杭州办公楼单季吸纳量创2年新高；“首店”加持“造节”成零售盘活业态主旋律

  2021年1月13日，杭州——2020年第四季度杭州优质办公楼市场得益于科技新媒体需求扩张，在新增供应持续入市的背景下仍维持了稳定的出租率；优质商务园区市场供需活跃度进一步提升，租金小幅上涨。仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“政府在过去一年中积极应对疫情冲击，采取的短期减税降费、金融支持、生产支持、稳定用工政策，取得了良好的成效；十四五规划中，循环畅通、区域协同、产业创新、有效投资将成为中长期增量发展的关键词。”优质零售物业市场方面，2020年全年共迎来三个新项目入市，时尚、餐饮和生活配套业态成下半年度需求主力，“首店经济”、“造节运动”、“夜生活”成为实体零售盘活业态的万金油。

　　优质办公楼

　　由于四季度单季吸纳量创近两年新高，2020年全市优质办公楼市场录得净吸纳量13万平方米，同比增长51.2%。仲量联行数据显示，全年甲级办公楼净吸纳量为14.8万平方米，而乙级办公楼净吸纳量流失1.8万平方米，性价比上升的甲级办公楼受到客户的青睐。2020年下半年杭州商办市场显著回暖，下半年度租赁交易数量较上半年上涨近150%；就交易企业规模看，1,000平方米以上企业交易量维持稳定，而200平方米以下的中小企业占比57%，小微企业信心指数明显提升。从行业细分来看，下半年头部科技新媒体企业承租力进一步增强，扩张面积增大，超越传统核心需求驱动的金融服务业，立足甲级办公楼新增租赁需求行业首位，需求比例达22%。金融服务、专业服务、地产建筑及贸易零售紧随其后，需求占比均超10%。

　　全年31万平方米共计5个新增项目入市，较2019年全年增加近11%。除2020年二季度入市的财通双冠大厦和滨绿大厦两个项目，下半年包括天目里、华夏之心及奥体万科中心在内三个项目入市，未来科技城及钱江世纪城板块商办氛围迅速提升。受近期需求旺盛利好，四季度甲级办公楼空置率环比下降2.3个百分点至22.4%，而乙级办公楼空置率环比上升1.4个百分点至14.7%。至2020年末，杭州优质办公楼市场整体空置率达到18.1%，较2019年同比小幅上调0.6个百分点。

　　年末租金跌幅持续收窄，第四季度录得全市优质办公楼租金环比下调仅0.3%。甲级办公楼整体市场租金仅次于一线城市北上广深，净有效租金报4.4元每平方米每天。业主租金预期仍谨慎乐观，部分业主为进一步提升出租率，依然愿意提供更为灵活的租赁政策优惠。大宗交易方面，由于近期入市可交易优质核心区楼宇增多，自用企业及投资机构保持较高的关注度。多家银行于钱江世纪城板块内购置在建楼宇，录得10,000平方米以上自用买卖交易。

　　2021年优质办公楼市场展望：受疫情所致的部分供应推迟交付影响，2021年预计将有11个项目共计约90万平方米体量入市，其中近五成落在钱江新城及其周边区域。未来四年内，杭州中心、新世界望江项目、杭州之门等一系列热点标杆项目陆续入市，将进一步提升钱江新城及钱江世纪城等板块的优质办公楼存量，预计中期整体市场竞争将持续激烈。鉴于未来供应走高的预计，2021年全年租金波动浮动预计在正负0.5%以内。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示：“受益于杭州经济持续转型升级，从结构性上看，科技新媒体、金融及专业服务业将继续在中短期内展现活跃的租赁需求，成为杭州办公楼市场活力保障。”

