180平米，单价10.25万，杭州知名“孟母盘”耀江文鼎苑法这套法拍房为什么能拍出高价？

　　昨天上午10点，杭州知名“孟母盘”——耀江文鼎苑开拍，作为杭州学区房的大热门，限购后的法拍房是否“雄风依旧”？

　　从今天中午出炉的结果来看，文鼎苑这套180平的大户型，成交价高于评估价，成交单价10.25万/平方米，不得不说，香还是真的香啊。

　　小区位于西湖区萍水西街与古墩路交叉口西南角，距城西银泰城直线距离约1公里，距地铁2号线和5号线的换乘站三坝站约300米。

　　这套房源是西湖区文鼎苑23幢2单元2102室，建筑面积180.5平米，起拍价1200.85万元，折合单价6.65万元/平方米，评估价1715.5万元，最终成交总价1850.85万。

　　从拍卖信息来看，房源本身情况不算优秀：装修比较简单，部分瓷砖和门框已有明显破损、墙体外露，须修复过后方可入住。房子楼层位置倒不错，位于21F（总层数27F），拍卖时房源内部已经清空。

　　参拍总价门槛1200万，依然吸引了14人每人交了170万保证金报名参拍，主要是因为小区自带强学区属性，竞拍者大多是冲着学军小学紫金港校区的学区而来（2021年及以后的学区划分以当年官方信息为准，学区范围虽然不会经常调整，但每年存在微调可能）。

　　大户型一般在学区房市场中并不吃香，但耀江文鼎苑却截然不同，小区品质不错，并非一般“老破小”。

　　180平方米的大面积很少出现在市面上，比较稀缺，因此还比较紧俏。

　　根据透明售房网旗下的“好找房”显示，耀江文鼎苑上月挂牌均价为11.03万元/平方米。3月14日，一套同等面积（180.5平方米）的房源成交，总价1900万元，折合单价10.53万元/平方米。

　　“这套房源要是挂到常规的二手市场，应该也可以卖到1900万元左右。”周边各家门店的中介也都在关注这套拍卖的房子，他们告诉我们，“现在文鼎苑的成交价基本都破10万元/平方米了，除了特别大的户型可能单价稍微低一点。但具体还是要根据房子的大小、户型、楼层、所处的楼幢位置而定。”

　　在阿里拍卖上，搜索“西湖区文鼎苑”，会发现，耀江文鼎苑有过36次拍卖纪录，最早在2014年。

　　早期拍卖时有流拍情况发生，成交价比评估价低更是常态。

　　2014年5月份文鼎苑出过一套61方的小户型法拍，当时评估价180万，一拍流拍，二拍时才以185万的低溢价率成交。不过话说回来，被拍卖的大多是大户型。

　　近年来随着学军分校招牌打响，加上“公民同招”新政，优质公办学区房更加吃香。

　　耀江文鼎苑的价格一路高涨，法拍房的表现也随之变好，成交价普遍会高于评估价成交，偶尔还能拍出新高，成为二手学区房的价格风向标。

　　“3月杭州出台房产新政，其中对于法拍房做了限购，效果立竿见影。新政当月，成交的60套房源，有41套均低于评估价成交，捡漏率高达68%。”业内人士告诉我们，但要注意的是，自身条件优越的，比如地段好、开发商品质优、有优质学区加持等的光环围绕的房源，依旧是不愁卖的。“今天这套文鼎苑就是这种情况，不过在杭州房产新政之下，依旧能看出‘刹车’痕迹，不然恐怕竞争会更激烈，成交单价也有可能更高。”