上城区江河汇板块的江河汇流公寓二区，小区业主发动众筹2000多万元想将小区外立面从真石漆改为高大上的干挂石材。

　　现在，时间过去了一年，业主自筹资金这事真的成功了吗？江河汇流公寓二区的外立面改造升级情况如何了？

　　1月10日，小时新闻记者来到了江河汇流公寓二区。

　　外立面是否经过改造，区别明显

　　江河汇流公寓小区位于之江东路，边上就是钱塘江，妥妥的一线江景房。

　　小区分为四区，一区、二区、四区是2017年交付，三区是2019年交付。

　　小时新闻记者沿着运塘街走了一走，小区四区和一区隔着一条小道，外立面有明显区别。

　　四区外立面未曾改造过，是土黄色的，风吹日晒已经有一些斑驳和修补痕迹，颜色并不均匀。

　　▲未改造外立面的四区

　　一区外立面升级改造于去年10月刚完工，整体是米白色，白色外立面配上灰色窗台，高级风立显，简约现代，因为刚刚改造好，还新簇簇的，没有斑驳和掉色。

　　▲改造了外立面的一区

　　相比较起来，的确改造过后的一区像个“整形美人”一样，在一众房子里凭借亮眼外观更引人注目。

　　走到二区，二区两幢的商业高层外立面还未曾改造，白色和灰色相间的风格，东面和西面的外立面已经出现了很多修补痕迹，看来是脱落之后重新补丁。

　　前方矗立的二区公租房是重新改造过外立面的，白色简约，外立面还未彻底完工，小时新闻记者在现场看到仍有工人在进行收尾工作。

　　▲二区前面是改造好的公租房，后面是未改造的商品房

　　二区公租房一位住户告诉小时新闻记者，已经在这里住了5年了，“之前外立面不好看，而且还会掉落一些石砾，总是要修修补补的，”这位住户正推着童车带小朋友散步，“现在整修过了，看到这么好看的外立面，心情都好了。”

　　这是业主们自筹资金改造的吗？这位住户表示并不清楚，“自筹资金？我没听说过……重要的是好看。”

　　小时新闻记者在二区走访了一圈，多数业主都表示不知道自筹集资金改造外立面的事情。

　　小时新闻记者随后从中海物业了解到，小区一区和二区公租房外立面已经于去年10月改造完毕。“不是业主自筹资金，都是中海开发商出钱修的，之前是真石漆，现在也是真石漆，但是比较以前，现在中间多了一层框框，会让材料更牢固的‘趴’在墙上，更加经久耐用。”

　　为何不再自筹资金改造外立面？

　　江河汇流公寓二区2017年1月份交付，由2幢高层住宅、2幢排屋和1幢公租房组成。

　　据此前钱江晚报·小时新闻报道，二区外立面材料使用的是真石漆，到2021年已有多处破损。

　　尤其是公租房那一幢，外立面空鼓和脱落现象较为严重。

　　按照开发商的整修方案，外立面仍使用保温砂浆真石漆，当时很多业主认为“掉档次”，不如一步到位，换成高大上的干挂石材。

　　开发商只愿承担外立面的质保义务，但业主想要的却是来一次“整容”全套，这就涉及到资金问题。

　　“我们初步设计了两个方案，第一个方案是全部使用干挂石材，大概需要3700万元；第二方案是使用石材复合板，费用约2500万元。而按照开发商的整修思路，大概只投入几百万元。”二区业委会曾主任告诉小时新闻记者，那意味着业主至少还得筹集2000多万元的改造升级费。

　　“小区共有商品房358户，我们的初步想法是每户出资5万元，作为资金主要来源。”曾主任表示，早在业委会成立前，就有业主志愿者进行意见征集，后来又面向全体业主正式征询意见，同意外立面改造升级的占89%，同意改造升级并愿意出资5万元以上的占76%。此外，还有51户业主愿意出资10万元。

