离婚不离家 居住权与所有权之争如何破解

　　安土重迁是千百年来根植于国人骨子里的一股情怀，安居乐业既是寻常家庭的传统观念，也是百姓对自己生活的基本要求。在日常生活中，因婚姻破裂的双方囿于经济条件受限，被迫离婚不离家的情况普遍存在；在租房、住房转让等涉及房屋产权、使用权关系变动的过程中，有关房屋居住权设立的法律规定就凸显了重要的规制作用。

　　今年1月1日，民法典正式施行，具有专属性的“居住权”首次以法律条文的形式正式被写入其中，充分体现了以人为本的立法思想，在保障公民私权利的同时，也为公民的“安居”提供了法律依据和充分保障。

　　法律界人士告诉中国商报·法治周刊记者，民法典虽然赋予民事主体设定居住权的权利，但在具体的民事活动及司法实践当中，有关居住权的法律规定并未完全得到合理有效的应用，甚至有个别地方的行政主管部门在落实执行有关居住权的法律规定上，还存在着很大的滞后性。那么，应该如何正确行使民法典赋予民事主体的独特权利、又该如何规避居住权设置不当而产生的困挠呢？

　　住不安也赶不走

　　1997年，陕西省安康市的唐女士与刘先生结为夫妻，婚后育有一女。本应甜蜜生活的两人却未能携手走完未来的日子，2020年年底，唐女士与刘先生因感情破裂，以协议离婚的方式结束了二人的夫妻关系。离婚协议约定子女跟着唐女士，住房一套也归其所有。

　　两人办理离婚前，刘先生提出双方只有一套住房，自己尚无购房能力，亦想节约住房开支，遂提出“离婚不离家”。唐女士考虑到前夫刘先生离婚后居无定所，答应让其临时居住，帮助其度过过渡期这段生活，待其有购房能力后再自行搬离。

　　唐女士回忆，双方签订的离婚协议是由刘先生拟写并提供的，该协议不仅约定了居住权条款，并且只在唐女士认可该居住权条款时刘先生才会配合她办理离婚手续。为了尽快结束这段不尽如人意的婚姻关系，减少早已破裂的夫妻感情困扰给自己带来的痛苦，唐女士在该离婚协议上签字同意。

　　令唐女士没想到的是，离婚后两人同住一个屋檐下做“邻居”，往日的纠葛并未因此平复，摩擦矛盾继续升级。据了解，刘先生在唐女士这套房产居住期间，曾多次私自切断该房屋内的供水、供电系统，给唐女士的生活带来了诸多困扰。同时，刘先生还对前妻唐女士多次出言威胁，施以暴力，以此发泄对失败婚姻的不满。唐女士为此心惊胆战，昼夜难安，多次要求刘先生搬出去，但自行协商无果。

　　刘先生的上述系列行为，严重影响并妨害了唐女士对该套房屋享有所有权及住宅安宁权等合法权益，甚至危及到了唐女士的人身安全。当地派出所多次接到唐女士的报警，受理后对刘先生进行过多次批评教育，并积极协调社区工作人员出面进行调解。但是，因双方当事人在离婚协议中对涉案住房的居住权有过约定，故无法从根本上为两人解决居住权纠纷的问题，最终只能对唐女士的人身安全施以保护。

　　唐女士迫于无奈，于今年9月15日以居住权纠纷向住所地法院提起了民事诉讼。

　　相关权利有冲突

　　唐女士的代理律师陕西法智律师事务所律师柯江告诉中国商报·法治周刊记者，本案争议的焦点源于原告唐女士与被告刘先生在离婚协议中的约定，位于宁陕县城关镇某处住房一套所有权归女方唐某，但男方刘某某享有临时居住权。当男方刘某某有条件购房后搬出。

　　该离婚协议约定的居住权到底是一项什么权利？根据民法典第三百六十六至三百六十八条规定，居住权是用益物权，对其设立采用登记发生主义，只有经过登记才能设立居住权。之所以对居住权采取登记发生主义，是因为居住权与租赁权相似，但租赁权是债权，而居住权是物权，二者法律性质截然不同，如果不采取登记发生主义，可能会与租赁权相混淆。

　　随着民法典的实施，居住权对房屋所有权的影响亦不容小觑。居住权不受房屋拆迁、转让的影响，即使房产已经卖掉了，设立居住权的人仍然有权居住其中。同时民法典并未赋予房屋所有权人单方解除权，此处显著不同于之前。根据民法典三百七十条规定，居住权的消灭条件为居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。也就是说，一旦居住权设立正式生效后，房屋所有权人很难将享有居住权的人赶出属于所有权人的房屋。柯江解释，在居住权未被立法前，涉及的“离婚不离家”案件中，房屋所有权（即产权）始终是大于居住权的。夫妻在离婚后即便是进行共同财产的分割，一方享有房屋所有权，只要所有权人同意另一方居住即可，法律并不进行干涉。民事活动主体可以根据意思自治规则，自行约定形成居住关系，基于金钱给付义务而产生的居住关系，权利人也可以根据民法总则关于可撤销民事法律行为之规定或者合同法关于违约责任之规定，以根本违约致使合同目的不能实现，解除这种“离婚不离家”的居住关系。