　　商务园区

　　供需齐升交易活跃，带动整体市场平均租金稳步上涨。2020年下半年共9个新增项目入市，为市场带来53.8万平方米新增供应体量。2020年全年录得优质商务园区新增供应130万平方米，较2019年供应量上涨32.6%。下半年录得净吸纳量超56万平方米，环比增幅50%。活跃的交易氛围使得市场整体空置率回落至13.1%，环比下调0.5个百分点。在整体出租表现较好的环境下，截至四季度整体园区市场平均租金上升至2.13元每平方米每天，环比增长约1.4个百分点。

　　优质项目集中入市，未来供应将创历史新高。2021年，预计未来科技城、滨江及拱北板块将均有超50万平方米体量入市，全年新增供应量将达177万平方米，为2020年的1.4倍。2020年四季度地铁三线开通，实现十城区轨道覆盖及空轨联运；2021年另有5条新线计划开通，持续利好城北及滨江板块，通勤时间进一步压缩。在交通利好红利的持续兑现下，新兴板块园区潜在客户接受度稳步提升，将拉动整体优质商务园区市场租金持续走稳。

　　零售物业

　　餐饮及时尚业态构成下半年需求主力，生活体验业态仍在恢复过程中。细分业态来看，2020年下半年，时尚类商铺新开及围挡占总开业围挡店铺比例高达40%，奢侈品、国潮及运动服饰类保持迅猛扩张；国外小众配饰及买手店首进浙江成新宠。餐饮方面，下半年新开及围挡店铺占总开业围挡店铺比例达32%。粤式茶餐厅受到大众青睐，敏华冰室、点都德首店落户引尝鲜热潮；资本引导下，以伏见桃山、七分甜为首的茶饮开启第二轮扩张态势；本地限牌政策频频变动及补贴持续利好新能源汽车，头部国产新能源车企线下布局持续；体验业态则持续受疫情影响，仅占总开业围挡店铺比例的7%，新开围挡店铺均以休闲养生及健身运动类为主。

　　四季度共计三个项目入市，为2020年度首批开业优质零售物业，杭州优质零售市场总体量达515万平方米。三个新增物业分别位于城东、城西及钱江新城板块内，总体量共计近24万平方米，同比2019年度下降56%，为近五年最低新增供应量。竞争激烈的市场环境，使得零售物业入市开业率出现分化，部分新入市项目空置率偏高，购物中心业态仅录得近13万平方米的净吸纳量。截至四季度末，全市优质零售市场空置率上升至8.8%，环比上涨2.0个百分点，达近年最高值。四季度全市存量物业项目开业店铺超1.8万平方米，较上季度增幅30%，其中湖滨商圈新开店铺占比近30%。

　　市场整体租金跌幅平缓，业主热衷“造节运动”盘活业态。全市优质零售物业首层净有效租金报20.3元每平方米每天，同比下跌0.4个百分点。部分业主精准抓住其主要潜力客户千禧一代“派对文化”、“打卡文化”、“首次体验”的兴趣点，为其持续营造个性、潮流态度的生活体验场，赢得年轻消费者的认同。“潮流体验”加“跨界IP”成引流万金油，主题展览、音乐派队、国风文化、数字秀场等一系列首次举办活动占全年活动三成以上。老牌传统百货业态也受此趋势影响逐渐转型，杭州大厦THE NIGHT   FLY年末开街，主打夜生活潮玩概念。

　　2021年零售物业市场展望：2021年，受部分项目推迟开业影响，共有5个项目合计超70万平方米入市。城东新城的港龙城继王府井接手运营后开业将进一步改善区域商业配套环境，滨江的奥体印象城及滨江银泰将加速成熟区域购物氛围，而城北商圈万融城和龙湖两个新项目的开业或将加剧现有竞争局面。整体市场空置率预计将小幅回调至8.5%。在供需双重影响下，非核心区的租金涨幅将持续与核心区租金表现拉开差距。需求端来看，运营成熟、定位精准、产品独特的中高端连锁品牌将得到投资方及市场的持续支撑并在中期维持扩张态势。