　　当时的采访报道中，业委会信心满满，相信可以凭借业主自筹资金完成这一次住房“整形“。

　　为何过了一年，自筹资金却没有了下文？

　　小时新闻记者再次联系到业委会，关于自筹资金改造外立面，业委会相关人员已经不愿多说，持续了半年多的协调和开发商的谈判，最后仍旧以开发商提升改造为结果，业主众筹自己将真石漆换成干挂石材化为泡影，这其中的波折、受挫、劳累可想而知，自筹资金改造外立面的确没有之前想象中的容易。

　　小时新闻记者随后从四季青街道钱运社区了解到，从去年1月开始到去年7月，社区、开发商、物业、业主、业委会一起开了三四轮的协调会，最后只证明了一点：自筹资金改造外立面的难度太大了。

　　难度在哪里？社区相关负责人说，主要有几个难点。

　　第一点， 钱能不能收齐？干挂石材和真石漆，两幢高层外立面材料改造的差价在千万元左右。

　　按照设想，每一户业主要掏出5万元，实际执行起来存在很大难度。

　　虽然目前越来越多业主关注房子的“面子问题”，但不可否认依然有部分业主对于立面升级抱有疑虑。另外还有些业主则不愿意自掏腰包升级面子工程，对不同业主的意愿都要表示尊重。

　　第二点，人能不能找到？即使钱收齐了，房屋建造是一项非常浩大且复杂的工程，需要有资质的施工方来确保相关质量，万一因为外立面改造而引发房屋质量甚至是安全问题，谁来负责？是改造者还是原开发商？

　　这里面要考虑的问题就多了。比如首先要去找设计院设计，干挂石材能不能使用；比如需要进行招标，这种大型工程要有符合资质的团队来做；比如，资金谁管理谁负责……如果仅仅靠业委会去操持，是不符合实际的。

　　第三点，是相关部门能不能通过审批？房屋的外立面作为房屋重要组成部分，不是想改就能改的，要经过相关部门审批。

　　第四点，开发商是否愿意配合？改造外立面的很多程序都需要开发商和物业的配合，如果这中间存在矛盾，是不可能继续下去的。

　　“我们经过了长时间的和开发商、业委会的协调，最终还是确定，二区商业楼的改造仍然采用外立面真石漆，外立面和墙体中间加框框，保障牢固度更好。现在一区外立面改造已完成，二区其他外立面改造会在今年亚运会后进行。”社区相关负责人表示：“这个事情之后，我们是和业委会一样的感觉，自筹资金改造外立面不是一件容易的事情，真的要慎重。”

　　外立面真的能影响房价吗？

　　2021年初，江河汇流公寓二区业主想给住房“整形”，原因之一和房价有关。

　　在去年的采访中，二区业委会主任曾先生这样说：“虽说我们二区的业主以自住为主，但是房价被周边其他小区‘踩’在脚底，心里总归不是滋味。”因此，很多业主也寄希望于通过外立面改造升级来提升小区档次。

　　根据去年年初的采访报道，江河汇流公寓共四个区，当年开盘价不到4万元/㎡，外立面使用真石漆。到2021年江河汇区块已变得炙手可热，新房销售限价达6.98万元/㎡。与江河汇流公寓一路之隔的留香园，江景资源不如江河汇流公寓，但由于房屋品质较好，2021年年初的二手房价约8万元/㎡。相比之下，江河汇流公寓二区的二手房价成交价当时为6万元/㎡左右。

　　▲绿城留香园，就在在江河汇流公寓后面

　　▲绿城留香园

　　时隔一年多，这个板块的二手房价变化如何？

　　小时新闻记者搜索房价软件发现，2022年初，绿城留香园二手房均价10万-11万；江河汇流公寓小区二手房均价8.2万-8.7万。与去年年初的价格相比，都有不小的涨幅。

　　这是外立面改造带来的影响吗？显然不是。

　　钱运社区工作人员表示，他们也很关注这一带的房价，“但是影响房价的因素，与地段、开发商品牌及口碑、房屋质量、小区物业管理等多方面都有关系，外立面可以说只占其中一小部分，影响真的没那么重要。”