　　记者日前梳理“中国裁判文书网”发现，有关离婚案件中涉及到居住权和所有权之争的法律文书高达12742条，其中涉及所有权无法对抗居住权的情况也并非个案。其中，有一份判决书显示，案涉双方因感情破裂协议离婚，约定登记在上诉人名下的房产离婚后归上诉人所有，但被上诉人享有无时间限制的居住权，离婚协议生效后，上诉人将房产转移登记至案外人名下，导致被上诉人的居住权利无法实现。终审法院审理后认定上诉人的行为客观上侵害了被上诉人的相关权益，一审法院做出的上诉人对被上诉人的赔偿并无不当，最终驳回了上诉人的上诉请求，维持原判。

　　居住权登记滞后

　　“居住权的设立属于一种恩惠行为，其设置初衷是赋予居住者享有排他的权利，使居住权具有稳定性，不受物权变动的影响，保障公民的生存权利，并最大限度地发挥住宅的功能。”柯江认为，居住权纠纷之所以产生，不仅在于民事主体对于居住权概念的模糊，另一方面的原因则是民事主体对居住权设立的生效构成要件没有充分的理解与掌握。

　　记者梳理发现，目前陕西省各级不动产登记管理机构尚未开展有关申请居住权登记的业务。截至今年9月，唐女士和刘先生有关居住权纠纷案的涉案房屋所在地的宁陕县不动产登记管理局，未曾接到过辖区公民提交的办理居住权登记的申请。

　　“并非是基层不动产登记部门在开展民法典关于居住权登记业务有所懈怠，而是新法的实施，有一个渐进的过程。”柯江在采访中表示，当前，居住权的法律概念尚在普及，居住权登记业务的开展也颇为缓慢。上级不动产登记主管部门应当积极进行普法宣传，落实民法典有关居住权设立的规定。基层的不动产登记机构的工作人员应当加强新法的学习，做到与法俱进，提高自身办理相应业务的能力和水平，依法办理业务。这是依法治国的基本要求，也是为人民服务的具体体现。只有自上而下的推进和贯彻落实，才能使得居住权这一新法律概念深入人心，使人民群众更合理地运用居住权来保障自身的合法权益，实现安居乐业的追求。

　　亟待填补“空白点”

　　居住权的设置对象是自然人，可以是亲属，也可以是陌生人。居住权除了包含老百姓日常生活中所理解的“对于房屋居住的权利”之外，在设立和使用中还存在诸多额外的限制。因此，正确理解“居住权”的内涵和外延，准确把握其特点，对于恰如其分地发挥此种新增用益物权的作用，妥善解决百姓日常生活中可能遇到的纠纷难题，显得尤为重要。

　　多位法律界人士接受记者采访时表示，在以往的离婚纠纷中，一般法院只对已取得产权证的房屋进行处理，而未获取产权证或者根本办理不了产权证的房屋，法院一般不予处理。民法典设立居住权之后，如未办理产权证的房屋或只有使用权的公租房、廉租房等引起的问题便可迎刃而解。

　　此外，再婚老年人群体可以通过设立房屋居住权让夕阳红更美好，既减少了子女间的猜忌和争夺房产带来的矛盾，又可以保障老人能安享晚年，照顾人能有居住保障，真正实现老有所依、住有所居的目的。

　　“目前，居住权和租赁权在对房屋的使用权能上是互斥的。”北京天驰君泰律师事务所陈猛律师在谈及居住权与租赁权的权利边界时向记者表示，根据民法典第三百六十九条规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。在实际生活中，往往会出现因设立居住权的房屋面积较大，在经所有权人同意后，居住权人将多余房间出租给他人，使得同一房屋被居住权人和承租人同时占有的情况。

　　对于所有权人出租房产后又设立居住权时，居住权人可否以物权优先原则要求承租人返还房产这一情况，陈猛表示，民法典第七百二十五条的规定是租赁权物权化规则，此规定仅针对“所有权”发生变动的情形。若参照租赁权物权化规则，居住权人的全部权益将会落空。若不参照适用物权优先原则，居住权人有权请求承租人返还占有的房产。此时存在的争议是，居住权比所有权的权利范围大。“这可能是后续随着法律的实施，需要相应司法解释作出清晰界定的地方。”陈猛说。

　　柯江表示，如果需要设立居住权，作为房屋的所有权人，在与居住权人签订书面居住权合同时，应当严格限制居住权人行使居住权，避免居住权人滥用居住权，导致所有权人的权利受到侵害。作为居住权人，除了同所有权人签订书面合同之外，应当要求所有权人共同提交居住权登记申请，保障居住权人的居住权得以依法设立。此外，在进行一般的房屋租赁或者房屋买卖等民事活动时，应当特别注意审查所租售的房屋是否已经设立居住权。如果已经设立居住权，那么该房屋就存在相关法律风险，应当尽量避免购买、承租设立了居住权的房屋，以防止不动产权利人行使其所有权或者使用权时受到居住权人的阻碍或妨害。

　　“居者有其屋”，我国一直非常重视人民群众的居住权益问题。不可否认，法律规定居住权可以保障部分人的合法权益，但仍然无法完全应对司法实践的需要。法律工作者宁西迎在谈及居住权的落地实施时表示，最高法目前对居住权在执行中遇到的问题还未出台司法解释。因现阶段的居住权设立登记业务“法律留白”仍有待在司法实践中进一步完善。