第三轮供地拉开序幕 多地降低土地出让门槛

　　近期，杭州、济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地陆续公布了2021年第三轮集中供地明细。以杭州为代表的部分地区将前期流拍的多宗地块再次挂牌进行出让。苏州、南京等地则对竞拍门槛进行了不同程度的调降。

　　降低竞拍门槛

　　中国证券报记者观察到，降低出让门槛的地区，第三轮土地出让数量相比第二轮也出现了明显增加。

　　举例来看，苏州第三轮集中出让26宗地块，总出让面积为203.5万平方米，总起拍价为405.6亿元，出让时间为11月24日至11月26日。与第二批次相比，本轮供地面积增幅明显，推出宗数增加5宗，增幅为29.4%；出让面积增加55.44万平方米，增幅为45.2%；总建筑面积增加117.09万平方米，增幅为48.7%。

　　根据出让条件，苏州将第三轮土拍地块保证金比例下调至30%，土地款首付比例由60%下调至50%，并取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。

　　南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。

　　根据南京市的出让公告，南京拟推出第三轮集中供地共计61宗地块，总起始价482.86亿元，总出让面积274.16万平方米，该轮竞拍将于2021年11月25日9点30分开始限时竞价。

　　以杭州为代表的部分地区第三轮出让的地块中，有的是前期流拍的地块。杭州市规划和自然资源局发布的今年第三轮集中供地共包括51宗地块，总出让面积约234.96万平方米，总建面超500万平方米。其中，包括多宗前期流拍的地块。再次挂牌后，这些地块的起拍价出现了较大幅度的下调。

　　知名地产分析师严跃进指出，杭州地区第三轮挂牌的多宗地块相比前两轮出现了明显下调。比如，良渚好运路地块，此前由于起价高，而且竞品质要求较多，需现房销售，导致流拍。这一次起拍价将从20682元/平方米降到17500元/平方米，相当于打了85折，算下来总价降低了约3.3亿元。西湖翠苑板块的14号地块上轮流拍，这次再度推出，精装售价依旧维持5.8万元/平方米，但地块起始楼面价将从原来的33267元/平方米下调至3万元/平方米左右。这些调整都有利于这些地块在新一轮的土地拍卖中增加出让成功率。

　　租赁用地受重视

　　中国证券报记者梳理发现，发布第三批集中出让地块的城市明显增加了保障性住房的供应。

　　以上海地区为例，上海发布第三批集中供地公告显示，本次共出让住宅用地58宗。其中，27宗为涉商品住宅类地块，其余31宗为租赁、征收安置等保障性住宅地块。深圳公共资源交易中心发布出让公告显示，深圳第三批集中供地将于11月25日公开挂牌出让11宗住宅用地，总土地面积约38.07公顷，总建筑面积约191.64万平方米。其中，9宗将建“普通商品住房+只租不售”人才住房，2宗建设出售型人才住房。

　　ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然接受中国证券报记者采访时指出，据监测，以集体建设用地、R4用地为代表的租赁住房专项用地出让价格一般是同一地段的商品住宅土地价格的五分之一到三分之一。租赁住房专项用地价格降低，有利于吸引优质的大型房企参与建设租赁住房，以重资产的形式持有相关物业，给租房市场注入新的血液。预计未来租赁住房专项用地出让将成为土地出让市场的主力之一。

　　流拍率降低

　　日前，无锡第三批集中供地土拍落幕，本次集中供地共成交20宗涉宅地块，总占地面积约113.74万平方米。从土拍结果看，20宗地块半小时之内全部出让成功，17宗底价成交，3宗溢价成交，成交总金额约273.8亿元。作为首个完成第三批集中土地出让的城市，无锡本次集中出让无一宗流拍。

　　中原地产数据显示，第一轮集中供地平均溢价率为15%，而第二轮溢价率平均只有3%，除深圳、厦门等溢价相对较高外，大部分城市基本以底价为主成交。从结果看，已完成第二轮土拍的福州、济南、青岛、天津、成都、苏州、杭州等城市整体溢价率下降明显。其中，济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交；成都、天津等多数地块以底价成交。完成二轮土拍的广州、南京，市场热度也大幅降低。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比第一轮集中供地时大部分房企有参与的积极性，当下随着部分房企出现资金链偏紧，叠加接近年底行业普遍开始收紧拿地资金，使得第二轮集中供地出现了明显的流拍现象，拿地报价都明显减少。随着第三轮土拍条件有所放松，部分地价出现下调，预计第三轮土拍有望扭转第二轮的局面。重点城市第三批次地块挂牌节奏有望加快，预计多数城市将在11-12月集中出让，资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会。此外，预计城市间和城市内市场热度分化延续，资金压力较小的中小房企可择机低价补货。